近期A股地产板块出现明显异动，万科A（000002.SZ）、世联行（002285.SZ）、我爱我家（000560.SZ）等个股连续涨停，存量中介、开发龙头集体走强，市场围绕房贷贴息等重磅政策的猜测持续升温。

不过，业内人士坦言，结合 “金九银十” 最新成交数据，地产股行情更多是政策预期驱动的估值修复，国内楼市目前处于结构性筑底阶段，并未实现全局性见底。

本轮地产股大涨，市场流传全国性房贷贴息政策即将落地的传闻，成为重要情绪催化剂。不过，从公开信息看，全国统一房贷贴息暂未得到官方确认。

目前，贴息主要是地方自主工具，全国已有20 余城推出购房贴息、卖旧买新补贴，以上海、成都、南京等地为代表，补贴大多设置额度、时间上限，侧重定向激活改善置换需求。

中指研究院等机构判断，受财政约束，短期出台全国普惠式房贷贴息概率偏低，后续更多是各地因地施策优化补贴政策，中央层面更多以信贷、公积金、现房销售制度改革为主线推进稳楼市举措。

从基本面看，今年 “金九银十” 呈现鲜明的K型分化格局。

中指研究院9月中上旬数据显示，重点30城新房成交同比微增1.4%，一线城市新房成交同比增长超10%；重点20城二手房成交8.2万套，同比上涨13.1%，北京、上海二手房成交量已经连续7个月同比上行，深圳、苏州、杭州等强二线二手房同步回暖。

眼下，二手房已经成为市场主要交易支柱，1-8 月全国二手房交易规模正式超过新房，行业进入存量时代。

供应端，北京、广州新房预售证发放创年内月度新高，热点城市优质新盘出现开盘热销、触发积分的现象。

但是，冷静分析可以发现，新房市场的热闹集中在核心城市，重点30城新房整体批准上市面积同比仍下滑32%，大量三四线城市依旧处在高库存、以价换量的状态；新房开发投资依旧承压，城市之间冷热差距进一步拉大。

综合机构研判，当前楼市已经走出加速下行的底部左侧，但还没有迎来全局性市场底部，处于震荡筑底区间。

具体而言，高能级一二线城市成交量率先企稳修复，但价格并未普涨，行情集中在主城区优质房源，远郊、非优质板块依旧承压；广大三四线城市仍处在寻底过程。

摩根大通、中信建投观点指出，即便后续有进一步政策，恐怕也更多带来成交量修复，居民收入预期、房企投资信心的修复是慢变量，难以直接推动全国楼市反转式上涨。

那么，对于上述地产股的突发性暴涨，应该怎么理解？

有圈内人分析，新版公积金管理条例落地，住建部对房地产新模式定调，共同推升市场对后续政策加码的期待，叠加板块前期估值处于历史低位，资金进场催生短期股价行情，股价与基本面出现一定剪刀差。

这里，要区分股市与楼市逻辑的不同。

地产股炒的是政策预期与估值修复，股价可以提前反应；楼市见底，则需要看到销售、投资、土地市场多指标共振回暖。

今年的“金九银十”，有望看到核心城市成交进一步释放，但就全国而言，楼市整体仍是结构性修复。

具体特征是：二手房凭借充足的可选房源、相对合理的价格，会持续承接刚需与置换需求；新房市场只有核心城市优质项目具备去化优势，多数城市仍在磨底。

有老股民提醒，投资者需要分清股市房地产板块短期行情和行业基本面修复节奏，不宜将地产股的强势直接等同于楼市全面反转。

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