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长三角楼市的未来

仙贝8 个月前20.71k
长三角“坐拥中国经济动脉”和“深厚的文化资本积淀”

作者:子木 

来源:子木聊房

12月1日,长三角一体化规划文件现世。晚上就有一位上海老友急忙打来电话,寻求解读。但我拒绝了,原因是:不敢说。

也不是这3万字的规划雄文无法解读,而是这个中华5千年文化所形成的城市群协作体,是无法用只言片语所能解述出来的。

在历史面前,壮阔和伟岸,只能仰视。

直到接下来这段时间,读了上海、苏州、杭州、无锡、绍兴等长三角城市的通史,再加上之前的研究课题,才勉强说在宏观概念上,心中有了长三角城市群的梗概,明白了长三角在今天有如此地位的真正原因。

下面子木结合12月1日出台的长三角一体化规划文件。来聊一聊我对长三角城市发展,以及楼市格局的看法。希望能通过这篇文章,让你真正读懂长三角。

1

地位

我们都知道,一直以来在中国能称得上真正的城市群的只有三个,分别是:长三角城市群、珠三角城市群(现粤港澳大湾区)和京津冀城市群。

至于谁更强,世人皆有说法。

比如这两年火热的粤港澳大湾区,以经济奇迹深圳和中国南大门广州带头,无论在科技还是私营经济上都要强于上海,而且有港澳自由贸易港加持,这种多元文化经济体制的城市群一定要比长三角强。

也有人说京津冀城市群更强一些,北京是国之首都,加上千年大计雄安和百年老城天津,还有中国第一机场,联合纵横,在政治战略角度上高于其他城市群一个段位,自然要强于其他。

那么真相到底是什么呢?

其实很简单,国家战略级的规划文件的标题已经写得明明白白。长三角叫做“一体化”,珠三角叫做“大湾区”,而京津冀只能叫做“协同发展”。

答案就藏在下面这幅图中。

这幅图是2011年8月,由美国空军国防气象卫星拍摄的,主要用来展示从1992年到2009年这17年里,人类在夜间使用电灯的变化情况。事实上和城镇化率以及GDP有很大的关联性,例如近10年长三角的亮灯率增加2倍,GDP却增长了足足4倍。

在这幅图中,我们看到在中国只有三个地方的灯光是最集中的,也就是我们所说的三大城市群。但在这其中,只有长三角的灯光是紧密连成“一体”,城与城之间交错纵横,边缘模糊到无法辨别,无论是密度还是规模均是中国的首位。这种形态才能称作“一体化”。

其次是珠三角。灯光虽紧密相连,但密度差于长三角。而且港澳与内陆的经济、政治体制不同,在协作效应上自然有些吃力,所以无法称之为“一体化”,只能对标国际湾区协作方式,称之为“大湾区”。

最弱的就是京津冀,除了北京和天津两大极点灯火辉煌外,几乎都是灯下黑,只能以北京、天津为核心,先富带后富,所以称作是“协同发展”。不过这几年环京区域发展也算可圈可点,能跟得上潮流的步伐。

有人说,“长三角一体化”规划文件的出台,也是再次确立了长三角在中国的地位,我一直都持反对意见。因为长三角自始自终都是中国城市群的极值,这是几百年甚至几千年迭代而成的。

为什么这么说呢?

我把它归结为两点,“坐拥中国经济动脉”和“深厚的文化资本积淀”。

2

不二法门

翻开中国地图,我们可以看到,长三角城市群位于中国东部沿海地区,东临黄海和东海,地处江海交汇之地,是长江入海之前形成的冲积平原。

可以说,长三角地区就是中国的东大门。

在世界进入海权时代后,海路运输成本大大降低。世界各国想在中国做生意,贸易往来,就必须经由沿海口岸,将货物辗转,运输其内。

在这其中,处于长江入海口的上海港、宁波舟山港起到了关键性作用,常年以来两港吞吐量巨大,名镇海外。其中上海港更是被誉为世界第一港。

当然世界十大港口,有七个均位于中国,除了长三角,还有珠三角的深圳港、广州港,但为什么我说长三角享拥了中国经济动脉呢?

