来自专题 : 深圳楼市调控

地产调控,无声胜有声

孔圣人8 个月前19.03k
大湾区调控政策集体松动,领头羊深圳“量价齐涨”,就连几百里之外的“飞地”——深汕新区,也是热火朝天,这是不是星火燎原的信号呢?高屋建瓴却沉默不语,无声胜有声,2020年的政策逻辑到底是什么?

作者:李宇嘉 

来源:90度地产

高层中央经济工作会议,再次“未提地产”,好事者按过往逻辑推演,预言新周期来临。大湾区调控政策集体松动,领头羊深圳“量价齐涨”,就连几百里之外的“飞地”——深汕新区,也是热火朝天,这是不是星火燎原的信号呢?高屋建瓴却沉默不语,无声胜有声,2020年的政策逻辑到底是什么? 

1

知名人士说,房地产“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。但是,浸淫地产数十年的老炮说,房地产“短期看政策、中期看政策、长期看政策”。这是有道理的,站在当下看,房地产这个庞然大物,已高位不胜寒。试想,一个200斤的大胖子,迅速减肥的话,身体会出问题。

一样的道理,对于一个在历史最高位徘徊了3年,年度销售面积高达17亿平米、销售额15万亿的巨额市场(相比10年前了翻了2-3倍),它些许波动,不仅对经济增长、固投稳定、金融安全,有巨大的影响,对老百姓的获得感也是一个冲击。特别是,当前传统增长动力(地产、基建、出口)走弱,而新引擎(消费、高端制造、5G等智能科技)还难当大任,楼市更得稳定。

所以,大家有没有发现,近2年的楼市政策开始变得不对称了,上行时喊打喊杀,下行时小心翼翼。当房价上涨、情绪高昂时,“房住不炒”提及频率就会很高(比如今年的4月19日、7月30日);当情绪高昂到一定程度时,就会有极其严肃的控制口号,比如“坚决遏制房价上涨”(去年7月31日);比如,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”(今年7月31日)。

但是,当楼市下行趋势明显,特别是楼市下行与固投增速、工业增加值增速、GDP增速下行叠加时,政策开始微妙起来了。过去六年,共有21次分析经济工作的高层会议,有4次“未提房地产”,分别是2019 年12月6日、2018年12月13日与10月31日、2015年7月30日。大家回忆一下,这4个时间节点的楼市和经济形势。无一例外,都是楼市和经济双双下行阶段。

2

顺道推演,只要“未提房地产”,就会出现“没有消息就是好消息”、好消息就会带来小惊喜的局面。比如,2018年12月13日的高层会议上,“未提房地产”。随即而来的是2019年1月“全面降准”和全国普迎“小阳春”的行情。一直到4月19日,高层再次强调“房住不炒”,5月17日银保监23号文收紧开发商“钱袋子”,重启贷款规模控制,小阳春才未顺延至盛夏。

再往前推,逻辑惊人的自洽。2015年年中会议“未提房地产”,后来的情况大家都知道了,楼市迎来了席卷全国、史无前例的一波大牛行情。总之,楼市政策的逻辑或许被市场猜透了:上有“房住不炒”压顶,还有“7.30”会议“不以地产刺激经济”的最高指示悬在头顶,楼市不允许大涨。但经济开始交困时,更担心楼市这个庞然大物的波动,再上则脱实入虚积重难返,向下则“大象闯入瓷器店”。

3

所以,当12月6日的高层会议,又一次“未提房地产”时,市场和媒体开始骚动起来了,新周期来了!更大的信号是,作为楼市领头羊的深圳,“双11”取消豪宅税后,楼市反弹之旅开启。刚刚过去的11月,深圳二手住宅成交8013套,同比上升91.9%,这是自2016年5月以来,首次突破8000套。

房价不遑多让。“减税30万、涨价80万”的现象到处上演,但这不妨碍看涨情绪驱使下,争先恐后地入场。年初至今,二手房价上涨了7%,10月40%的二手房挂牌价上调,11月58%的挂牌价上调,比年初增加了23个百分点。随后,作为飞地的深汕新区,出台了超预期的购房政策,“家庭限购两套、个人限购一套”,政策意图再明显不过了,鼓励买房,分享深圳红利辐射。

深圳这一动不要紧,整个大湾区迅速行动起来了。早在8月份,珠海和中山就松绑了限购,近期江门、佛山相继调整了限购政策,广州也羞答答地跟在后面。整个大湾区,楼市政策见顶回落。如果考虑到,前期南京、天津等地“一区一策”也相继过关,“星星之火”似呈燎原之势。

4

笔者一再强调,凭“理工男”或“IT男”的直线思维,绕过中间复杂的“黑箱”,拿会议上“提还是不提”,做单维度推演,以为屡试不爽,其实往往是很不靠谱的,这无异于刻舟求剑,甚至是大师占卜。大湾区,它承载着历史使命,往近了看,它要打造我国新的“增长极”,实现粤港澳互联互通;远了看,实现中华民族伟大复兴的中国梦,大湾区是浓墨重彩的一笔。

能力越大、责任越大;责任越大、能力越大。由此,国家给予的空间也会宽松一些,因为这不仅劳心费神,还要花钱出力。打个比方,对单位经常熬夜加班的业务骨干,领导自然会在上下班打卡考勤上要宽容一些。一样的道理,搞大湾区、搞先行示范区,贡献大、花钱多,房地产自然要活跃一些。再说,大湾区每年流入百万人口,供应多一些,绝不会有去库存的压力。控制房价、增加供应、鼓励交易,这是健康的市场态势。香港楼市问题,不就是供应少吗?

