八部门重锤楼市,警惕押注房地产

原创2 个月前28.6k
一切都是最好的安排

别不信,现在是房地产经历最痛的时刻!

近日,住建部联合8部门出手共同出手整治房地产市场乱象,发布《关于持续整治规范房地产秩序的通知》,力争要在三年内实现房地产秩序明显好转的目标。

按照住建部的说法,重点有这几个方面:

1、对调控工作不利、房价上涨过快的城市,坚决予以问责;

2、加强金融监管,完善房地产企业“三线四档”融资管理规则;

3、落实涉房贷款集中制管理,坚决查处经营贷、消费贷等违规用于购房;

4、着力建设房地联动机制,推广北京做法,限房价、控地价、提品质。

这意味着,3年内甚至更长时间,楼市肯定是一曲“凉凉”,同时印证了楼市一个真理:乱极必治,大乱必治。


1

调控力度和决心是从所未有


我国的房地产,徐徐发展到现在,已经四十余载,中间经历了数十次重大的调控政策。

比如2005年的“国八条”、2010年的“国十一条”、2021年的“三道红线、贷款集中度管理”等等。

(1978年-2021年楼市重大政策一览)

政策之繁多,已经让绝大部分人都已经习以为常,调控归调控,但市场不会认账,过段时间该涨的还是会涨。

现在如果依旧这么想,那么在将来很有可能要吃苦头。

以往都是老调重提,隔夜尿壶拿出来用。

但这次和以往不同,明显政策导向,来得比较强硬。

首先,住建部联合的是发改委、公安部、自然资源部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银保监会、国家互联网信息办公室7个部门。

这7个部门分别涉及经济犯罪调查、土地出让、税收、市场乱像监管、网络信息发布监管等,覆盖的是房地产从开发到销售的方方面面。

这就避免了政策在落实的过程,相关部门因为职能职责的关系,出现“A管不了B,B管不了C”的情况,更有利政策通知执行落实到位。

其次,从国务院以及各大监管部门的表态来看,房地产市场的主要问题全部都涉及了,覆盖的范围包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域,将房产买卖的源头从开发商、中介、银行到炒房团等全部纳入其中。

比如违规建设、交房延期、房屋质量问题、发布虚假信息、经营贷消费贷违规流入楼市,茶水费、捆绑销售都明确提及。

再有就是,虽然类似“坚决查处经营贷”、“控地价”等都是叨叨念念了许多年的词,但值得真正注意的是,在8部门联合下发通知要整治规范房地产市场秩序的前一天,住建部严厉且明确表态,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

这是历次政策下发落实不到位不曾出现过的。

除此以外,调控通知下发当天,48小时以内就有城市火速跟进,发布新举措。

浙江绍兴住建局发布《关于加强二手住房市场监管的通知》,明确提出规范二手房挂牌行为、建立二手住房成交参考价格发布机制。

上海住房赠与被纳入限购,赠与后5年内房子仍然算赠与人套数。

上海上调房贷利率,首套由4.65%上调到5%,二套由5.25%上调到5.7%。

可见,这次住建部表态“3年实现房地产市场秩序明显好转”并不是闹着玩,各个城市推出的都是最见血,最致命的招式。

所以此次真的不要再低估高层调控的决心和威力。

那么这样空前的调控高度,会带来什么影响?

一面最直接的影响是,本次调控将会是全国楼市牛市的转折点,楼市的牛市加速结束,并且会以本轮牛市出现最早的地方大湾区行情作为号角

现在大湾区9城总体新房成交量依旧维持下跌,据不完全统计数据,上周大湾区九城共成交9953套,环比下跌14%。

另一方面,一二手房交易市场会加速进入横盘或冰封期,特别是已经落地“二手房”指导价通知的城市、房贷利率确定提高以及公积金贷款门槛提高的城市。

比如已经出台二手房“指导价”的深圳、无锡、东莞、西安;房贷利率提高的上海、南京;公积金贷款门槛提高的成都、郑州等。

因为往往利率上调,指导价指导二手市场,最终要兜底政策负面的是刚需购房群体。

还有就是,今年还可能会是各地开发商项目开盘最集中的一年,接下来全国各地的开发商都会想着法子抢拿预售证。

因为预售拿证门槛提高了。

今天有消息称,重被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%,包含收并购支出。

这就意味着,如果房企想多拿地,就必须多卖房,提高销售额。

所以,接下来会看到房企为了买房会使出浑身招数,一大波房价上涨过快的典型城市将会史无前例地响应上层的政策。

而仍旧希望押注楼市的人,真的要警惕了。


2

调控雷霆万钧因何?


有人不明白,为何这次高层,调控调出了雷霆万钧之势,并且全国各城响应迅速且猛烈。

除了房价上涨过快过高的背后,还隐藏着更深层次的原因——居民杠杆率上涨过快过高,房地产对GDP贡献率过高。

根据调查统计司数据显示,2020年我国老百姓人均收入杠杆率已经达到了72.5%,并且6年时间,杠杆率增加了将近20%。

虽然今年1季度出现9年来首次下降,老百姓人均收入杠杆率回落到72.1%,仅仅只是下降了0.4%,但这百分之七十多的杠杆,有超过一半都是用在了房地产上。

2020年末,中国63.19万亿元个人贷款中,49.57万亿元为消费贷款,占78.4%,13.62万亿元为经营性贷款,占21.6%。

个人住房贷款余额为34.44万亿元,占个人贷款的54.5%,也就是个人贷款中有略超过一半是房贷。

就整体来看,我们的杠杆率,和一些发达国家相差的并不太远。

尤其是和我们较为相似的日本,当年1991年房价崩盘的时候,居民杠杆率不到70%;西班牙2007年房价崩盘时,居民杠杆率约80%。

而当年美国、英国出现次贷危机,杠杆率则是杠杆率最高达到96%以上。

虽然出现危机的节点不一样,但起码都是在高杠杆率的情况下发生。

除此以外,在我们去年的GDP数据当中,房地产投资开发占比达到了40%,而制造业、矿业等各行各业的GDP贡献率已经下滑到历史最低点。

据第一财经梳理数据显示,全国有8省城房地产开发投资占全省比重超50%。

从这些数据,可以看出,房地产在我们的经济体系当中已经发展到空前的繁荣,绝大部分资金都进入了房地产,而不是流向实体经济。

如果这种情况一直放任不管,那么结果就会导致实体融资成本提升、资产引发泡沫,信用风险积聚,从而引发金融风险。

所以,这次调控的真相是,留给房地产的时间并不多了,必须要紧牙关出狠力。

至少目前,通过稳楼市消化风险是有效且中庸的方式。

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