因为长江。

长江贯通中国内陆,世界贸易在上海港发生,所有货物可直接由水路进入中国内地,例如沿江的南京、扬州、芜湖、武汉、岳阳、宜昌、重庆等城市,绵绵不绝。这是其他港口所无法比肩的。

贸易的本质是商业,商业的背后是制造业、工业等实体经济的成果,所以长三角这些年创造了不计其数的富商、富企、富镇、富城,这和自始自终坐拥中国“财富动脉”,不可分割。

其次是“文化资本”

对于文化资本我要解释一句。我们在衡量一个地区的经济时,很多人都爱用GDP、人口、人均劳动力等指标来核算,但很少提及“文化资本”。何为文化资本?

简而言之,就是此区域所有人的做事风格、脑回路,以及共同的价值观。这个对当地经济发展的影响几乎是致命的。

我们经常听到一句话,“天上九头鸟,地上湖北佬”,湖北人就是非常聪明努力的,这是地方文化对教育重视的结果;再有福建人,家家都爱做生意,鼓励孩子成人以后走南闯北,所以在中国,闽商始终占有一席之地。

当然你也见过,有的地方官僚主义盛行,凡事靠关系,大人懒散无为,还喜欢把孩子藏在羽翼之下,生怕出去遭罪。这种地方数不胜数,自然经济落后,即使是投资个金山银山,几年之后也会颗粒无收。

反过来我们看长三角。

我在翻阅长三角大多数城市的通史后,发现自始自终离不开两个字——“治水”史中记载,长三角在两千年前的经济水平远不及北方城市,最大的问题就是太湖的水无法治理。

每逢雨季,太湖水位急涨,淹没多数良田。当地民不聊生,经济更无从发展。长三角治水工程的难度和量级,古今往来全世界都没有的。

因为太湖环境复杂,牵连6大水系,当地居民一辈子的投入可能只是沧海一粟。所以世世代代长三角区域都是以“治水”为根本,工程浩大需要几代甚至几十代人民的共同协作。

所以长此以往,长三角的老百姓形成了一种骨子里的品质,“协作共赢”。

这在改革开放后,长三角地区兴起的乡镇集体经济改革,可以看得到。那时候江浙一带,家家户户合作开办小作坊、小企业,各种厂子如雨后春笋。直到现在,江浙一带的小镇,依然富可敌城。

“有规划,爱协作”同样体现在现代化工业层面。例如闻名全国的苏州工业园区,正是把长三角地区的“文化资本”发挥到了极致。苏州园区创立之初,就花了足够的功夫进行规划,每一片土地都它自己的功能和作用,整个工业园区从上游到中游下游,采购、生产、运输,均打造了严丝合缝的产业闭环。

长三角工业之强,有目共睹。2018年,在中国百强产业园区榜单中,长三角地区就入围了30家,其中“文化资本”最强的江苏地区更是达到20家。

3

迷局纷争

当然长三角人民的骨子里,即使再喜欢“协作”。如果把视角拉高,放在城市面上,依然脱离不了“纷争”。

1978年改革开放后,中国迎来国际化东风,以制造业为主的长三角在国际舞台大展拳脚。外需订单,让长三角供不应求。

然而在2008年之后,金融风暴席卷多数发达国家,外需腰斩,长三角出现产能过剩,「存量博弈」现象。

以贸易为支撑的经济格局被打破,长三角各城开始寻求转型。与此同时,因产业资源是固定的,长三角城市各不相让,导致纷争加剧。

这几年,杭州因阿里巴巴等互联网公司兴起,一度让上海蒙了灰。很多人都说,上海成了环杭城市。而苏州作为中国最强地级市,这几年顺风顺水,2018-2019房价大热,持续暴涨,坊间传闻上海成了苏州的后花园。

其次被誉为“苏南三霸”的苏州、无锡、常州,因为产业同质化严重,打的不可开交,尤其是苏州和无锡互相看不起,暗自较劲,当年的新加坡工业园区之争家喻户晓。谁叫大家都有实力,民营经济很强势,乡镇企业很厉害,外资企业一抓一把。