更重要的是,港澳居民苦房价久矣,背靠着的祖国大陆,应该有所作为。大湾区政策灵活了,港澳居民前来买房置业、创业居住,这不就是我们想要看到的现象吗?在这个互联互通的改革功绩面前,还硬扛着“政策松绑”就是“不正确”,是不是显得有点短浅了?甚至是有点Low了呢?

5

放眼全国,花相似、人不同。楼市还是那个楼市,人已不是那个人,环境已不是那个环境了。近期,笔者参加了几场年终总结会,政策驿动了,预期微妙了,开发商和从业者普遍都有“更上一层楼”的雄心壮志。但相比上一轮楼市景气期(2015-2017年),创造楼市超级购买力的行业,均胜景不再。

金融、TMT(科技、媒体和通信)、地产、专业服务(给地产、金融、TMT做咨询和法律服务)等行业,占了60%-80%的写字楼消费量,也是高收入的生产车间。但是,金融“去杠杆”、地产去泡沫,互联网红利下沉,TMT受外部环境冲击等,传统造富行业难以给售楼处大量输送客户了。

中指院统计,今年三季度全国半数以上城市写字楼租金下跌。一线城市36个商圈,16个金下跌;二线城市44个商圈,54%的写字楼租金下跌。深圳写字楼空置率很高,几大中心区平均空置率超过20%,有的区域甚至高达60%。办公楼消费降级了,你还能指望企业给员工加薪吗?

大家记否?助推上一波楼市繁荣的最大因素是什么,就是“加杠杆”。试想,未来还能那么大肆地“加杠杆”吗?下半年以来,央行先后7次定调房地产,“宏观审慎管理”统领楼市金融政策的顶层大纲。什么意思?要对地产资金启动规模和占比“双控”,严厉问责作奸犯科的行长们。

今年开始,新增和存量房贷占总量之比,分别不超过40%和30%。工资就那么多,为啥买房时那么任性?笔者熟悉的投资客,真正拿自己钱往里砸的不多,大多数都想“以小博大”。总结一下,物是人非,树欲动而风不给力,高收入人群的生产车间歇业了,杠杆这个引擎不再发力,房价告别大幅上涨,高位横盘了,还有多少真金白银砸向楼市呢?楼市还能再上台阶?

6

此处无声胜有声,不提就是提,没有态度就是态度。2020年,“一城一策”将全面落地实施。无论朝野,还是政商学,抑或是民间百姓,当大家普遍认为,于情于理,楼市都无大涨空间的时候,某市领导偏要刺激。那么,惩罚这个市长的,除了上级的问责,还有子民的怪罪。人口流动、产业布局空间大分化、大重组,无人能阻挡,顺之者昌逆之者亡,考核的是市长的治理能力。

市长识时务的话,就应该琢磨,如何让自己成为吸附人口、产业的高地。试想,刺激楼市可以暂时获得经济上的喘息,但随之而来的高房价,不仅将遭致约谈和问责,而且将丧失产业和人口集聚的最佳时机。你说,你的子民会不会怪你,会不会用脚投票,索性离开你这里呢?

鹤岗的“白菜价”楼市,它是怎么诞生的?不就是“产业不振-人口外流”循环的结果吗?未来,没有了“加杠杆”这个引擎,也没有了那么多高收入人群,考验楼市的,将是哪个城市的产业基础好,哪个城市吸引的人口多。我不提,是基于经济全局稳定的角度,不是让你刺激楼市。

管理一方、守土有责,不能只做上传下达的传统官吏,而是要在治理体系和治理能力上做到现代化。该说的话都说了,转型的方向也给你了。强省会、都市圈、新型基建、就近城镇化、消费内需、科技创新等,很多路可选。调控楼市的权力给你了,责任也给你了,何去何从,自己看着办。

房地产

格隆汇声明:文中观点均来自原作者,不代表格隆汇观点及立场。特别提醒,投资决策需建立在独立思考之上,本文内容仅供参考,不作为实际操作建议,交易风险自担。

相关文章

Facebook真的没在中国赚钱吗?

1 天前

cover_pic

野村:下调长和(0001.HK)目标价至64.7港元 评级“买入”

1 天前

cover_pic

特朗普拟禁止微信交易,腾讯暴跌10%市值蒸发5000亿港元

1 天前

cover_pic
我也说两句