房子是中国人最关注的话题之一，楼市的走势牵动着购房者的心。

临近年底，各券商、机构纷纷发布2020年房地产行业策略报告，分析“历史大顶”过后的市场走势。其中，销售下行、投资降温、房价趋稳 成为机构的主要判断。总结来说有以下几个关键点：

1、一线及热点城市的房价跌了，二三线城市的房价绝大多数停止上涨。国家统计局10月份70个城市的房价统计数据显示，二手房环比下跌的城市数超过了一半，这在过去一般意味着市场转折点正在到来。

2、房地产调控在至少21个城市悄然放松。根据有关机构的数据，截止11月，全国房地产调控次数达到了554次，超过了2018年全年的次数；

3、截止11月，全国破产的房地产企业达到了446家，超过了2018年全年的数量，并且不乏前100强的房企；

4、土地市场没有预期的那么冷。前10个月，全国土地出让收入同比增长6.9%。预计全年将达7万亿元！前11个月，一二线城市卖地超过了3万亿。

5、今年全年超过15万亿已成定局，甚至可能超过去年创造的历史高点。

2019年，房地产调控不断加码，大家感觉市场非常寒冷，而且认为今年是个“天时”不太好的年份，但从数据来看还是相当不错的。

受此影响，下一个楼市拐点何时来临？房价上涨还是下跌？哪些区域的房子价值最高？调控会放松吗？

奶牛财经整理了数十位国内知名财经专家、机构观点：

01  展望2020：房价上涨or下跌？

12月16日，国家统计局公布的11月70个大中城市新建、二手商品住宅价格情况显示：仅44个城市房价上涨，较10月再减6城；11月房价下滑城市本月增至21个，为年内最高。

在房价普遍下跌的趋势下，人们投资房产的心态也开始变得保守起来。很多计划买房的人开始担心，未来房价会上涨还是会下跌？

11月《中国住房市场发展月度分析报告》

8城预警，未来大概率是房价软着陆

11月的《中国住房市场发展月度分析报告》预测指出，北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海等八个城市被预警，2020年房价有上涨的可能。

2020年中国的房价软着陆是大概率的事，仍然非常强调政策的稳定性，不能过度刺激。

太平洋证券：量跌价稳是大势所趋

从成交量上来看，2019年或将是新房市场的“历史大顶”，后面几年量跌价稳将是大势所趋。

该机构指出，过去三四年新房成交连年超预期，除了棚改货币化的催化剂作用外，成交主力其实是透支未来的城镇化需求。未来新房需求将向每年11亿-12亿平方米左右的中枢水平缓慢回归。

专家这么说：

丁建刚（浙报传媒地产研究院院长）

 房价上涨的金融风险谁都扛不住

外部环境复杂严峻，经济下行压力继续加大。房地产政策一定会松动。但在过去的多年中，这种折腾已经循环往复多次。房地产的金融风险，已经高度积累。如继续以往的政策，房价再次暴涨，无论是金融风险还是政府的公信力，都将是不可承受之重。

黄奇帆（中国国际经济交流中心副理事长）

未来十几年，房价增速将追不上GDP

房地产供不应求的时代结束了，进入总量过剩的阶段，供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。预计今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

总结两位专家观点：房子已经不再短缺的事实，房价大涨的历史已经宣告结束。

02  未来哪些区域价值最高？

受益于城市政策局部松绑，经济平稳复苏等多重因素影响，房地产行业有了些许“回暖”：新房市场成交量稳步回升，土地市场高溢价地块频出，尤其是部分城市如北京、上海、深圳、杭州、青岛、成都、厦门等二手住房成交变得活跃。

12月15日，新华社官方微信发布的文章指出——区域经济发展分化态势明显，经济重心进一步南移。

文章还提到：一些北方省份增长放缓，2018年，北方地区经济总量占全国的比重为38.5%，比2012年下降4.3个百分点。

表扬了长三角、珠三角的同时，文章还以赞赏的口吻提及了10大城市，它们是北京、上海、广州、深圳，以及杭州、南京、武汉、郑州、成都、西安。

专家这么说：

刘晓博（著名财经专家）

上述名单对杭州和南京来说，是特大喜讯。因为这意味着在最高层心目中，杭州、南京位次仅次于北上广深，完全可以跟“国家中心城市”平起平坐。

对于广州来说，这也是重要利好。至少说明，北上广深的次序目前尚未被官方表述改变。

个人投资，要远离“收缩型”城市，尽早拥抱中心城市及其都市圈。

任泽平（著名经济学家）

粤港澳大湾区——中国最好的都市圈

未来20年，中国人口往都市圈，城市群迁移的进程还远未结束。最好的投资机会在中国，而投资机会看人口迁移。

中国最好的都市圈、城市群是“粤港澳大湾区”，“粤港澳大湾区”是中国首个与世界级湾区相提并论的城市群！未来10年，最好的投资机会仍在中国，而中国最好的投资机会，以人口为导向。

