土地出让收入和融资市

最近几年，中国楼市陷入了深度调整，唱衰中国楼市的声音不绝于耳，理由无非是那几个，人口老龄化、地方财政困难、经济转型等等。事实上，这几个理由根本就站不住脚。

为了避免陷入逻辑误区，我们应该按照“融资市vs投资市”或者“横向生长vs纵向生长”的框架思考。

在新的参照系下，不难发现，土地财政属于“融资市+横向生长”的范畴，它需要不断地“建新城、盖新楼”来增加供给。事实上，这对房价的上涨是不利的。因此，土地出让收入减少对整个楼市并非完全的坏事，它意味着楼市正在转型，融资市的属性在降低，投资市的属性在提高。

有效资本累积的逻辑

当然，对于融资市和投资市，我们需要辩证的思考，它们并没有好坏之分，它们只是适用于不同的发展阶段。

在城镇化的初期，横向生长+融资市是好的，居民需要大量的新增住房来提供住房服务，因此，期房销售有其可取之处；但是，在城镇化的成熟阶段，纵向生长+投资市才是好的，居民需要的不仅仅是初级的住房服务，而是更高质量的住房服务。

事实上，基于城镇化进程的视角依旧是过于肤浅了，问题的关键深植于“如何有效积累住房资本”这一命题。横向生长的优点就是快，但是，横向生长有其内生性上限。这个上限来自于以下两个矛盾：

1、横向生长的内部矛盾

新房屋、新小区的建造会带来旧房屋、旧小区的折旧，在楼市的增量阶段，这个矛盾并不显著，但是，一旦进入存量阶段，新资本开支完全会被折旧吃掉，资本累积空间彻底被锁死。

2、横向生长和纵向生长的矛盾

当城市的主要生长方向为横向生长时，居民资本开支的方向是买新房，不愿意在旧房屋上做升级更新。这意味着，横向生长和纵向生长之间存在竞争关系，横向生长过多，会抑制纵向生长；相反，横向生长减少，会鼓励纵向生长。

这两个矛盾导致了横向发展模式有一个存量资本累积的上限。在这个位置，有两个动态平衡：

一、新房建设形成的资本被存量住宅的折旧所吃掉，形成动态平衡；

二、横向资本开支过多，又抑制了纵向资本开支，后者也形成动态平衡；

于是，楼市陷入了低水平的死循环，有效存量资本无法增加，整个楼市所能提供的服务也无法增加。

然后，我们就看到一幅跟生产力水平完全脱节的景象：居民想要住更好的房子，享受更高质量的居住服务，但是，旧的资本开支方式无法解决这一问题，每年大量的资本开支被白白浪费掉了。

加速有效住房资本累积的新模式

但是，城市更新的新模式打破了这个低水平的死循环。其中，8.28现房销售新政有效地抑制了横向增长。

当横向的无效增长被抑制，纵向的有效生长得到鼓励，于是，资本开支的累积空间重新打开，整个楼市所提供的服务流得以增加，只不过增加的主要形式是依靠服务质量的提升。事实上，在“住得好、住得方便、住得智能”方面，中国楼市有极其广袤的空间。

那么，这是否意味着横向生长失去作用了呢？？并不是，横向生长将发挥更重要的作用——优胜劣汰。新盖的房子都是一些质量更高，更加智能的房子，这将淘汰掉那些质量最差，并且难以更新的房子。

因此，如果“好房子”和“城市更新”两条腿一起走路，那么，楼市的有效资本累积将重新获得爆发式增长，这将大幅度地改善居民的居住体验，形成房地产行业的“第二春”。

让楼市提供更多更好的服务

最近几年，有一句反复被投资者念叨的话——投资要去正规市场。那么，怎么才算正规市场呢？？这就要看这个市场的主要职能，是主要服务于融资，还是服务于投资。只有那些服务于投资的市场，才会给投资者带来良好的体验，构成稳定的储蓄终端。

那么，怎么才能加强市场的投资属性呢？？股市的办法是引进eps好的公司，淘汰eps差的公司，并加强上市公司的分红和回购。这些措施的落脚点在于“现金回报”。

那么，楼市的“现金回报”又是什么呢？？粗浅地看是整个楼市的租金，更加深入地看是楼市高质量的服务流。

在旧模式下，楼市所提供的服务流已经达到上限，增量资本开支的回报很低，楼市没多少成长空间；在新模式下，楼市所提供的服务流获得了广阔的增长空间，增量资本开支的回报重新增加。

此外，在旧模式下，楼市eps的增长主要来源于卡脖子，即其他行业扩张，带动租金上涨；在新模式下，楼市eps的增长主要来源于供给侧，提供更好的服务，更好的居住体验。

综上所述，中国楼市已经彻底进入投资市，根本不惧怕所谓的人口老龄化、财政困难等宏观因素。这是因为，中国楼市打破了“看天吃饭”被动模式的天花板，更加注重主动作为，为居民提供更多更好的住房服务。

ps：数据来自wind，图片来自网络