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北京鼠年80亿首拍:为了拿地,拼了!

楼市头条9 天前74.56k
房企拿地逻辑何在?

作者:村长 

来源: 楼市头条

最近,地产圈流行这么一个段子:

生命诚可贵,口罩价更高。若为拿地故,二者皆可抛。

对,说的就是北京的房企。

2月11日,北京迎来疫情爆发后的首场土拍,3宗地对外出让,首开、旭辉、华润、中交、金茂、首创等12家房企进场,一共拍出了80亿元的价格。

防疫起见,参与拍地的人员全程佩戴口罩,成就了一次罕见的“蒙面”大比拼。尽管遮住了大部分五官,但是参与人员眼神里透露的信息很明显:

为了拿地,拼了。

那画面,想着都很美!

01

鼠年首拍

非常时期,非常场景。我见识过无数场土拍,这次可算开了眼界了。

疫情当头,在北京的这场鼠年土拍首秀中,有关方面当然是如临大敌、不敢怠慢。为防止人群聚集产生交叉传染,现场又是体温检测,又是登记发热史的,还特地说了:竞买人员互相间隔距离不得小于1米。

嗯,一米之内都是仇人。

都说上海人民是“北欧”式排队,北京这是搞了个“北欧”式拍地。

除此之外,每家企业只能派两名代表进入拍卖厅。北京规自委甚至要求,涉及进场人员需满足在京隔离14天。不知道是怕造成什么负面影响还是怕人聚集观战,拍地现场全程无视频转播。

尽管新冠状病毒像利剑一样悬在头顶,但是十多家房企还是毅然决然地来了:首开+旭辉联合体、华润+中交联合体、平安、金茂、世茂……

这场土拍一共出让三块地块,都包含住宅。一块地在通州,一块地在石景山区西黄村,还有一块是大兴区采育镇。总起价超过70亿元,最终成交价超过80亿元。

争夺最激烈的是通州马驹桥这块地,用途为二类居住用地及托幼用地,地块起拍价为38亿元,起始楼面价约1.77万元/平方米,差不多是在南六环内。

3点10分竞拍开始,平安抢先报出38.95亿元的价格,首开+旭辉联合体紧随其后,世茂也不甘示弱,报出39.5亿元的价格。

前几轮房企还有点谨慎,从第十轮开始,几家房企似乎开始适应了,放开膀子大胆报价。首开+旭辉联合体、世茂、华润+中交联合体三个拿地主体互相追击,最终华润+中交以46.7亿的价格摘得,历时40轮。

溢价率不高,22.89%。楼面价大约是2.18万元/平方米。

拍完了之后不是马上进行下一轮,而是先消毒了大约一刻钟,大兴采育地块才开始拍卖,但只用了2分钟。

大兴确实是偏远了一点,这块地南边是国道G104,稍远东南边是首都环线高速,面积在2万平方米出头,容积率1.05,建筑高度30米,很可能打造成打造为别墅或大平层产品,几家房企看起来明显兴致缺缺,所以很快就成交了,2.5亿元被京能拿下,溢价25%。

石景山西黄村则由首创29.75亿元兜底。这块地建设用地面积3.84万平方米,规划建筑面积11.78万平方米,起拍价为29.75亿元,起拍楼面价约为2.52万元/平方米。

总的来说,北京这三块地的成功出让也算是开了个好头。你看又是首都,象征意义也大。开发商掏出真金白银告诉别人,对市场还是颇有信心的。

02

房企拿地逻辑何在

疫情之下,人心惶惶,很少见到业内人员对市场的乐观预言。售楼处关了个七七八八,也没啥人出来看房,短期内一手二手房市场貌似都是很冷清的模样。

现金流第一,很多房企都推迟了投资计划,毕竟活下去是第一位嘛。未来扑朔迷离,多储存点现金过冬总是好的。

因此,在拍卖前,很多人会觉得预期很差的话,土地会不会流拍或者底价成交。没想到开发商最后还真挺敢拿。

为啥?

