我们认为，当房价已经来到了合理位置，需求侧提振的效果就会比较显著。现房销售的改革大大降低了交付风险，并限制了未来的供给增长。需求提振又令月供可能明显低于租金，从而推动房地产市场从量变走向质变，终结超过六年的房价下跌周期。

▍财政部，中国人民银行，金融监管总局强化财政金融政策协同，支持城乡居民刚性住房需求，决定在全国范围内实施居民购房贷款贴息政策，减轻新购买首套住房家庭的商业性个人住房贷款利息负担。

支持使用新发放商业性个人住房贷款购买在120平米以下，价格在150万元以下的房屋，贴息贷款规模上限为100万元。政策自2026年10月1日起实施，实施期限暂定1年，其间经办银行新发放符合条件的首套住房商业性个人住房贷款，财政部门按照贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持。根据相关部委答记者问，按照目前首套住房商业性个人住房贷款利率水平，相当于优惠了利率的三分之一，贴息期限最长5年。例如，对于一笔长期限的100万元商业性个人住房贷款，考虑到大多数房贷按月付息和还款，贷款余额逐月减少，贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。

▍政策切实降低了居民的负担，有效鼓舞了市场的需求，其中刚需直接受益，改善性需求则间接受益。

对刚需来说，居民在买房阶段直接受益，120万左右总价的房屋可能享受最高至5万元左右的付息优惠。由于政策既补贴新房，也补贴二手房，改善性需求虽然在新购住房时未必能够享受政策好处，但由于其卖出房屋可能符合贴息的要求，阶梯式改善的可能性也就明显提升了。

▍房价已经来到合理位置，需求侧边际提振效果预期显著。

根据统计局数据，在70大中城市新房/二手房连续39/40个月的房价环比下降之后，存量房业主的浮盈水平已经明显偏低，房价收入比已经回到十分合理的水平，租金回报率已经明显超过存款利率。即使在本轮贴息之前，按照40年周期的房贷计算，房贷负担也已经局部低于租金。本轮贴息之后，我们预计更多区域的房贷负担会低过租金。从国际经验来看，租金超过房贷负担，是房价出现向上拐点的重要标志。

▍从828到929，从供给侧改革到提振需求。

现房销售改革大大降低了住房交付的风险，维护了消费者权益，鼓励提供高质量的产品。购房贷款贴息政策则有效支持了住房市场的需求，有助于促成供求的进一步平衡。当供求两边的政策都达到了质变阶段，我们相信居民的信心也就会随着交易量的放大而逐步修复。我们相信，当前既是房地产从房价下跌周期走向房价回升周期的拐点，也是房地产市场从量大管饱，粗放发展，走向高品质开发，高质量发展的拐点。此外，由于未来房地产市场的品牌溢价可能扩大，产品差异度可能增加，且开发企业的资金链阶段性偏紧，即便房价回暖，我们认为土地价格的上涨幅度也可能十分有限。开发企业可以不再困扰于周期性原材料价格上升和商品价格下降，得以积极打磨产品，阶梯式满足不同需求的需要。

▍风险因素：

受回款速度放缓的影响，大多数发展商可能会在2026年四季度经历一个资金链更紧的阶段；市场需求复苏可能需要一个过程，2027年之前不少城市景气度仍然不明朗的风险。

▍投资策略：

和历史上的需求提振政策相同，我们认为价格信号的反转对于企业盈利修复，估值提升将有决定性作用。但和历史上每一次需求提振政策不同，我们认为全市场的新房开发规模难有明显提升，消化库存防范风险是当前的主旋律，而传统的，以量驱动的房地产产业链逻辑难以成立。当然，随着房价风险的消除，金融体系风险也会下降，内需相关的资产也可能边际受益。

注：本文节选自中信证券研究部已于2026年9月29日发布的《房地产行业重大事项点评—开启中国房地产市场的新周期》报告；作者：陈聪 S1010510120047、张全国 S1010517050001、陈兆儒 S1010525090002、刘东航 S1010525080004