但在外面苏南却团结一致,看不起苏中的扬州、泰州、南通和苏北的徐州、连云港市、盐城、宿迁、淮安,当然也包括江苏省会南京。

南京作为江苏省会,地位却异常尴尬。苏南被上海超强磁场辐射,跟自己没啥关系。苏北又辐射不到,相比之下,安徽的滁州、马鞍山反倒是南京辐射范围里最受益的两个城市。南京也因此被戏称“徽京”——安徽的京城。

苏州和南通则是抢上海新机场抢了好几年,苏州想通过机场稳超杭州,实打实的进入新一线城市行列;而南通是想证明自己可以更好地服务长三角之核“上海”,不甘落后,况且南通近几年人口加剧流失,需一方利好才能稳得住局面。

相对于江苏,浙江一带温婉很多。

杭州作为省会城市,经济和人口屡传佳绩,老大地位自然牢不可破,宁波作为第2大城市,应该没有勇气向老大发起挑战。还有温州、台州、绍兴、嘉兴等城市发展的相对来说较为均衡,没有过于明显的差距。

安徽的纷乱也很多,地形辽阔,南北相距太远,合肥对皖南皖北没有辐射力,隔壁的滁州和马鞍山市受南京虹吸严重。当然强省会战略到来之后,安徽“合一省而肥一市”,也在不断将资源集中化。但也少不了其他城市的诟病。

当然我描述的这些还是,如果细致了讲,还可能涉及到更深层的纷争。常言道,“合则成,争则散”,长三角为了调和各城之间的关系,可谓煞费苦心。

所以,《长三角一体化发展规划》文件背后花了多少功夫,是难以想象的。其出炉的目的正是为了结束纷争,让长三角所有城市像苏州工业园区一样,分工明确,优势互补,将“文化资本”的理念释放到整个大区。

也只有这样,才能避免资源浪费,将这台经济大机器的功用发挥到极致,成为中国最有力的经济支撑。

4

规划的秘密

这份3万多字的规划文件,详尽了所有城市的发展建设、职责任务和目标。网上有关信息很多,子木在这里就不一一说叨了。下面主要讲几个比较深的点,这些点和最后一部分楼市息息相关。

首先是规划文件再次确立了上海的龙头地位。

老大哥还是老大哥,上海依然是长三角的雷打不动的武林盟主。所以杭州超上海的腔调可以歇一歇了,之前我也讲过,杭州和上海的距离,大概差了一个重庆。

正巧GDP也是这样分布的,2018年上海GDP全国第一,达到32679亿元,而杭州是13500亿,差额19179亿元,和重庆的20363亿元相差不大。

这次规划文件一次性给了上海9个抬头,分别为“五大中心”和“四大品牌”。当然这些都不是什么创新,是上海之前产业的延续。大家也没什么概念。

我讲的简单一点,就是上海的作用和当年的香港类似,是整个长三角地区的门户。整个长三角是“前店后厂”的协作模式,凡是想通过长三角做金融、贸易、航运、国际经济等生意的企业,基本都要在上海设立企业驻点。上海把需求传到后方(长三角地区),进行派单。后方再将结果反馈到上海。

当然企业也可以定向去单独城市寻求合作,这次规划文件把各大城市的主要职能分割地非常清晰。

例如江苏的制造业发达,科教资源丰富,定位为“科创中心和先进制造业基地”;江苏的互联网(杭州阿里)做的不错,民营经济也发达,定位为”全国数字经济高地,对外开放枢纽“;安徽的特色是内陆辽阔,制造业有特色(科大讯飞),定位为“具有重要影响力的科技创新策源地、新兴产业聚集地和绿色发展样板区”。

在地域特征上,文件规划表现的特征就是“错位发展”。

这点很重要,因为之前就存在数字经济赚钱,长三角各城市疯狂投资抢夺数字经济资源的情况。结果大都无功而返,造成了极大的资源浪费,最后杭州夺魁。

事实证明,“产业是需要基因的”。

这让我想起小时候看过的犹太人做生意的故事。在一条街上,有一家饭店开的很热闹,中国人看到眼红,纷纷有人盘店开第二家第三家饭店,最后因为产能过剩,竞争激烈,大家都赚不上什么钱了;

