房地产行业过去比的是财技，融更多资、拿更多地，未来比的是产品力、开发效率、运营能力。改革的落地将推动房地产行业回归本源，当旧模式退出后，真正具备有柔性的开发能力、有温度的物业管理能力和有成长性的资产运营能力的房地产企业更容易形成差异化优势。

一、“钟才文”四连发的政策信号

8月22日至25日，《人民日报》连发四篇署名“钟才文”的评论文章，题目分别为《中国经济的韧性与活力》、《中国是世界经济增长的积极贡献者和强大稳定锚》、《上半年经济增长4.7%说明了什么？》、《推动高质量发展行稳致远》。

历次“钟才文”的发声时点基本选在重要经济政策会议前后，通过署名文章的形式，详细地解读中央经济工作的重大考量、重要部署，被视作读懂中央经济工作精神的“说明书”。

此次四连发的时点，选在了7月政治局会议和7月经济数据发布后，也是对当前关于经济问题的若干分歧和期待的一次集中回应。

针对上半年4.7%的GDP增速，“钟才文”在《中国经济的韧性与活力》指出，

“观察中国经济，不能仅看速度，更不能纠结于个别季度、月份指标数据的高低，而要更加重视经济运行质量”。

过去判断中国经济主要围绕房地产投资、固定资产投资、GDP增速等指标，但当前如果仍旧以旧标尺衡量中国经济，得出的结论就可能存在偏差。

因此，“钟才文”强调，观察中国经济还要看

“科技创新成色、产业能级和经济发展的可持续性，注重观察作为经营主体的企业是否具有活力”。

比如科技创新有没有转变为产业竞争力、高技术制造业能不能接棒支撑经济新动能、企业利润是否改善、风险是否正在收敛。

在《上半年经济增长4.7%说明了什么？》中，“钟才文”指出“我国投资止跌回稳面临较大压力”。

但面对投资端的下滑，要客观看待。

一方面，在新旧动能转换的过程中，房地产和传统基建等原有的投资引擎无法再像过去那样发挥作用，这是一种符合经济规律的正常现象，并不意味着投资的“熄火”。

另一方面，“钟才文”也强调“化解多年累积形成的地方政府债务、房地产市场、中小金融机构等风险，客观上对经济形成一定的收缩效应，需要付出一些经济增长代价”。

面对当前经济领域存在的各种问题，“钟才文”强调

“宏观政策工具箱充足，逆周期调节空间依然较大，有条件根据形势变化出台务实管用的增量政策，有能力实现全年经济社会发展目标任务”。

但“加大逆周期调节力度”并不等于要走强刺激的老路。

“钟才文”指出，

“当前我国投资政策的着力点不是要简单维持一定速度，而是更加适应高质量发展要求，更加注重投资质量和综合效益”。

同时强调，

“相比于部分经济体依靠高债务、高赤字刺激经济，我国没有走过度依赖政策强刺激的路子，避免形成政策‘依赖症’”。

“钟才文”四连发释放了明确的政策思路——增量政策会有，稳投资政策也会有，但不会重走房地产、地方债、低效投资的老路，更不会以逆转前期风险化解的成果为代价，换取短期增速读数的增长。

8月28日五部委密集出台的房地产制度性改革文件，则是这一政策思路的充分体现——不走需求侧强刺激的老路，通过改革构建新发展模式，释放增长动能。

二、新一轮房改系统性重构地产开发和融资制度

8月28日住建部、自然资源部、金融监管总局印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，是本轮房改的核心内容。

《意见》明确，商品房实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；首付款、个人住房贷款等购房资金全部进入监管账户，项目达到交付条件后方可解除监管；新出让土地的商品房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程许可证的项目，鼓励实行现房销售。

同时，央行、金融监管总局出台《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，通过实行主办银行制、延长开发贷款期限、个人住房贷款最长期限延长至40年、优化存量房贷管理等举措在信贷端提供配套支持。

证监会印发《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，提出“推动房企融资由依赖主体信用转向基于项目信用”、“一视同仁支持不同所有制房企合理融资”、“支持上市房企定向再融资，以及运用股份、定向可转债、现金等工具开展并购重组”等措施，为房地产新发展模式提供资本市场方面的配套支持。

与此前围绕需求端进行的边际调整不同，本轮“房改”从预售、资金监管、开发融资、资本市场融资等多个环节同时入手，将房地产政策由“补丁式托底”转变为开发制度和融资制度的系统性重构。