有一句话叫做饿死胆小的,撑死胆大的。其实,搞房地产,逆周期才能赚大钱。就和炒股一样,高抛低吸,土地市场冷的时候冲进去低价拿地,等市场热起来就可以卖房子了。你要是等土地市场热了再去拿地,那就没什么赚头了。

想一想2015、16年头脑一发热的房企,全国到处抢地王,后面绝对哭都来不及。像2015年深圳房价暴涨的时候,泰禾拿下了尖岗山地王,楼面价7.99万元/平方米。要知道,那时候深圳房价的均价也才4万/平方米左右。

楼面价是房价的2倍,这谁见过?随着楼市暴涨的终结,泰禾这个项目,拖拖拉拉4年,还没有入市。

葛洲坝也是,北京、南京等地地王拿了一大堆,等解套等到天昏地暗。

所以,这个时候房企在北京刀口舔血也是有它们的考虑在的——目前可能是最好的拿地时机。

你看,这几块地的溢价都是蛮低的。

除了石景山西黄村这块地是底价成交,另外两块地的溢价率都没有超过25%。其实这几块地的资质都还蛮好的。

像最热门的通州这块地,这两年通州宅地其实难得一见。从区域上看,自从2019年亦庄“扩区”225平方公里、将马驹桥镇纳入亦庄新城版图后,这块区域热度有所上升,吸引更多的产业购房人群。再加上,升级北京之后,市政基础及后续医疗教育等配套的投入将源源不断,争夺战也是情理之中,正所谓好地不怕抢。

理智一些看的话,这个地块原先的底价也并不高,1.77万元/平方米的楼面地价在合理区间。

去年10月出让的一宗马驹桥限竞房地块,房屋均价限定在45446元/平米。一对比就显示出来了,这块地的楼面地价2.18万元/平方米,还不到限竞房价格的一半。

周边有金地格林小镇6、融科香雪兰溪、兴华嘉园、合生世界村等社区,二手房价格约3.5万元/平方米。有二手房价格托底,销售压力不大。

再比如说,目前大兴采育片区的商品房成交单价在两万多三万元左右,而此次出让的大兴地块的楼面价仅为一万余元,权衡下来,还是有利可图的。

明白了吧?房企是在赌没错,但也不是瞎下注。

不过,也不是所有房企都能在刀尖跳舞。你看,华润、中交、首创、京能,拿地的房企大部分是国资,私企比较少。这也很好理解,国企的融资渠道条件太好了,未来销售差点也伤不了元气,因此有这个胆子在这个时候来拿地。而且国企平时管理比较严格,风险意识强,通常现金流比较充沛,资金压力不大。

就拿华润来说好了,去年年中的时候,账上还趴着大约630亿元的现金,要还的短期借款才152亿元,绰绰有余。所以人家敢在这个时候进场,不是没有理由的。

华润抄底的功夫很多人也见识过。2015年年初,华润曾经拿下亚林西和白盆窑,妥妥的比大家快了一拍。

当然了,这里还得说一句,但凡是赌,就有风险。

2003年非典过后,国内的楼市还是恢复了高歌猛进的状态的。如果NCP和非典一样,很快被扑灭,那么可以预见北京楼市会有一个强烈的小反弹,所谓的跌久必涨,那么这些此时拿地的房企就成了赢家,抄底成功。但是如果疫情久攻不下,那就悲剧了。

还是那句话,风险和收益成正比嘛。

03

风水轮流转

别看北京鼠年首拍迎来了开门红,其实更多地方是推迟或者取消土地出让的。

上海在1月28日一口气发布了25宗地块的延迟出让通知。

2月4日,成都市发了一个公告,顺延四则公告宗地的拍卖出让日期约3-5天,顺延之后,成都市节后最新一场土拍将于2月14日进行。

2月3日和4日,天津、福州、苏州、成都也陆续发布公告,将部分土地出让时间进行调整。

2月5日,浙江省也跟上,暂停出让杭州10区原计划在2月10日~2月14日间出让的10宗地块,总起价近70亿元。

其实推迟也好,很多房企巴不得土地市场推迟呢,毕竟地主家也没有余粮了。

想也知道,疫情期间,在售项目施工进度放缓,销售周期延长,短期购房需求滑落,回款减少,房企资金链风险大大增加。

以前跑得快的房企都不怎么吭声了,尤其是奉行高周转策略的房企,本来各项工作安排都安排得很紧,时间节点卡的很死,很少留出边际,结果销售这一环骤然停下,可难受死了。还好是在一季度,本来春节期间销售量就偏少,有了一个预期了,要是从高速运转突然到0成交,那就直接是休克了。

现在来看,反而是那些注重现金管理的房企笑得比较从容。以前外界可能嫌弃他们速度慢,但是人家这个时候遇到黑天鹅不慌啊,反而有能力抄底。

安全和速度,本来就是两面。

这个时候买不到地的企业也不要慌。根据SARS的经验来看,非典过后地方政府会加大土地出让的力度,财政和经济增长的压力在那儿嘛。到时候抓住放量的机会,也未尝不可。

在目前这个阶段,练好内功、狠抓回款,未必不是一种特殊的财富。你看中海,不也是在1997年亚洲金融危机里吃到苦头,后面才成为三好学生的?活下去,一切就有希望。村长与诸位共勉。

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