但犹太人不一样,如果这条街有一家饭店非常热闹,那么这些人是不是需要停车,停车之后是否需要洗车?人们吃完饭后要不要去唱K?于是一条街洗车店、KTV、洗浴中心等等都开起来了。

优势互补的效益显然要比同质竞争多得多。

下面敲黑板了。规划文件虽然是在各城市的基础上进行宏微观规划,但有些地方的确迎来了利好。我把结论写在下面。

1、城市群概念升级到至高点,城市地位不再以行政等级划分,地理位置再次成为价值核心。

例如龙头上海旁边的昆山、嘉兴、太仓成为首批产业沿溢城市,未来会迎接更多的产业在此兴建。它们未来的发展格局甚至要强于内地一些二线城市。其次是安徽并入长三角阵营,对于安徽来说也是历史契机,安徽此次被定义为“创新活跃,生态良好,内陆腹地辽阔”,间接的意思是企业生产成本较低,未来长三角的诸多产业工厂可转移至此。

2、长三角各城市形成产业闭关,以“小组形式”进行协作。

所谓小组就是细分下来的都市圈。例如苏锡常都市圈、南京都市圈、宁波都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈。这里除了苏锡常都市圈,无锡能和苏州一较高下外,其他都市圈的“核心”异常突出。

在下一个阶段,都市圈会以“集一圈之力强一城”的战略为发展主要核心,那么南京、宁波、杭州、合肥等强市均会对周边城市进行“强吸血”,资金和人才会加速向内积聚。

所以我坚持一个观点,除了上海有反哺环沪城市的能力以外,其他都市圈均不存在环核心城现象。例如所谓的环杭州、环南京、环宁波等。这些在目前发展阶段只是伪命题。近几年,房价由此炒作得厉害。

3、注意城市产业定位。产业定位的背后就是财富效应。

例如上个世纪,最赚钱的就是工业,现在最赚钱的是金融、和以互联网为主的高新产业,下一个时代则是数字经济、AI人工智能、生物等第三产业。产业高级了,财富效应高,人均收入高,自然会吸引大量高素质人才,对于城市发展不言而喻。这也是这些年长三角所有城市都在争取建设高新区的原因。

此次,长三角一体化定调,杭州的标签是“中国数字经济战略高地”;宁波的标签是“对外开放重要枢纽”(这和宁波舟山港有一定的关系);苏州定义为先进制造业基地……大家可以根据自身产业基因,匹配它们的商业价值。知道哪些是当代的财富产业,也就知道了他们未来发展的趋势。

5

楼市迷局

接下来,我以上文观点为基础,来帮你真正解剖长三角楼市。

长三角经济在国内是出类拔萃的,房价分布也有几分相像。在11月全国房价榜单中,只有上海(53364元/平米)、杭州(32789元/平米),南京(28953元/平米)进入了房价TOP10,分别位列第3、6、7名。

同样,在上一轮房价大周期中,长三角各城市的表现不俗。总结规律,楼市是以上海为龙头带动,然后板块轮动至环沪区域,紧接着南京、苏州、杭州等主要新一线城市房价开始上涨。

在2015年,被称为楼市四小龙(苏州、厦门、合肥、南京)的城市中,长三角独占三席。杭州启动较晚,是因为在2010年的房价周期中被温州炒房客洗劫过,有阴影,但涨幅可没落下。

此后,长三角整个区域房价大热,大城小镇的购房者蜂拥入楼市接盘。直至2019年上半年,苏州房价还呈一天一价的形式上涨,后发布严政才把火苗摁了下去。

为了方便理解这几年长三角的楼市格局,我把2015年-2019年长三角主要城市的房价数据,特意调了出来。

(长三角各城市2015-2019年房价涨幅排行,单位:元/平米)

我们可以看到,在上轮周期中,长三角地区整体房价涨幅的平均值为58.79%。也可以笼统地说,如果你2015年,在长三角买个差不多点儿城市的房子,花了100万,2019年这房子就能涨到158.79万,按照复利计算,年投资回报率达到12.25%左右,跑赢通胀没问题。

