眼下的深圳楼市，敢涨价的新盘没几个。

但光明的这个盘，涨了。

比前一批贵20-30万

最近，位于深圳光明区的振业天境云玺3栋加推，144套84~104平住宅，备案均价约43400元/㎡，总价区间约319~474万。

（项目实地情况）

比上一批8栋，同户型贵约20到30万。

（来源：网络平台）

折扣其实给得不算少——基础折扣92折，首付不到5成再打到91折，折后均价约3.95万/平。

83平折后291到337万，93平344到384万，95平358到398万。

听着还行，但市场的心理价位是约95平，330万封顶。

（来源：网络平台）

有客户反馈，结果93平，370到380万起，想控制在370万以内，只有4层可选。

（来源：网络平台）

折后价，还是比预期高了一截。

所以，直接也把一部分客户劝退了——

（来源：网络平台）

而且，价格贵得似乎缺了点支撑。

以楼栋布局及朝向来看——

8栋，周边无遮挡，一路之隔看国防教育公园、东周文化公园景观，看园林，2梯5户，26层。

3栋，远离园林，中间景观还被10栋挡住，一路之隔是的普通工业用地，2梯6户，26层。

（来源：项目公开资料）

位置朝向没有更优越，梯户比更挤，价格更贵。

这操作，很难用"产品升级"来解释。

并且项目本身的硬短板也比较明显。

地铁不够友好。步行到6号线光明大街站约1.5公里，走路20分钟；到凤凰城站2.1公里，已经超出步行的舒适范围。

（来源：百度地图）

商业有距离。周边大型商业最近的是约1公里的星河COCO City(光明店)，日常需靠底商，但未来底商招商入驻还是个未知数。

交付周期也比较晚。预计2028年6月或8月精装交付，两年等待期。对于急着入住、马上用学位的家庭不算友好。

梯户比分化。楼王2梯2户，普通楼栋2梯5户、2梯6户。26层配两部电梯，未来若其中一部检修，另一部单独使用的情况下，早晚高峰电梯的使用体验打折。

那么，虽然是“新国标”产品，层数不到30层，电梯效率不见得比一些三十多层的三梯六户的情况好多少。

户型布局一般。部分户型的书房、飘窗与邻居阳台距离较近，存在对视和遮挡问题。

（来源：项目公开资料）

小户型紧凑。83平、93平功能拉满，但次卧和书房真小，三代同住会局促。高得房率里含着飘窗赠送，能不能改造，交付才见分晓。

（来源：项目公开资料）

绿化也一般。一期容积率2.7、二期3.8，数字漂亮，绿化率只有18.23%和32%。过去的高层或者超高层，绿化率大多都能做到40%。

（来源：项目公开资料）

再有就是，周边还有留白的用地，后期存在很大概率的建设改造预期，未来周边施工及视野遮挡也有一定概率。

不过眼下的市场，有一定的涨价逻辑。

3栋可以竣备后放款，可以晚一年多才开始还月供，能节省一定的月供利息。

市场会把这笔利息折算进房价，可以接受“备案贵一点，但晚还贷”，一定程度上给开发商涨价留出空间。

其次项目从首开1-2栋、9栋、8栋一路加推，市场的去化反响还算不错。其中8栋国庆加推去化强，黄金周后去化达到62.5%。

有一定的客户基础，不太需要依赖更大力度的降价走量。

并且是三家国企联合开发，一定程度上没有现金流的压力。

当然，也有可能是出于项目营销的考虑。

营销推盘的节奏往往都是由低到高，给市场塑造一定的价格预期。

先推劣势楼栋、低价打底，再推稀缺户型、逐步抬价，保护老业主、避免老业主出现市场预期偏差。

账本倒逼价格

项目加推出现涨价，表面是营销，实际上底层逻辑其实还是开发商的账本。

振业天境云玺这块地，2025年6月拿，总价19.94亿，楼面价约18380元/㎡。放在光明近几年的土拍里，不算贵。

但新国标、低容积率、精装、配套，成本一样不少。

更关键的是，振业权益只有40%。

