作者：楼校长 

来源：买房之前

日常监控各区二手房价，楼校长发现，光明同一个楼盘，新房二手房倒挂严重，均价剪刀差竟然高达1.42万/平，算下来等于不到4个月涨了27%。

这个盘就是去年年底705套房推出即日光的龙光玖龙台。然而，这还不是个例，因为好几个光明二手盘都纷纷突破6万均价，直逼7万。

去年624拍地以后，楼校长曾经算过一笔账，等到三年以后光明地块建成入市，以行业惯例成本计算，价格很可能会突破7万+。

老粉应该知道，楼校长向来看好光明，为什么看好，可以看看下面这个视频，了解光明是怎么从一个奶牛场变为中国最年轻的科学中心。虽然感觉自己去年的预测还蛮准的，但这价格飚得怎么有点上头呢！

以上视频由湾视界拍摄制作，可扫下图二维码了解更多深圳这座城市的前世今生和未来：

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一二手房倒挂价差最高达到1.65万/㎡

光明是去年的流量片区，这点应该没有人会质疑。

龙光玖龙台去年11月二期开盘带装修均价是5.25万/㎡，目前贝壳找房显示二手房均价为66710元/㎡，但暂无二手房源挂盘。

楼校长咨询了一下贝壳找房的中介，他向我推介了一套还未上架的房源，89平要价615万，均价6.9万/平，与新房价差高达1.65万/平。

在深圳房地产信息网上查询到，一期首批房源是于2017年7月21日开盘，开盘均价4.5万/平，而这一期房源则在2019年底交房。

图源深圳房地产信息网

没有房源显示是因为玖龙台去年底交房后还需要至少半年才能拿到房产证，所以只能在中介公司的后台系统中挂盘，没有房产证编码不能显示在页面上。

如果按照乐有家上业主们的预期价格卖出，2年半时间涨幅超54%。即使最小的一套89平户型，买入价400万，卖出价近615万。2017年投入120万首付，除去2年半的利息成本30多万，可以赚得近180万到手，收益率相当惊人。

楼校长又咨询了去年9月份推盘的天汇城，当时推盘价4.45万/㎡，不到半年时间，二手房挂盘均价已高达55529元/㎡，涨幅24.8%。最贵的一套88平4房，挂牌单价62315元/㎡。

贝壳找房数据显示，2月份深圳二手房价整体呈下降趋势，而光明却连续2个月呈明显的上涨趋势，2月光明挂牌均价为58637元/㎡，相比12月成交均价51275元/㎡涨了14%。

深圳二手房价格走势

光明二手房价格走势

再对比一下光明其他新房和二手房的价格，不过，需要说明的是，下图中光明在售新房大多数为公寓。

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挂牌价≠成交价，光明二手房价过分梦幻

因为前有“邻居”龙华的逆袭，很多人喜欢拿光明和龙华对比。

自2018年9月揭牌成立光明区后，光明的的规划兑现速度确实坐上了火箭，光明科学城在规划提出半年内就开始动工，其中重要的一环——占地286万平的光明楼村也于去年12月动工拆迁。但光明房价真如二手房业主期望的那样吗？

乐有家上显示，2019年2月光明的片区均价为38884元/平，2020年1月均价为40481元/平，如此算来涨幅仅为4%，恐怕7万/平的目标暂时还只是业主们的一个美好愿景。

我们不妨从人口数量、二手房成交情况、片区实力以及消费档次几个维度来看看光明短期几年的前景。

论人口数量，光明仅排在第七名

2018年深圳各区常住人口排行榜中，光明仅排名第七，常住人口总量62.5万，差不多只有宝安的1/5。和它的”榜样”龙华相比，土地面积差不多，但人口数量龙华是光明的2.7倍。按照每年不到3万的增量，未来十年也很难赶超龙华。

现阶段和未来人口数量不足，意味着本区域居住需求和消费力有限，二手房可能长期会处于有价无市或者卖出周期长的境地，后文楼校长也整理了近2年内的成交数据。

论二手房成交，江湖上不曾有它的名号

光明和沙井一样，曾经商品房市场一片荒芜，直到政策照拂下，商品房市场才开始蓬勃发展起来，但仍然处于婴幼儿期。

从深圳房地产信息网上查阅，各区一二手商品房总数量如下：

乐有家公开的成交数据显示，光明区255个挂盘小区（乐有家将同一项目不同期数分别统计为多个小区，所以与房信数据有出入），仅16个有成交记录，其中2018年一共成交176套，2019年一共成交316套，两年加在一起总成交量也没超过500套。

挂牌均价跃升第一名的龙光玖龙台，因还没拿到房产证，暂未没有成交记录。天汇城虽然有成交，但整个2019年仅成交了10套，不过有2套成交价在5万/㎡以上。客观地说，还是有购房者为之买单的。

论家底，光明区GDP只排在第七

2018年，光明区GDP为935亿元（2019年官方数据暂未公布），与坪山、盐田处于同一阶梯，暂时还只是跟班小弟。

近两年，以大空港和光明为代表的西部非常受关注，但要拼家底，现阶段沙井完胜光明。

历史上，深圳市的前身就是宝安县，2018年宝安综合实力居全国百强区第八名，国家高新技术企业超过3900家，位居全省区县第一。沙井有宝安这个历史浑厚且实力强大的爸爸罩着，其房价也有更深厚的底蕴支撑。光明则更像一个新生儿，虽然也是从宝安区分离出来的，但是没有爸爸的庇护，一切都要靠自己。

论消费力，光明还有很大的进步空间

去年底大仟里开业前夕，楼校长一行人特意前往光明踩盘。除了凤凰城一带已有了南山相似的城市面貌，公明一带仍然是城乡结合部。

与之相匹配光明区缺乏大型中高端商场，以零散的底商居多，集中的购物中心除了天虹，就是去年9月开业的宏发大仟里。

光明大仟里部分品牌

作为首家大型集中式shopping mall，大仟里开业的头几天，吸引了全光明人前来凑热闹。但从引进的品牌来看，商场定位属于中端水平。

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光明的未来，我仍要为它打call

光明科学城的整体规划我是看好的。理由很简单：

第一，光明还有大量新地。

去年几次土拍，光明和坪山出让的住宅用地最多。此外，光明区还是拥有城市更新项目的大户，自2010年启动城市更新项目以来，已有30多个城市更新项目，涉及总拆除用地面积超过450公顷。

去年底，深圳一次性推出35块产业用地，面积大于1平方公里的地块有9个，其中光明就占了2个。

第二，科创是深圳的名片。

3月初，科技部等五部委联合下发《加强从0到1基础研究工作方案》中，正式坐实深圳“第四个综合性国家科学中心”的地位，而光明科学城正是综合性国家科学中心的核心承载区。此前深圳发改委公布的487个重大项目中，光明科学城也赫然在列。

光明科学城的目标是打造世界一流科学城，规划面积99平方公里，相当于9个南山科技园的体量，定位为科学+城市+产业，从空间格局上分为“一心两区，绿环萦绕“。

根据发展目标，到2020年，光明科学城将形成科学城建设基本框架体系；到2025年，将形成世界级科学城的核心功能；到2035年，将基本建成高度国际化的综合性国家科学中心核心承载区。

写在最后：

龙华的房价从1字头到6字头，用了差不多10个年头，光明从1字头到6字头，却只用了5年多时间。

我琢磨着，光明的发展起码也要放到十年的时间范畴里来看吧，这房价急哄哄的就把进度条拉到了4倍速！光明的业主们啊，您可悠着点呗！

最后，楼校长盘点了光明在售待售楼盘表，供大家参考。