在长三角主要城市中,位于58.79%以上的城市有12个,占比1/3,说明长三角虽利好,房价大涨,但整体分化趋势明显,价值多集中于头部城市。如若房子买在了边角区域,依然无法享受区域发展红利。

在这其中,昆山较为突出。以118.99%的涨幅位列第一,在房价榜单上,4年上升了7位,这说明上海修了通往昆山花桥的地铁,产业和人口迁移明显。同样,环沪的嘉兴,房价涨幅达到74.75%,都进一步证明了环沪价值的可实现性。

其次是杭州,以103.91%的涨幅位列第二,杭州是一个对房地产情有独钟的城市,几乎每一轮房价周期,都会荣登全国房价涨幅名单首列。

杭州炒作氛围浓烈,居民杠杆率较高,这波大牛市,和2018年33万人口的净流入不无关联。此次文件规划给予杭州利好,又进一步将杭州上涨的房价夯实。所以杭州接下来会高位横盘,有价无市。不过待到2022年亚运会,房价又将会上升一个段位,稳居长三角房价第一梯队

再者就是苏锡常。无锡和常州因2015年房价基数较低,空间较大,故这波涨幅排在苏州之上,是很正常的。但在经济面上和苏锡差了一截的常州,此次房价涨幅达到99.39%显然有些过分,房价存在一定的泡沫。

苏州涨幅66.26%,排名第10显然是不符合预期的。和同量级的杭州相较,GDP比杭州强,环境也不输于后者,房价的差距却是一个无锡。

无论横向比较还是纵向比较,苏州依然是长三角地区的价值洼地,这也是2019年以来苏州楼市“逆市恒涨”的原因。虽然苏州现在政策封市,但论其房价根本,和南京、杭州,甚至上海比较,依然存有底部价值。大家有机会就上车。

这里还要提一点,看房价涨幅的前提一定要关注房价基数。例如上海的涨幅是51.44%,虽然跑输了大盘,但是量级足够,房价增量是泰州、芜湖、合肥等城市所无法比肩的。

最难堪的就是体量又小,涨幅又差的城市,这些城市如若地理位置不佳,未来很难翻盘,房地产自然没有投资价值。例如长三角的盐城、铜陵、宣城、镇江等。

湖州房价涨幅仅为13.65%,排名倒数第二,这也佐证了我之前所说的“环杭价值“是个伪命题。温州房价涨幅0.38%,排名倒数第一,说明温州楼市的伤口尚未愈合,这是人口外流,经济下滑所导致的必然结果。房价没有支撑力,如何谈涨幅,而且早期温州炒房严重,破坏了刚需土壤,这也导致外来年轻人无法进入,整个区域陷入发展困境,其他城市都要引以为鉴。

这里还要提到一个城市,南通。近段时间异常火热,机场的利好进一步夯实了之前涨起来的房价,但是目前炒得有些过分,据数据报告,南通最贵房价已经直通4万。目前来说,房价不涨已接近饱和,机场红利有限,千万不要捂着耳朵进场接盘。因为南通虽然GDP不弱,但是经济结构以国企为主,人均收入低,人口外流,这是很重要的问题。

6

楼市价值

最后说一下我对长三角的展望。形式老套,但理不糙,还是用人口和产业作为主力支撑点进行论述。

先说人口流动。下图分别为2018年人口流入图和人才增量图。

从图可以看出,长三角的江苏省人口流动显然不如浙江,这是因为江苏省没有形成绝对龙头的影响力,即使是苏州也无法撬动无锡、常州的人口。

其中人口进量最多要属南京市,因为科教资源较强,对安徽省有很强的吸引力。当然苏州在2018年名声大噪,再加上《挺好的》等热播剧上映,在国内的知名度大大提升,对“逃离”一线城市的人才有很强的吸引力,相信在2019年会迎来人口进量井喷。

