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招商蛇口牵手平安人寿!加码布局深圳前海,还是引入战投?

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“招商血脉,蛇口基因”的招商蛇口,在合并重组上市的第六年,牵手另一个频频亮相地产圈的资本大佬平安,吸引业内外众人关注。

作者:廖凯 

来源: 风云地产界


01 险资入局,联手布局前海


5月31日,招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称“招商蛇口”)发布公告称,公司正在筹划发行股份、可转换公司债及支付现金购买资产并募集配套资金事项。

据了解,招商蛇口计划收购深圳市投资控股有限公司旗下的深圳市南油(集团)有限公司(以下简称“南油集团”)24%股权,平安人寿全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份,发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东。

此次计划收购的南油集团,招商蛇口持有其76%的股权,交易完成后,南油集团将成为招商蛇口全资子公司。

公开资料显示,南油集团成立于1984年8月,位于深圳市前海蛇口自贸区,注册资本5亿元人民币,管理资产246亿元,参资和控股企业4家。经营有大健康产业、自贸创新产业、大数据产业和深圳前海权属土地的综合开发等多种业务,拥有前海23万平方米权属土地。

值得注意的是,临近香港,地处珠三角核心的深圳前海,是粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置。

据了解,南油集团还通过深圳市招商前海实业发展有限公司(以下简称:“前海实业”),间接持有的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司(下称:前海自贸)股权。

2019年12月,招商蛇口通过前海实业和前海投控,对前海自贸公司增资,收购了招商驰迪公司100%股权及前海鸿昱100%股权,交易金额共计1458.16亿元,这两家公司在深圳前海妈湾片区共计拥有80.62万平米土地面积。

去年12月的交易,让前海自贸在前海自贸区拥有了更多优质的土地资源,今年招商蛇口再次收购间接持有前海自贸股份的南油集团,有业内人士分析称,此次交易,让招商蛇口将控制前海实业超过99%股权。


02 转型阵痛期,多项指标增速下滑


2015年,招商地产和蛇口控股开始合并重组,许永军曾表示,未来三至五年内,公司三大业务“社区、园区、邮轮”开发与运营,比例将在60%、30%、10%。

五年后,招商蛇口2019年财报显示,其三大主营业务“社区、园区、邮轮”开发与运营,收入分别为845.55亿元、124.76亿元和6.42亿元,占总收入的比例分别为86.57%、12.77%和0.66%,转型不及预期。

2019年,招商蛇口预期实现了2000亿销售目标,全年累计实现签约销售金额2204.74亿元,同比增加29.25%,实现营收976.72亿元,同比增长10.64%,归母净利润160.33亿元,同比增加5.2%

在2019年业绩会上,招商蛇口董事长许永军表示,今年业绩会的主题以“稳”为核心。同时,招商蛇口公布了2020年销售目标设定为2500亿元,同比增长13%,相比去年的增幅有所下滑

招商蛇口去年虽然交出了一张优异的业绩表,但通过其财报发现,其转型之路走得并不顺畅。


2015-2019年招商蛇口业绩数据


招商蛇口在2015年合并重组之后,近几年的销售增速、营业收入、归母净利润等多项指标增长速率都处于下降状态

披露数据显示,2017年招商蛇口销售额同比增幅最大,达到52.54%,此后下滑至2019年29.25%;营业收入从2016年最大增幅29.15%,增速逐步下滑至2019年10.64%;归母净利润也从2016年的97.54%的增幅,大幅下滑至2019年5.2%,增长瓶颈愈发明显。


03 频繁出售资产,四年投资收益超200亿


处于转型期的招商蛇口,近两年来一直在出售资产。据不完全统计,招商蛇口2018年和2019年分别出售资产11项和7项,多处出售资产给招商蛇口带来了不错的投资收益。

据ZAKER统计,2016-2019年期间,招商蛇口的投资收益分别为42.03亿元、29.1亿元、65.48亿元、102.31亿元,净利润中的占比分别达到43.87%、22.99%、42.97%、39.17%。

四年时间,招商蛇口整体投资收益达到238.92亿元,收益占比显著。

近日,招商蛇口今年第三次正式挂牌转让沈阳金道汇通房地产(以下简称“金道汇通”)开发有限公司100%股权及4.93亿元债权,转让底价7.02亿元。资料显示,金道汇通旗下主要项目为沈阳招商钻石山广场综合体项目,总资产7.79亿元,总负债6.83亿元,所有者权益为9653.46万元。受多次挂牌影响,本次转让底价也较2020年2月6日首次挂牌底价下降了2.43亿元,债权价格由4.94亿元降至4.93亿元。

据了解,除挂牌转让金道汇通股权外,2020年以来,招商蛇口还通过增资形式出让了长沙、西安、佛山和嘉兴4处项目股权

频繁出售资产的招商蛇口,对于投资收益的依赖越来越重,此次联手平安布局前海,能否加速转型,对此咨询了知名地产分析师严跃进。

严跃进表示,招商蛇口和平安两家企业早起诞生于蛇口工业区,信任度很高,合作符合预期。通过此类合作有助于导入更多资金,提振公司业绩。合作以后的加速转型的可能性很大,尤其是险资的介入,客观上对招商蛇口有很大的转型导向。

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