今年3月以来一线城市房地产市场边际回暖，新房和二手房价格连续三个月环比转正，同比降幅也持续收窄，市场关心此次一线城市房价为何会回升以及6月的持续性。我们研究发现，进入6月后一线城市房价和成交量修复边际有所放缓。我们认为3-5月一线房价回暖的原因包括2月底以来多个一线城市先后优化房地产调控政策、去年以来一线城市房屋供给收缩以及房价经历调整后一线城市库存去化较快。从政策实施效果来看，深圳和上海此次实施的放宽限购类政策对于当地房市起到了较好的带动效果，限购放开区域的成交量和房价表现好于非限购放开区域。今年以来非一线城市的房价表现整体不如一线城市。具体来看，非一线城市中产业实力和人口吸纳能力较强的城市的房价表现相对较好，代表性城市是杭州和成都。

展望后续，我们认为具备产业和人口增长潜力的城市可能会有相对持续的住房增量需求，房价表现更有支撑。宏观经济运行跟踪方面，5月中国工业企业利润增速边际回落但仍维持高位。本周市场关注中国5月工业企业利润数据以及美国5月PCE数据，建议下周重点关注中国6月PMI数据。

▍今年3-5月一线城市房价和成交量指标边际回暖，进入6月后相关指标修复有所放缓。

价格方面，今年3-5月，一线城市新房价格环比分别增长0.2%、0.1%、0.2%，同比降幅也从3月的-2.2%收窄至4月的-2.1%和5月的-1.7%；3-5月，二手房价格环比分别增长0.4%、0.4%、0.4%，同比降幅也从3月的-7.4%收窄至4月的-6.8%和5月的-5.8%。从上海市房屋管理局披露的数据来看，截至6月27日，上海市6月新房成交均价环比下跌3.3%（过去五年环比均值为-2.7%），同比下降9.5%。二手房方面，根据Wind数据，今年6月一线城市二手房出售挂牌价指数环比下跌0.5%（过去五年环比均值为0.3%），同比下降10.5%。数量方面，今年3-5月一线城市二手房和新房成交面积增速总体也呈现较好修复。3-5月，一线城市二手房成交面积同比分别较前值增加21.9、10.2、6.6个百分点，新房成交面积同比分别较前值变动28.3、25.8、-8.8个百分点。进入6月后，相关指标修复有所放缓。根据Wind数据，截至6月26日，6月一线城市二手房和新房成交面积同比分别较5月下降2.4、3.0个百分点。

▍今年3-5月一线城市房市边际回暖，首先是由于上海、深圳、广州先后优化了房地产调控政策。

特别是放宽限购类政策对一线城市房市修复带动明显。今年3月以来一线城市新房和二手房价格的修复与上海、深圳、广州2月底以来房地产政策的优化调整是密切相关的，相关调整主要集中在限购政策放宽以及公积金贷款政策优化两方面。从实施效果来看，深圳和上海此次实施的放宽限购类政策对于当地房市起到了较好的带动效果。深圳方面，根据我们测算，今年5月深圳市限购放开区域（福田+南山+宝安）商品房成交面积同比较深圳市全市高出53.8个百分点，二手房成交面积同比较深圳市全市高出9.7个百分点。上海方面，根据我们测算，今年3-5月上海市限购放开区域（外环）商品房成交面积同比分别较上海市全市高出11.6、11.4、11.8个百分点；截至6月26日，政策调整后（2.26-6.26）上海市限购放开区域（外环）商品房成交均价较政策实施前30日成交均价上涨1.1%，但非限购放开区域（内环+内外环间）商品房成交均价较政策实施前30日成交均价下降7.5%。

▍今年3月以来一线城市房价修复原因还包括去年以来一线城市房屋供给收缩、房价经历调整后库存去化较快。

一线城市房屋供给收缩较快可以从房屋新开工面积和待售面积的变化上看出来。2025年全年和2026年前五个月，一线城市（北京+上海）房屋新开工面积分别同比下降21.8%和42.1%，降幅大于全国层面。2025年，一线城市（北京+上海）商品房待售面积同比减少1.3%，是2018年以来该指标首度同比减少，而同期（2025年）全国层面商品房待售面积还在增加。根据我们测算，截至6月24日，今年6月一线城市二手房挂牌价指数较疫情放开后小阳春高点（2023年3月）已下跌24.2%，降幅大于非一线城市。随着房价的调整，一线城市的房屋库存去化也在加快。截至2026年5月，一线城市商品房存销比（可售面积/成交面积）已降至10.8个月，较2025年12月减少3.5个月。

▍非一线城市中，产业实力和人口吸纳能力较强城市的房价表现相对较好，代表性城市是杭州和成都。

今年以来非一线城市的房价表现不如一线城市。今年前五个月，二线城市、三线城市的新房和二手房价格环比增速均小于0。在非一线城市中，杭州和成都是近期房价表现相对较好的两个城市。截至今年5月，杭州市和成都市商品房成交均价较去年同期分别上涨36.6%和3.2%，背后的原因是两个城市产业实力和人口吸纳能力较强。产业方面，杭州市是国内重要的电子信息产业聚集城市，聚集阿里巴巴、网易等互联网巨头以及大量技术型及成长型互联网公司，近年来杭州市计算机、通信和其他电子设备制造业的企业单位数、用工人数和总产值在工业部门中的占比均呈现上升趋势。成都是西南地区重要的电子信息和装备制造产业中心城市。根据成都市政府官网信息，成都已打造电子信息、装备制造2个万亿级产业集群。人口方面，杭州和成都落户门槛较为宽松，叠加较强的经济活力，吸引省内以及全国各地的优秀人才来此工作定居。从2022到2024年，杭州和成都均连续三年人口正增长，提供了持续的住房需求增量。

▍宏观经济运行跟踪：价格向下传导，中游增速放缓。

5月工业企业利润增速边际回落但仍维持高位，累计利润增速继续上行，结构上国有和股份制企业仍保持较快增长，私营企业利润明显转弱。工业企业“价-利润率”对利润形成支撑，量的拖累边际减轻，价格环比动能放缓，成本与库存压力有所抬升。行业层面，上游利润增速进一步抬升，中游利润明显放缓，下游利润维持弱修复，“煤炭、有色、电子、化工”等仍是利润增长主线，上游涨价向中下游传导过程中，利润格局分化有所加剧。5月财政收入保持较高增速，税收收入稳定增长，主要税种收入增速出现边际放缓，消费税同比下降2%，主要受5月消费弱修复影响，汽车、石油制品成为主要拖累。支出降速边际收敛，中央支出增速大幅增长，地方支出降幅缩小，专项债发行进度慢于去年。支出项目分化明显，基建类支出增速均为负，但降幅边际收敛，“投资于人”项目支出增速进一步加快，节奏上支出序时进度有所回落。本周市场关注中国5月工业企业利润数据以及美国5月PCE数据，建议下周重点关注中国6月PMI数据。

▍风险因素：

经济运行超预期变化，政策效果不及预期，地缘政治摩擦超预期。

注：本文为中信证券6月29日发布的《一周宏观｜如何看待近期一线城市房价修复节奏？》，分析师：杨帆S1010515100001、玛西高娃S1010520100001、张黎阳S1010524080018