最近房地产出了一个重大新政策，8月28日，三部门正式出台商品住房销售制度改革文件，明确表示“推动预售制改革”。

以前中国房地产最经典的模式，就是拿地→开工→预售→回款→继续盖楼→继续拿地。

但现在预售制要彻底断了，这次新规要求：

单体建筑主体结构必须封顶以后，才能预售。

也就是说，以后不会出现地刚买好，房子建一半，就开始卖楼花的情况。

而且还有一个配套政策值得留意：

预售住房的个人按揭贷款，要严格等到项目竣工备案以后才能发放。

也就是说，假设你买了一套500万元的期房，首付150万元，贷款350万元。

以前开发商很早就可能拿到银行这350万元按揭资金，然后又去拿地了。

但未来即使房子已经封顶、开发商开始预售，这350万元资金还是要等到项目竣工备案以后，银行才能真正放款。

央行和金融监管总局给出的政策表述也非常直接：

“确保购房人能拿到房，再还贷。”

但问题来了，购房人不掏钱，开发商的钱从哪里来？

以前是购房人提前贷款付钱，房子没交付，项目风险转嫁给了买房人，这显然不合理。

而这次要做的，就是把项目风险转给银行和开发商自身；

比如这次政策同步建立了房地产项目“主办银行制”，一个项目对应一家主办银行，由银行或者银团负责项目融资，并要求项目资金单独核算、封闭管理。

同时，这次把预售项目开发贷款期限最长放宽到5年，现房项目最长可以做到7年。

过去很多开发贷期限只有3年左右，明显这是在给房企更长的建设和销售周期。

也就是这波政策，重新划分了房地产市场里的风险承担者。

从购房人提前按揭→开发商盖房

变成银行给开发商开发贷→开发商把房子盖完→购房人拿房以后再承担按揭。

这样做的好处是，以前银行只是资金中介角色为主，现在风险承担方变成银行之后，风控肯定会更严格，如果一个项目前景很差，可能银行直接就不愿意给贷款了。

再或者这个开发商资金实力太弱，银行可能直接就拒绝合作。

当然政策对房地产企业影响也是不小的，这意味着房地产的高周转时代基本结束了。

过去买地最快4个月开发商就可以拿到钱再投入买地，现在一个项目竣工备案动辄2-3年，资金周转周期一下暴增三倍！

由于ROE ≈ 净利率 × 资产周转率 × 权益乘数

所以政策出台之后，对于高负债，高周转的房企，由于资产周转率大幅下降，其ROE也会同步显著下降，未来或更加难以生存，这也是今天地产股集体下跌的原因。

而对于那种本身资产周转率就不高，融资能力强、资产负债表健康，能够获得银行开发贷的大型房企和央国企，影响则相对较小。

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最后，这次新政还同步调整了个人房贷最长年限，从30年延长到了40年。

通过计算，3.5%利率，30年贷款年限增加到40年的情况下，贷款额最大可以提高16%，或者让月供下降14%左右。

对于一二线高房价的城市而言，这波操作可能会有一些刺激作用。

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总结：

这次推动预售制改革，本质上还是补缺之前的政策漏洞，在低迷的行情下，给百姓一个买房不用担心烂尾的保证；

从数据来看，今年1-7月：

• 新建商品房销售面积减少了11.8%；
• 新建商品房销售额减少了13.1%；
• 契税同比减少了14.5%；
• 土地增值税减少了15.3%；
• 国有土地出让收入减少了30.8%

新房销售面积已经连续五年下降，土地出让金大幅缩水，让地方财政苦不堪言。

虽然这波调整姗姗来迟，能不能救信心另说，但方向至少是对的，把烂尾的风险从买房人身上，挪回给银行和开发商。

至于反弹？政策能托住下限，托不起需求。

需求端的信心一天不回来，房子就只是刚需住的房子，回不去金融端。