其次是浙江省的杭宁二市。杭州吸引的是外来全国性人口,宁波则是对宁波都市圈内人口有强吸引力。宁波这个城市发展可圈可点,坐拥全球第三大港口“宁波舟山港”,实力不容小觑。上轮房价增幅达到53.07%,在同等量级城市里中规中矩,房价上涨情理之中,房地产价值中上。

安徽则不用多说,被引入长三角一体化战略,但自身还是中原城市属性,强省会战略下,人口对周边保持着绝对的吸引力。

其次是人才方面,有一份报告很有价值,就是清华大学和领英联合共同发布的一份《长三角地区数字经济与人才发展研究报告》。数字人才可以理解为高新人才,自然也带有“高薪”属性。

数据统计,长三角近年整体对人才吸引力较强。其中最强的是上海,其次是杭州和苏州。高水平人才流失最严重的是金华,合肥和常州,其次是南京。

报告称,杭州充当着人才中转站的作用,引入国际、港澳台人才,然后将人才输出到全国各地,当然以阿里巴巴为首的产业对数字人才的吸引力在长三角,实为第一;

南京则是充当着输送初级人才的作用,科教资源强,当地高校质量整体较高,但目前的产业结构很难留得住人才,比较缺乏人才的进一步成长空间,当然,科教强的城市产业是很好转型的;苏州则整体较为均衡。

总的来说,2018年人口及人才的流动形式,是长三角城市群启动后的结果。这个结果会以“强者恒强,弱者恒弱”的态势继续演绎,除上海外,其他地区的资源会加速集中,人口加速流动,自然对房价产生了一定的作用。

最后我们再来看经济。

如果你细读文章,会发现2015年-2018年长三角地区城市房价涨幅和其经济走势有很强的关联性。安庆、滁州、宣城、铜陵、池州等地经济体量小,增速低,说明产业效益低,楼市无强支撑力,房价涨幅自然跟不上,其中铜陵经济增速更是从8.2%下滑到了3.9%。

其次从经济人口对照房价,我们也可以看出有些城市的房价泡沫是很高的。例如金华4100亿的经济体量,房价却达到1.5万/平米,50.88%增速炒作部分较大,当然紧挨着温州,这也是“文化资本”所导致的。同类比较,还有舟山、芜湖、绍兴、扬州等地,经济和房价均有反差现象,大家一定要谨慎。至于其他城市,大家可以通过人才和经济,以及房价涨幅情况进行反向推理。

7

长三角未来

最后再多说几句。

长三角地区作为中国经济的主要支撑之一,内部依然蕴藏着财富机遇。报告称,2025年,长三角地区中心区城乡居民收入差距控制在2.2∶1以内,5G网络覆盖率达到80%,地级及以上城市空气质量优良天数比率达到80%。

最重要的是,常住人口城镇化率要达到70%(目前长三角的平均城镇化率为67.38%)。别小看这2.62个百分点,又是一大波城市红利。

其次要多研究城市之间的联系。长三角一体化战略意在打破城市结界,让所有城市形成有效的集体分工协作体系。那么城市之间人口的流动性会大大增加。产业、教育、环境将成为人口动迁的核心因素。换言之,无法承接产业的小城会加速被抽干。核心主要城市日益壮大。

对于楼市来讲。经过2015-2019年为时4年的大周期,基本所有城市都要回盘企稳,房价整体会回落一个区间。但是诸如杭州、苏州这样的核心大城,其核心地段一定能扛得住楼市周期。

接下来,楼市趋冷,城市房地产价值会暴露原型,像温州、金华这样的炒作城市会加速暴露价值,但同时也是刚需置业的好时机。大家一定要关注底部机会,合适时机上车。

总之,长三角一体化战略落地,背后会是万亿资金的投入。对于我们来说,享受城市发展红利最好的选择,莫过于在核心城市的潜力地段买一套房。这也是当下跑赢通胀财富增值的最好选择。

当然长三角的诸多问题,靠子木这万八千文字无法尽述。但此文可以帮你从宏观到微观对长三角有一个整体的认知,对于身边的人也能讲得清楚。最后希望大家多多转发,让更多的朋友认识中国第一城市群“长三角”。

房地产

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