来自专题 : 房地产

楼市 | 危机之下,很多人忽视了一个反常现象

维塔斯4 个月前22.81k
上半年因为疫情吃的亏和错过的小阳春,势必会在下半年补回来。

来源:深楼市

从2月迈向3月,整个世界变化快得猝不及防。

国内疫情开始得到控制,可国外疫情却大爆发,美股三次熔断、美联储紧急暴力降息、石油价格战、上周央行又继续降准,释放5500亿,接下来降息已经是铁板钉钉,全球局势风云变幻,无数双眼睛都在盯着各种政策的出台。

全球经济进入衰退好像已经一锤定音了,但比起国外,我相信我们国家是可以最快速度恢复经济的,亦如我们在疫情中的卓越表现一般。

昨天美联储直接降息100个基点,随后全球更大央行跟进,但中国央行却按兵不动并没有下调MLF利率,我们的MLF利率现在还在3.15%,下调空间很大,但我们却定力十足。

这得益于我们在2月份基本把疫情控制住了,到现在来应对经济恢复肯定比国外要更游刃有余,所以现在不需要太恐慌,保证别失业,然后该干嘛干嘛。

不过,今天不说经济,还是说说楼市。想继续了解经济危机下有何影响,可以直接拉到文末扫描贴片广告,今晚8点李老师会针对该事件进行直播讲解。

在我们过多把关注度放在全球市场变化,反倒是忽略了一个比较反常的现象。

那就是在前两周还是疫情高位下的中国,令人意外的是,土拍市场却异常火热。

说好的大家一起抱团取暖,共度时艰,你却悄悄在拿地?

据深圳乐居不完全统计,2月全国十大热门城市土地成交总价超1000亿元,北京成交10宗宅地,总成交金额约440亿元,上海共出让33宗地,总成交额411亿元,北京、上海、南京占据卖地金额榜单前三名,除一线城市外,其他如佛山、杭州、青岛、南昌、太原也是土拍热门城市。

疫情高位、经济低迷,还敢豪掷千金拿地的,都是勇士。

一方面是疫情影响成交,现金流紧张,房企想快速回款,但另一方面却还在花钱,积极拿地,这就好比危机下的一场赌博,赌的是楼市后市和我国的疫情防控能力。

这个赌博目前来看已经取得阶段性胜利,那就是我国疫情已经基本可控,反倒是国外疫情爆发,现在我国除了湖北外,其他省份城市已经陆续解禁并复工,广东各地区疫情风险等级已经公布,广东已经没有高风险地区了。

就在3月11日,深圳市住房和建设局推出9条房企复工措施,表明允许视疫情防控情况现场开盘、开放线下售楼处。

也就是说楼市正慢慢回到正轨,部分城市甚至有望挽救回3月的小阳春。

看来这第一步棋房企是赌对了,楼市回暖比想象中要来得更快。

第二个赌的就是对楼市后市的信心了,疫情下考验的除了是资金实力还有更长远的眼光,2月份土拍热门城市是近年来发展迅速且人才回流的重点城市。

房企毫不犹豫在这些城市拿地看中的是这座城市的发展潜力和前景。

当然了,还有最重要一点就是土地储备可是房企的粮食,不储备好粮食怎么在疫情结束后再次占领市场,抢下高地?

而且疫情期间拿地,竞争房企不多、地方政府放松地块的出让条件,基本都是以底价成交,以低价获得优质地块,这是土地热拍的原因,等疫情结束后下半年很有可能迎来弯道超车的机会。

从2月份参与土拍的房企来看,基本以央国企为主,难觅私企踪影。自2019年第四季度楼市转凉开始,央国企就成了拿地的主力,绝大多数地块都被其收入囊中,而疫情影响下,私企放慢拿地节奏,央国企具备天然融资优势,拿地自然是冲劲十足。

现在土拍市场是谁的天下,基本可以看出2020年下半年楼市由谁主导了。

不过疫情下土拍却异常火热,这背后释放了什么信号?