从经济实质看，“封顶预售”叠加“项目达到交付条件后方可解除预售资金监管”，新规下的预售制基本接近现房或准现房销售。

预售的融资属性明显弱化，更多承担了提前锁定需求的作用。这意味着中国沿用了二十多年的“卖楼花”模式正在逐渐退出历史舞台。

通过限制项目资金的滚动开发，将开发、融资、销售和交付重新约束在项目自身的现金流闭环内，逐渐结束由金融杠杆驱动的地产开发模式。

三、为什么是现在？

构建房地产新发展模式并非新概念，新一轮房改之所以能在当下落地，与房地产在宏观经济中的地位变化密切相关。

过去在房价持续上涨预期下，开发商通过高周转、高杠杆、高负债的“三高”模式快速扩张。

2021年以来，房地产市场持续调整，高风险民营房企陆续退出。

与此同时，房地产在国民经济中的权重也明显下降。

房地产新开工面积已由高峰约20亿平方米下降至约4亿平方米，土地出让金收入从高峰的近10万亿元回落至约3万亿元，广义房地产在经济中的占比从2021年的19.2%下降至12.7%。

新经济已经开始取代地产成为更重要的经济支柱。

新一轮房改的另一个重要背景，是房地产市场已不再处于最剧烈的快速下跌阶段。

经历五年左右的调整后，一线和部分强二线城市二手房成交量有所恢复，成交价格逐步趋稳；部分租金回报率较高的二手住房出现低位修复，优质新房、高端住宅以及产业和人口基础较强城市的稀缺项目仍具备价格上涨的可能。

总量上，过去两三年住房销售面积已经逐渐稳定在约13亿—14亿平方米区间。今年预计和去年大致相当，说明总需求正在形成新的平台。

但成交结构正处于加速转变阶段，今年上半年全国二手房成交占比达到50.4%，部分重点城市占比已超过60%，标志着房地产市场正式进入存量时代。

四、房地产的未来

当前房地产的总需求并没有消失，但新增开发需求将更加集中在一线和强二线城市的核心区域。

低能级城市面临的问题不是“少卖一点地”，而是缺少能够带来有效开发回报的土地。

因此，房企也将也由过去的全国“铺摊子”转向将有限的资金集中在具有人口、产业和购买力支撑的区域。

企业端同样如此。

全国性高杠杆民营房企基本已经退出，留下的主要是融资成本较低、能够承受长周期的央国企，以及少数区域性优秀民企和专业化开发商。

市场已经自发完成大部分出清，此时从制度上进一步去杠杆，冲击已经明显小于五年前。

从制度层面看，过去五年市场的调整本质是在给旧模式清账，新一轮房改落地标志着风险出清基本结束，中国房地产进入真正的“下半场”。

这与AI产业的逻辑类似，AI上半场的竞争是尽可能获得更多GPU和资金，下半场则是如何把算力真正转化成收入和ROI。

房地产行业过去比的是财技，融更多资、拿更多地，未来比的是产品力、开发效率、运营能力。

一类企业通过住宅产品创新和客户需求识别，在同一块土地上创造更高附加值；另一类企业则通过长期资产运营、降低商业项目空置率、优化租户和品牌结构、培育商业生态。

对于持有型资产而言，能否持续提高经营收入、控制成本并形成稳定现金流，将比单纯获取土地和扩大开发规模更重要。

这和反内卷、因地制宜发展新质生产力、推动以人为本的新型城镇化等一系列高质量发展的改革要求，是一致的。

改革的落地将推动房地产行业回归本源。开发商需要依靠自身资本和专业能力完成开发，把住房产品做好、把物业管理好、把持有资产运营好，再获得与经营能力相匹配的合理利润。

行业也由规模扩张转向经营质量，开发、物业管理、商业运营和资本退出之间的协同能力将更加重要。

这并不意味着房地产没有发展空间。

相反，当旧模式退出后，真正具备有柔性的开发能力、有温度的物业管理能力和有成长性的资产运营能力的房地产企业更容易形成差异化优势。

未来中国可能也会出现类似三井不动产的长期不动产运营商，也可能形成具有中国特色的地产开发和运营模式。

但无论出现哪一种模式，都不会再回到过去的高杠杆、高负债、高周转的卖楼花时代。

地产市场并没有消失，它只是从一个金融和增长故事，重新变成了一门正常的生意。

风险提示

土地出让金超预期回落，住房总需求超预期收缩，房企开工拿地节奏放缓拖累固投。

注：本文为国金证券2026年8月31日研究报告《房地产的新时代》，证券分析师：宋雪涛S1130525030001、张馨月S1130525070016