03   明年楼市政策收紧or放松？

今年以来，在房住不炒的大方向下，各地陆续调整房地产政策。

图：2014-2019年11月50个代表城市1商品住宅月度成交量走势，数据来源：CREIS中指数据

尤其是下半年，调整的密度非常高：

• 10月15日，天津对部分非首都功能疏解项目职工放开限购；

• 11月3日，大湾区向港澳人士放开购房资格；

• 11月08日，江门放开人才限购；

• 11月11日；深圳取消部分二手房“豪宅税”；

• 11月22日，广州社保个税互认；

• 11月29日，佛山对本科生松绑限购；

• 12月02日，中山放松限购；

• 12月4日，成都天府新区放宽限购范围；

• 12月12日，深圳取消商务公寓“只租不售”；

• 12月13日，广州南沙面向港澳人士及部分人才放开限购。

11月份，全国房地产市场调控政策发布次数创近一年最高纪录，达72次。12月以来，各地房地产相关调控政策发布也超过20次。

与此同时，12日，中央经济工作会议重申“房住不炒” 货币从“松紧适度”调整为“灵活适度”，“去杠杆”政策变成“宏观杠杆率保持基本稳定”，这都是全面维稳的信号。

那么接下来的2020，调控政策会出现大转弯吗？

专家这么说：

任泽平（著名经济学家）

房地产调控总体从紧

当前房住不炒仍是主基调，国家已经明确强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，因城施策成为常态化，长效机制贯穿其中，这就意味房地产调控总体仍是从紧。2020年前后，随着人口年龄结构的变化，房价下跌甚至暴跌，都将成为可能。而在这个阶段，房地产长效机制也将逐步确立起来。

马光远（经济学博士）

 房地产政策有放松趋势

“房住不炒”的主基调虽然没有变，但房地产政策的重点不在这里，而在“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。”因城施策，稳地价、稳房价、稳预期意味着，明年房地产政策放松的趋势比较明朗，但不会转而鼓励炒房，这事应该不会再发生了。

钟伟（经济学家、北京师范大学金融学教授、博导）

将采取更为积极的财政和货币政策

2020年，双雄会提前上演，迎来两百年未有之变局。中美双雄对决提前上演，不用太悲观，“惟左者能右，惟右者能左”。对企业来说，全球驱动资产和力量不是在美国，就是在中国，所以必须站队。

未来更糟还是更好？虽然增速慢了，但中国经济还处于第一方阵内。2020年后进入货币负利率时代，中国将采取更为积极的财政和货币政策。

04  房地产的拐点要来了？

11月10日，中国社科院财经战略研究院发布了《中国住房发展报告（2019—2020）》。

报告指出，楼市调控的机遇窗口将在2025年前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变，因此，未来2-3年将是我国房地产调控的关键时期。

专家这么说：

刘晓博（著名财经专家）

如果“大拐点”在2025年降临，楼市将出现什么情况？

情况一：中国经济完成了转型，不再过分依赖房地产，接受2025年大拐点。大部分城市的房价将跑输GDP增速和人均收入增速，大部分中国人被房所困的时代终结了，买房子慢慢变得容易。

情况二：无法接受大拐点，出台刺激住房消费政策，鼓励每个家庭拥有多套住房，比如鼓励拥有乡村别墅、景区度假房等。城市之间的住房政策会严重分化，一线城市强二线城市的限购、限贷、限价长期存在。

2025年，最迟2030年之后，中国城市的大分化会全面提速。很多地方会因为人口的流失，倒逼国家调整行政区划，比如临近的县市合并等。

部分内容来源：光远看经济、刘晓博说财经、房地产观察圈、中国经济周刊、21世纪经济报道

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