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深圳房价“消失”的难言之隐

孔方兄5 个月前12.31k
中国的楼市调控,真可谓五花八门,我们什么都见过。

作者:李宇嘉 

来源: 90度地产

国的楼市调控,真可谓五花八门,我们什么都见过。

比如,2016年很多城市限地价,地价达到最高点后,抽签分配资格。这看的是运气,于是就出现了某开发商抽中以后激动大跳的情景。后来,当地政府规定,抽签竞得土地者,不能表现得太激动。

当然,这只是一个笑话。

不过,让房价“消失”这种调控做法,估计大家真心没见过。近期,深圳楼市唯一官方背书、素有“深圳楼市晴雨表”之称的深圳市房地产信息平台,从4月份开始,就不再公布新房和二手房成交金额,媒体也无法据此计算新房、二手房价格。

也就是说,今后,深圳官方平台完全和国家统计局同步,只有新房、二手房价格指数。想看住房价格水平的,只能指望研究机构、咨询机构、大型中介等第三方机构。

但是,这些机构的数据,多少是靠谱的,多少是鼓吹房价上涨的,多少是给开发商代言的,自己掂量吧,不做赘言。

或许,此时此刻,大众更关心的是,深圳房价“突然消失”的背后故事。毕竟,房价“跑路”,还真是一件过于稀罕的事儿!

1

可能很多人不知道,早在2009年,因为公布当年全国房价上涨了1.5%,国家统计局被媒体和百姓一通批!从那以后,国家统计局不再公布商品房均价水平,改为70个大中城市房价指数。不过,我们还是能从全国销售金额和销售面积计算均价。

其实,国家统计局没有错,当年是把经适房、限价房、商品房统统算在内,2009年房价确实只涨了1.5%。问题是,这个1.5%没有太大的意义。

同样的逻辑,深圳住建局说得也对:深圳的市场规模有限,价格易受结构性影响,直接公示价格信息不能很好反映市场的真实情况。

近些年,深圳每年新建商品住房成交大概仅为300-400万平米,只有广州、武汉等热点城市的1/3。而且,这类新房仅占全部住宅(新房和二手房)成交的35%。再考虑到,近年来限购越来越严格,类似住宅的商务公寓开始兴起,每年的成交量大概是新房的1/3,而人才住房未来要占到所有新增住房的一半,新建商品住房的成交占比就更低了。

现在的深圳,500套的一个新盘就是超级大盘了。不难理解,少数单价高、体量大的新盘入市,新房均价一下子就拉高了,这给政府的压力何其大。

比如,类似华润城、海上世界双玺、悦府等集中在南山区的一大票豪宅,以及福田的万科臻山府等,都是2018年以来入市的体量还算大的豪宅盘。它们针对的消费群体,也是深圳的一小撮富豪人群,特别是南山科技园区那帮高科技、互联网上市公司大佬们。

不过,这些盘与全市2000万人口中95%以上的普通人,无半毛钱的关系。它们入市,拉高了全市价格,这有意义吗?

2

2018年,这几个大盘入市,深圳政府花了好几个月的功夫,才将价格稳在5.4-5.5万元之间。

所以,深圳地方政府不再披露新房均价的做法,是可以理解的。虽然,教科书上经常说,价格是市场经济无形的手,是市场配置资源的准绳。但你要知道,从2016年10月开始,在深圳官方平台查看房价信息,几乎就是一条直线,这是一条连心电图该有的脉冲都没有的直线。

2016年以来的3年,深圳房价长期稳定在5.4万,上下幅度波动只有几百元,不到1%。试问,全球哪个国家、哪个城市的房价,会是这个样子?

实际上,这个新房价格是做出来的。高价盘与低价盘搭配网签和入市,让均价保持在一条直线上。搭配不了的高价盘,就延缓入市。

深圳为何要这样做呢?那是因为深圳也有难言之隐。

自从2016年10月开始,全国16个热点城市,都要求保持房价不能上涨,以控制价格来稳定预期、打击投机。试问,这样的价格信息,还是市场化的价格信息吗?还有配置资源的信号意义吗?所以,与其再发布这样没有意义的价格,还不如干脆取消的好。

3

问题是,尽管深圳的房价失真,但失真已经两三年了,2017年不取消,2018年不取消,为何今年取消呢?

