楼市迎来大变局

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新加坡模式来了

2021年,中国商品房销售额高达18.19万亿元,首次突破18万亿大关。当年销售面积17.94亿平方米。两项数据均双双创下历史新高。

2022年,新冠疫情肆虐,楼市加速步入寒冬,全年销售额仅13.33万亿,环比锐减5万亿,创下2016年以来最低水平。

再到今年高开低走,在认房不认贷、降低贷款利率、解除限购等一系列大招之后,楼市表现依旧不温不火,再也没有过去的荣光。

据国家统计局数据,今年前10个月,新房成交面积92579万平方米,同比下降7.8%。商品房销售额97161亿元,下降4.9%。

拆分单看10月,销售额仅仅8901亿元,而过去正常年份在1.5万亿元以上。可以说,今年的“金九银十”是史上最差的。另外,房地产开发投资、新开工等一些列数据,仍然保持双位数下滑,地产仍然没有触底。

从去年开始,房地产不仅没有像过去20年那样成为拉动经济增长的引擎,反而持续拖累经济表现。

在这样的一个关键节口上,中国推动新一轮“房改”政策,将对房地产市场产生深远影响。


01


回望过去,中国房地产业一路走来,经历过多次重磅改革。

在新中国成立以后的很长的一段时间内,中国都实行的是“统一管理统一分配,以租养房”的公有住房实物分配制度。

1979年,改革开放第二年,中国百废待兴,官方出台了吸引外资的诸多政策。而恰恰第一批外资投资来源于海外华人华侨。

为了解决华侨回国居住问题,当时上海中华企业公司推出20套住房销售给华侨家属,不经意间拉开了中国商品房市场的序幕。

1980年,高层进行房地产改革,从中央层面确认了“房住商品化”。第二年,推出“三三制”政策,即单位职工可以以房价的三分之一来购买住房。后来,到了1990年,由于种种原因取消了“三三制”,购买住房需要全款支付。

这么多年,管理层对房地产市场的改革如同“摸着石头过河”,谨小慎微,不断探索总结,试图寻找到真正适合时代背景下的房地产制度。

1998年7月3日,国家正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》。

这一政策犹如石破天惊,深刻影响了中国楼市和中国经济的运行轨迹。至此,实行了近40年的住房实物分配制度从此退出了历史舞台。

也就是从这一天起,房地产行业真正进入市场化阶段。此后,房地产犹如脱缰野马,不断刷新着销售记录,不断贡献着经济增量。

但没有任何一招可以吃永远。去年,房地产迎来了盛极而衰的拐点,再次改革势在必行。

今年8月25日,国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件(国发【2023】14号文)。中国第三次“房改”正式拉开大幕。


02


14号文明确两大重要目标:

第一,加大保障性住房建设和供给,让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗。

第二,推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。

那么,问题来了,谁有资格买保障房?买几套?未来可以转让出售吗?

住房有困难、收入不高的工薪阶层以及城市需要引进的人才均可以申请保障房,标准不会是全国统一,后续会由当地政府来制定。另外,既然是保障房,必然是以家庭为单位,一个家庭只能购买一套。且购买的保障房不能长期闲置,更不能在市场中去流通出售。若因为各种因素想要转让,会由地方政府按规定进行回购。

另外,全国推行吗?谁来建保障房?商品房又如何定义?

14号文明确提出,支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践,具备条件的城市要加快推进,暂不具备条件的要做好政策和项目储备。

按照七普数据,全国城区人口超过300万人的一共有35个,包括8个超大城市、15个特大城市和12个Ⅰ类大城市。

保障房供给主要有三种方式。第一,政府划拨土地,开发商承建建设。第二,利用闲置低效的工业、商业、办公等非住宅用地进行建设;第三,收购闲置商品房,通过改造变为保障房。

另外,监管层对于商品房的定位非常明确:让商品房回归商品属性,满足改善性住房需求。那么,这也意味着未来商品房的各种限制都会被取消,包括限购限售、限墅令、郊区容积率限制等等。

总之,未来政府将主导“刚需需求”,而市场主导“改善需求”。

这不就是妥妥的新加坡模式吗?

早在1964年,新加坡就推出“居者有其屋”计划,其计划的宗旨在于:为没有支付能力进入房地产市场的居民提供公共住房,使其房地产市场发展模式逐步形成“80%组屋+20%私宅”模式。

在土地方面,由于新加坡以公用制土地为主,政府可以用非常低廉的价格征用大规模土地来建设组屋;在金融支持方面,可以动用公积金账户中的存款来支付首付和每月房贷,而购买私人住宅只能使用银行贷款;在供给方面,采取预售制,当政府推出的租屋项目申请量超过7成,项目便会开工建设,有效避免闲置风险。

同时,新加坡也鼓励发展私人住宅市场,满足少部分高净值人士的更高端的居住和投资需求。要知道,今年新加坡私人住宅项目价格中位数超过了120万美元,比香港房产价格的约116万美元还高。

对比起高昂的私人住宅房价,新加坡组屋房价中位数不到53万美元,少了50%不止。而80%的新加坡人都住在组屋里。

未来,中国也将采用新加坡模式。这就是中国房地产发展的新模式。

11月11日,住建部部长倪虹接受央视采访的时候给这个新模式进行了定调:理念上“房住不炒”,体制上,建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制——以人定房、以房定地、以房定钱。

这对当前的商品房市场会有怎么样的影响呢?

在我看来,很多城市土地成本也就50万一亩,加上设施配套综合成本可能也就100万一亩,而大城市土地成本动辄几百万,上千万。单单土地这一部分,可能就会让保障房房价较周边商品房房价少30%-40%。再加上保本微利卖出来,房价可能再降10%。

那么,这会导致现在的刚需商品房的价格面临持续下跌压力。因为未来普通工薪阶层自然会选择价格便宜得多的保障房。而一二线大城市的核心地段优质改善型房价可能还会有上涨的动力。因为商品归商品,保障归保障,所有商品房的限制应该都会被取消。

现在,若手里还有多套投资性房产,是不是应该抓住最后的窗口期套现走人呢?否则,等正在保障房的供给上来之后,恐怕还得打骨折才能脱手。


03


10月底,中央金融工作会议强调,加快“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。“三大工程”即城中村改造、平急两用基础设施、保障性住房。

近日,有媒体报道,央行考虑通过抵押补充贷款(PSL)等政策工具,分阶段通过政策性银行提供中长期低成本资金,以支持“三大工程”建设,支持总额度将至少为1万亿元。

兵马未动,粮草先行。弹药给足,大规模的保障性住房相信会很快落地建设。

1998年是中国房地产的一个分水岭。25年过去了,房地产再次来到转型的十字路口——会由完全的市场化转变为半市场化,受益的是广大的普通打工人。

新一轮房改已经在路上,房产投资也离普通人越来越远。(全文完)

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