全员解散,新房最真实的写照

原创1 个月前19.9k
深圳速度

原地解散最快的新房诞生了。

昨天(6月13日)龙华梅林关的新房天湖岛花园登上了热搜。

原因是开发商解散全体员工解出了深圳速度,从发布公告到全员裁撤执行完毕只用了三小时,n+1辞退赔偿也立刻到账,并且不做任何交接。

而项目房源一套也没有备案,也成功引起了市场的关注。

解散最快,一套也没备案

登上热搜的开发商是深圳市滢水房地产开发有限公司,曾经在深圳开发过的项目有滢水山庄、万家灯火、天湖岛花园等项目,算是龙华区域性体量较大的房企。

而这家公司之所以能登上热搜,主要有这几个方面的原因——

一方面成立于1998年,是深圳的老牌房企;另一方面裁员据说非常仓促,只用了“3小时”,并且还是通知式裁员;第三是在公司经营遇到严重困难的情况下,依旧给出了“N+1”的员工赔偿标准;第四是公司所开发的项目天湖岛花园在深圳住建官方一套备案也没有。

这放在全国任何一个一线城市来说,都是比较罕见的。

实际上,开发商选择这种方式解散项目团队,早就有迹可循。

2023年12月项目开盘,328套住宅,备案单价约6.7万—8.2万/平,总价区间约833万-1026万/套,在88折优惠下,吸引到217批客户,开发商官宣当天去化约102套。

即使去化数据存在水分,开盘后的5个月在公开的销售记录中,还是卖出了一些的,从购买过项目的业主评论来看,不至于一套成交都没有。

按照新房的正常备案节奏,在深圳房地产信息平台上的备案也应该有所体现。

因为天湖岛花园,品质对比同类并不差,124平的纯大户型的中大型社区,容积率只有2.2,有湖有公园,小区公区设计用心,地段位置也不是龙华最差的地段,开盘环境还是在去年12月,市场氛围至少要比今年好一些。

但如今在深圳房地产信息平台上,一套都没有成功备案,说明要么如准业主所说的无法备案,要么就是客户们选择了直接退房。

对开发商而言,卖房的速度有多快就意味着回笼资金的速度有多快。

但半年时间仅卖出几十套或者十几套,根本不足以支撑开发商回血的要求。

所以在项目回款乏力的情况下,选择解散全体员工也实属无奈。

因为选择这样的做法,不仅无法顺利卖掉天湖岛花园回笼资金,结清工程方的垫资,也让开发商前期的操盘投入打水漂,目前项目一期的两栋高层是已经接近封顶的状态,据估算就有20多亿的货值。

而这次事件,也给市场上的购房者敲响一个警钟——

当下的新房,地产公司品牌和楼盘地段,并不能作为项目的重点评估指标,除了关注新房的品质之外,更应该关注开发商的经营状态以及项目销售状况,尽可能规避买了房却没办法备案的风险。

龙华新房的缩影

天湖岛花园的状况,可以说是龙华当前新房窘境的一个真实写照了。

原本只需要顺利去化,开发商就能化解风险。

但现实情况是,市场每天瞬息万变,梅林关板块的新房又多又卷,实在不容易。

如今项目突然爆出员工全体解散,未来这942套新房,目测接手的公司需要花费更大的代价才能再次将这些房源卖掉。

因为天湖岛花园对面的华南城物流园今年2月中建三局与湖北文旅园区建发联合体拍下A808-0025宗地,楼面地价约2.39万/㎡,拿地成本非常低,并且该宗地商品房无限价,价格还可以依照开发商的实际情况而定。

该宗地块土地面积46763.51㎡,建筑面积216570㎡,预估能够供应两千套左右房源,并且宗地效果图已经流出,相信很快也能入市。

现在天湖岛花园营销已经搁置,要重新销售需要时间,就意味着接下来的销售并不排除还会遇上A808-0025宗地住宅的供应期。

所以,天湖岛花园未来能否继续成功去化也还需要打个问号。

而以市场影响的角度来看,天湖岛花园一套都也没有备案说明了几个问题——

第一,说明即使位置地段品质不算太差的项目,也难以抵挡市场的大趋势。

因为品质对比同类并不差,周边环境有目共睹,地段位置也不是龙华最差的地段,开盘市场氛围至少要比今年好一些。

第二,说明龙华的新房库存压力要比想象的大得多。

第三,说明一旦产品定位错配就很难被市场接受了。

项目全是大户型,打折后的总价价位约752万-927万/套也不算低,同等价位已经可以选择中洲迎玺、北站超核、中海珑悦理这些北站核心区的竞品项目。

所以降备案价后一套也没卖掉,就意味着在开发商宣布“全员解散”之前,市场就已经筛选掉这个项目了。

所以以区域市场全局来看,也会给龙华其他新房间接造成一些压力。

毕竟竞品项目在备案价下调,折扣叠加,小区品质也不错的情况下,也无法快速去化。

作者 | 飞天小女警

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