地方细则陆续出台，有序推动现房销售新政落地。截至10月17日，已经有北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳7城市发布完善商品住房销售制度的地方细则，贯彻落实完善商品住房销售制度改革相关部署，现房销售进入落地实施阶段。从已出台的细则看，各城市总体框架保持高度一致。各城市在“新老划断”上进行平稳过渡，统一以8月28日为分界点，对在途项目设置过渡期，最长延至2028年底；同时，预售门槛统一抬升至主体结构封顶，预售资金实行全额全过程监管。与此同时，各城市也因地制宜提出差异化安排。

新政对房企影响测算：基于地方细则的分析。为定量分析现房销售新政对房地产开发企业项目盈利能力、资金周转效率及资本回报水平的影响，本次测算构建标准化住宅开发项目，并在保持项目基础条件相对一致情况下，分别模拟传统预售、主体封顶预售、现房销售及存量项目过渡政策等八类情景。我们得出以下结论：1）相较传统预售模式，现房销售情景的主要压力体现为资金压力明显上升和IRR下降；2）毛坯销售和分批竣备能够改善IRR，但资金峰值还取决于回款与大额付款是否匹配；3）定金能够锁定部分购房款，但冻结期间不能替代建设资金。4）现房销售情景对拿地成本和销售价格均较敏感，当前盈利缓冲空间来自于地价下降或新房价格上升。

新政对行业影响：短期有冲击，长期促稳定。供给端看，新政提升开发投资门槛，新房供给预计加速收缩。尽管新增供给收缩可能快于需求修复，但不意味着库存立即下降。需求端看，新政有助于交付风险下降，财政支持同步实现突破。但未来销售能否企稳，仍需要居民购买力、房价预期和库存去化等因素配合。金融端看，居民和房企两端信用同步收缩。土地端看，土地财政退坡趋势，供应机制或出现变化。竞争格局上，行业从高周转、规模扩张转向资本实力、产品质量与现金流竞争，资金实力强、融资渠道稳定以及区域深耕型及产品能力突出的房企将受益。

未来展望：推动行业高质量发展。我们判断未来行业进入供给加速收缩、需求缓慢企稳、价格分化修复新阶段，新政对房地产市场的影响具有明显的时间差：2027年供给收缩加速期。房地产开发投资和新开工面积仍有下行压力。一线核心城市新房和二手房价格有望率先企稳。2028年供需关系再平衡期。新增供应持续减少，部分核心城市库存压力有所缓解。2029年行业结构性企稳期。在基准情景下，房地产开发投资和新开工面积降幅明显收窄，新房销售面积逐渐稳定，核心城市房价率先修复，低能级城市仍面临调整压力。

风险提示。行业面临基本面下行风险，政策不及预期。

注：本文来自国泰海通证券发布的《行业范式重构，企业锚点更新——基于现房销售细则的八种情形定量测算》，报告分析师：涂力磊 S0880525040101，谢皓宇 S0880518010002，曾佳敏 S0880525040125