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疫情之下,房企偿债能力将受到哪些影响?

乔治9 天前8.46k
受新型冠状病毒疫情影响,全国楼市有所降温。在疫情不断发酵的情况下,哪些房企面临着较高的偿债风险?本文重点分析面临待偿压力房企的经营和财务状况,为金融公司合理投资、防范风险提供参考。

作者:CIA 

来源: 中指研究院  

受新型冠状病毒疫情影响,全国楼市有所降温。在疫情不断发酵的情况下,哪些房企面临着较高的偿债风险?本文重点分析面临待偿压力房企的经营和财务状况,为金融公司合理投资、防范风险提供参考

一波未平,一波又起。2019年下半年信贷政策收紧,众多房企备受资金压力,部分房企期望借助开年的春节返乡置业的浪潮回收现金,补充粮草。但突如其来的疫情不仅阻隔了人们出行的脚步,也打乱了人们的购房节奏,全国房市也有不同程度的降温。疫情发展愈演愈烈,3月小阳春恐成泡影。

从宏观层面来看,整体经济受到重创,虽长期房价回归平稳态势,但短期内下行压力增大,对于现金流依赖程度高、负债水平普遍较高的房地产行业,短期的“缺血”会引起一些企业面临“休克”风险

2020年上半年待偿债务数量不减,偿债压力较高根据Wind数据库统计,截至2020年6月30日,房企信用债到期金额为982亿元,海外债到期金额约为1226.05亿元(分别为174.24亿美元、1.5亿新加坡元、11亿港元)。对于在上一财务季度就已呈现资金短缺、偿债能力减弱情况的企业,开年不利更是雪上加霜,上半年到期债务将给房企带来不小的偿还压力。

上半年信用债到期上市房企为32家,中指风险短期风险测评分数(2020年1月)7.5以上(综合风险较低)的企业13家,6.5-7.5(综合风险中等)的企业19家,暂无6.5以下(综合风险较高)企业。疫情爆发之前的房企综合风险整体可控而疫情爆发之后房企受到的冲击要在未来几个月内显现,因此需特别关注发债企业的短期流动性问题。据企业最新公布的一期财务数据显示,32家有债券短期内到期的企业中,15家经营性净现金流为负;到期债券余额/货币资金超过20%的有11家,其中最高达70.34%。如果企业布局多在受疫情影响较大的三四线城市,短期内其资金情况将面临很大挑战。

表1  2020年2-6月信用债到期上市房企主要数据

数据来源:Wind数据库,中指风险测评系统

注:加*为海外债

从经营风险指标—土储布局项数据来看,上半年信用债到期上市房企2019年新增土储规划建筑面积约40%位于三四线城市(表中2.5线以下),项目销售金额约25%来自于三四线城市。对于2020年一季度来说,三四线及以下城市本应成为返乡置业的主力军,但受疫情影响,即使多家企业积极开展网上售楼业务,短期内销售情况恐不理想此外,小城市经济抗压能力较弱,未来发展预期下降,居民置业能力短时间内难以恢复;因疫情滞留家乡的务工人员上半年也面临收入下降问题。返乡置业黄金段已过、经济放缓都将造成短时间内购房需求疲软,这对重点布局在三四线城市的企业将带来较大影响。

表2  上半年信用债到期上市房企2019年新增土储分布

数据来源:中指数据库,中指风险测评系统

注:城市等级根据中指城市投资吸引力指数分为7档

由表2可见,上半年有到期债券的企业中,有7家在2019年新增土储重点布局在了三四线城市(>50%),平均新增土储占比为55.24%。这是由于房企在19年预期未来三四线城市仍为购房的主力军,纷纷加大相应布局。虽长期来看全国房价保持平稳运行,但三四线城市的城市投资吸引力较低,疫情过后,城市经济恢复速度和能力不及一二线城市,此类布局方式短期内恐将成为不利因素。此外工程开发进度被迫延迟,随后的开盘只得顺延,从而导致经营性现金流流入无法形成对资金的及时补充,因此企业短期偿债风险及压力巨大。 

表3  上半年信用债到期上市房企2019年项目销售分布

数据来源:中指数据库,中指风险测评系统

注:城市等级根据中指城市投资吸引力指数分为7档

上半年有到期债券的企业中,大部分企业的销售业绩来自于国内一二线城市,少数企业在三四线城市占比较高。其中,三四线销售额占比最高的企业近50%。短期来看,疫情所导致的在售项目被迫暂停,直接掐断了房企预收账款这一资金流入渠道;长期来看,销售项目主要位于疫区三四城市的企业,由于当地居民购房能力较低,再加上疫情影响,项目后期回款恐成问题。对于预期现金流水平较低、到期债务偿还紧迫的企业来说,短期内将面临更为严峻的资金问题。

去年资金供应收紧、今年上半年回流困难,都给急需偿还债务的企业带来了很高的挑战。金融机构需密切关注偿债能力弱、短期集中到期债务量大、且布局城市受疫情影响较重的企业,避免出现黑天鹅事件。

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