卖得再好，归母利润也只拿四成。

而振业的上一个项目天境云庭，几乎不怎么赚钱。

振业天境云庭拿地10.29亿，还要配建移交3000㎡保障房。

374套房源，按照备案价的货值约21.18亿，住宅部分备案价的货值约19.57亿，商铺则约1.6亿。

分三次推盘，每次都还带折扣，其中1栋首推的一次性付款最高市场折扣给到约88折。

但2024年10月推1栋，两年多过去，1栋商铺一套还没卖。

另外两栋的商铺部分也如此。

这就意味着，住宅部分就算全部出清，但在经过促销让利后，回收的现金流是要远小于19.57亿的。

而当初的拿地成本就去到约10.29亿，加上税费、销售、管理、财务、营销成本，成本就已经非常大。

若商铺部分约1.6亿一直处于卖不动的状态，那么项目做到微利或者勉强保本都已经是理想状态。

而现实是，振业天境云庭的商铺至今一套未出。

更麻烦的是，这个项目刚交付，就撞上了质量问题，有业主反馈——

腻子粉货不对板，合同写嘉宝莉，现场用丽邦，最后全面铲掉重做。

买房两年还不知道公区长什么样，墙面凹凸不平；

（来源：网络平台）

墙体大面积结构性破损，内部钢筋裸露且严重锈蚀；

（来源：网络平台）

再看项目的集团情况。

前三季度营收11.12亿，同比降49.54%。归母净利润亏1.12亿，同比降1502.61%。三季度单季亏约1640万。

2023到2025年，归母净利润亏约8.03亿、15.68亿、0.42亿，三年亏掉约24亿。加上今年的前三季度累计亏损，已经累计约25.25亿元。

今年设定的预算指标为营业收入不低于25亿元，前三季度只完成11.12亿，不到一半。

但要说集团缺钱，前三季度账上还趴着约25.06亿，占总资产约16%。

今年4月董事会同意拿不超过20亿自有资金买理财。

今年4月、7月两次发债，共12亿，票面利率2.12%。

前三季度经营现金流6.71亿，同比增33.93%。

要说不缺钱，又将核心的资产挂出寻找有缘人。

今年6月，为盘活存量资产，提高资产周转与资金使用效率，挂出了5项位于南山区的资产，底价1.507亿；

（来源：振业集团公告）

9月又增加了振业梅苑综合楼一层、振业梅苑综合楼二层出售，加上之前挂出过的物业，挂牌价约1.697亿。

（来源：振业集团公告）

连菜市场的产权都拿出来卖，说明什么？

只能说，振业属于“结构性不差钱”，主业造血偏弱。

最明显的，今年前三季度振业集团营业总收入仅约11.12亿元，土地储备截至2025年末，面积合计仅约129.52万平方米，还主要分布在非优势地区。

与此同时，振业集团也调整拿地策略，近年来拿地支出减少且新获取项目基本都在深圳。

（来源：振业集团2026年度跟踪评级报告）

2023年只新增1宗用地，也就是如今的振业天境云庭，2024年直接没拿地，去年也只拿了1宗地，是振业天境云玺，还是和天健集团、光明建发联手拿下的地块。

（来源：振业集团2026年度跟踪评级报告）

9月福田安托山那块地，振业第一个举牌，八分钟举了八次，但最后停在12.9亿%。

说明，地块想拿，拿不动。

这就是涨价的根本动力。

光明这两个盘就是眼下最实在的现金来源。

振业天境云庭基本已经卖完，能提价的只剩云玺。

3栋涨20万，144套，哪怕多卖一半，也是千万的货值增量。

对一家前三季度亏1.12亿的公司，提价，很实在。

但压力，还在后面。

项目权益只有四成。卖得再好，报表只确认四成，填不上集团的“大窟窿”。

涨价也有天花板。

光明供应不断，核心板块还在上更优质的地块。客户选择越来越多，价格每抬一寸，去化就慢一分。项目后期还有4栋住宅存量。

所以，振业天境云玺3栋这次涨价，背后是一本赤裸裸的账本。

涨价可以。

但市场记性很好。

作者 | 飞天小女警