首先,值得警惕的是土拍市场的价格变化,土地价格决定了未来房价将站在什么样的起点。

第二,重点关注土拍的城市,资本是嗜血的,资本争先入驻的城市,代表了这个城市的潜力和前景,从土地市场可看楼市冷暖。

一线城市自然是不在话下了,土地资源有限,拍一块少一块,长期的供需失衡让一线城市房价拥有持续上涨的动力,但这些年一线城市地价不断创新高、房企利润率收窄、土地出让条件苛刻,购房者倾向转移,开始往大城市周边或者二线城市里走,也让嗜血的资本开始抓住这一机会去发展。

(2月份粤港澳大湾区拍地一览)

从粤港澳大湾区九市的拍地情况来看,2月土拍最多的惠州、其次是佛山。

这基本和我们之前预想的相符,广州和深圳土地资源有限,而且疫情比较严重,土拍不多情有可原。

资本在寻找价值高地,而临深临广的惠州和佛山具备这样的潜力,除了本地房地,中国房企百强的龙光集团在惠州新拿下地块。

对于惠州的潜力,看来绝大多数房企还是看好的,对于购房者来说,买的不仅仅是房子,还包括这个城市的基础设施、人文环境、教育资源、就业条件、工资水平等等。

城市越成熟,附属于房子的居住环境和居住质量就越高,而对于房企而言,则更看重的是这个城市的发展潜力,换句话说,这座城市未来能否满足购房者对房子附加值的需求。

过去常说,开发商跟着规划走,而购房者则跟着开发商走,普通人或许很难知道政府所有的规划,但开发商的嗅觉会比普通人强很多,而且千万别小看了一个大房企的开发能力,优秀的房企往往可以具备在荒地造出一座“城”的能力,比如万科。

一般来说,土拍价格决定了房价的起点,那此次疫情拍下的地块多以底价成交,不就是说之后的房价很稳?

那可不一定。

我们要整体性来看待这个问题,疫情下开发商卖楼停滞,甚至部分开发商让利销售,而全年的销售目标是早在去年年底就定下的,上半年因为疫情吃的亏和错过的小阳春,势必会在下半年补回来。

这也是为什么资金雄厚的开发商仍在不断拍地的原因,“巧妇难为无米之炊”下半年想把销售目标追回来,就必须得有粮,手里有粮才能做到心里不慌。

到下半年就是比拼库存的时候了,估计价格会有所反弹,以此来弥补上半年的销售金额。一边结构性降价,一边在屯粮谋划下次的绝地反击,都在为之后房价上涨做准备。

何况现在受疫情影响,为提振经济发展,央行也出台一系列金融政策支持,来稳定房地产预期、提振市场信心,部分城市还放开了土拍要求,如北京近期出让的地块,虽然保留了竞地价、竞自持、竞高标准,但大部分没有限房价的要求,这就是为什么开发商争先拿地。

没有限价,就意味着之后开发商可以根据市场自由定价,上市之后定出高价,对周边区域的房价也有提振作用。

这也是我之前就说过的,我预计今年的楼市行情是前低后高,先跌后涨的趋势,毕竟疫情影响是短期的,长期楼市基本面不变。

近期大家把关注度都集中在国外疫情爆发、美股熔断、黄金下跌、石油暴跌上,全球经济危机即将喷发,导致很多人纷纷抛售股票,保留现金流,还有人都楼市后市信心不足。

但其实恰好在此环境下,却也蕴含着极大的机会。

今早坐在旁边的马强壮说,美股再次熔断了,是不是抄底好时机了?大华说,后市难料,可以再等等。

还有朋友在问我,年前看中的二手房,现在降价了,是不是要现在就入手,还是之后会继续下跌呢?

瞧,危机之下,依旧有人想的是抄底入市,因为这样的场景和08年出奇相似,那时候抄底买了房的,估计到现在都庆幸自己抓住了这波机遇。

当下,我们要警惕金融危机,也要对后市充满信心,要相信我国防疫的能力,相信我国政府恢复经济的决心,只要相信我国经济长期向好,就不要害怕短期的震荡。

尤其是房产这块,很多人说年前高位买了房,现在便宜了几十万甚至上百万,疫情影响无人可以预料,不要盯着眼前的利益,把时间线放长,现在亏的,之后也会涨回来。

投资亦然,不要问最底部是什么时候,阶段性低位就可以入手了,因为下半年回暖的机会很大。

房地产 房地产经营公司 内地房地产

格隆汇声明:文中观点均来自原作者,不代表格隆汇观点及立场。特别提醒,投资决策需建立在独立思考之上,本文内容仅供参考,不作为实际操作建议,交易风险自担。

相关文章

美国就业超预期反弹,无奈裁员人数居高不下!美元势创月内最差一周表现

2 天前

cover_pic

美原油钻井连续9周续创历史新低!接下来关注OPEC+减产进展

2 天前

cover_pic

招银国际:交投活跃利好中资券商股 维持行业“跑赢大市”评级

2 天前

cover_pic
我也说两句