一是因为,2016年10月以后,在房价“环比不增长”的调控令下,出现了诸多的乱象。不止深圳,很多城市都在人为操纵数据、延缓高价盘入市、网签数据高低搭配。

另外,限价导致了愈演愈烈的精装修维权。价格不能涨,但需求憋得慌,加上高地价摆在那里,于是,每平米500元标准的装修,愣被说成是5000元,开发商就靠此来突破限价。结果,去年10月份,住建部、国家统计局联合发了一个文,要求各地不得人为操作数据、不许数据造假。

当然,一刀切的限价,不能不考虑到2016-2017年“地王”、高地价横行的现实。于是,2018年为了消化这些高价地,各地“做数字”也是没有办法的办法。但是,从2019年开始,挥别过去、另立炉灶、正本清源。

二是因为,2016年以来,深圳的地价不断走高,房价自然水涨船高,低价盘越来越少,采取“高低价格搭配网签”的做法,越来越行不通了。而且,维持均价不涨,给自己套上沉重的枷锁,这个堰塞湖迟早要泄洪的。

既然数据没有太大意义了,再发布这类价格,稳定市场预期的压力越来越大,还不如取消的好。

4

自去年发布“二次房改”新政后,深圳未来的住房供应,已天翻地覆。2018-2035年,深圳新增商品住房只占40%,算是小众市场。

以深圳居民的需求、资金的体量、投资的活跃度,这个小众市场的价格,很难压的住。不过,也不要紧,新建商品住房价格的代表性很差了,它也不再是深圳住房资源配置的准绳。未来,“房住不炒”、租售并举、回归居住属性、纠偏过去20年过度市场化,这是国家对住房的顶层设计,住房资源配置不再是市场化,而是公共产品导向。

作为改革开放的“窗口”、改革再出发的先行地,作为我国房改最先开始的地方,深圳房地产去投资属性,自然走在前面。未来深圳住房的主体就是人才住房、租赁住房。

所以,即便新建商品住房的价格“跑了”,我们也不要上纲上线。

当然,商品房还非常重要。未来,楼市全面给实体经济输血,深圳60%的非商品类住房(保障房、人才房及配套),要靠商品房来配建。因此,未来商品房的价格高一点,没什么大问题。

一方面,它占比只有40%,价格高对多数居民没多大影响;另一方面,它对实体经济的贡献大。

不久前,深圳卖了5宗地,每一宗都限总价,政府拿走该拿的,剩下的都配建了人才或租赁住房。因此,配建的人才或租赁住房越多,剩下的可售部门价格越高,这相当于给人才做贡献。

5

广州也是一样。从去年7月起,广州不再公布新房网签均价,取而代之的是“城房指数”,也就是采用同质可比的特征价格法,比较同质楼盘本期与上期成交价,计算涨幅。以后媒体和业内无法基于官方平台“阳光家园”的成交数据计算和披露广州房价。

因此,未来广州和深圳都将采用国家统计局的价格指数。客观讲,价格指数更公允,也是国际惯例,比如美国的凯斯-席勒指数(Case-Shiller Home Prices Index)。基于“同质可比”(同品质、同片区、同户型)计算的房价指数,消除了房屋的异质性,更能反映市场整体走势。

但对于百姓而言,房价指数太抽象,还是均价水平更直观、更实用。就像国外那样,将一个城市划为几百个片区,由行业协会或头部中介企业发布片区房价,对买房更有帮助,也是利民之举。

目前,我国诚信体系尚待完善,行业自律和社会组织建设滞后,具有公信力的行业协会、中介机构比较少。但是,这是一个过程,也是房地产行业走向成熟的标志。

另外,对于房屋面积,深圳未来将以交付后实际勘测为准,而非预售为准,也是因为近年来“偷面积”、“高赠送”太频繁,实际面积被低估。过去,楼市的信息太乱,连合理的房价水平、实际的住宅面积,都搞不太清楚,现在开始回归了。基础信息准确,行业管理才有依据。房价信息失真、没有代表性,取消是对的,但不能一“跑”了之,还得考虑百姓的需求。

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这就对了,放开,随便,看能涨到天上去?
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