6月18日，首批4只商业不动产REITs在上海证券交易所上市，合计募集资金约203亿元。其底层资产覆盖商业零售和商业办公楼，分布在北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市核心区域。

这则资本市场新闻带来的信号，不只是房地产融资工具扩容。更值得关注的是，行业的估值坐标正在变化：当房地产从增量开发转向存量运营，资金不再只为概念和预期买单，而是更关心一项资产能否被识别、被估值、持续运营，并最终形成稳定的使用价值或现金流。城市能级、核心区位、权属状态、运营成熟度和退出渠道，正在成为筛选优质不动产的硬指标。

▲ 成都城市景观实景图

必须说明的是，商业不动产REITs与商品住宅并不是同一种产品，住宅也不能直接套用商业REITs的融资和估值框架。但资本市场选择优质不动产的逻辑，仍为高端住宅提供了一套有价值的参照：越能锁定稀缺城市资源，越能降低交付和使用的不确定性，越容易形成长期的市场认知、交易流动性与融资识别度。

把这一逻辑放到成都，观察对象就从一套高端住宅，转向一项嵌入城市中心运行体系的资产。成都IFS住宅产品IFS天熙，正是一个可供讨论的样本。

▲ IFS天熙实景图

2025年，成都实现地区生产总值24763.6亿元，同比增长5.8%；社会消费品零售总额达到11434.1亿元，同比增长5.5%。服务业增加值增长6.1%，金融业、批发零售业也保持增长。对不动产而言，这些数据的意义在于：核心资产的需求基础，首先来自城市持续集聚人口、产业、消费和资本的能力。

城市总量并不会平均分配到每一个板块。真正稀缺的，通常是已经完成资源集聚、持续获得公共投入和商业运营加持的中心节点。锦江区公开信息显示，春熙路核心商圈日均客流量超过80万人次，集聚多家销冠店，并持续承接首店、首展和市内免税等新消费场景。这里不是等待兑现的新商圈，而是经过长期运营检验的城市商业坐标。

▲ IFS国金中心实景图

这也解释了为什么“市中心”不能只理解为地图上的几何中心。对资产而言，更重要的是它能否占据城市资源的交汇点：商业、办公、酒店、交通、文化地标和高频客流是否同时存在，且能否形成长期的运营循环。

▲ IFS天熙实景图

而此刻，“核心资产”也不只是“市中心”物业，它有更深层的底层逻辑。

过去的住宅市场更多交易未来：规划中的商圈、建设中的配套、尚未呈现的产品，以及交付后的运营能力。

但现在，市场对确定性的要求明显提高。确定性的价值不止是“可以立即入住”，而是把交付风险、工程品质、空间尺度和景观条件，从承诺变成可查验的事实。

▲ IFS天熙建面约362㎡户型装修样板间实景图，以最后交付为准

从项目目前呈现看，IFS天熙的现房属性，使买方能够在决策前检查建筑、公区、户型、视野和物业服务。对于大额资产配置，这种可见性本身就是风险折价的减少：资金无需为漫长建设周期承担额外的不确定性，买入即进入资产的产出通道。

▲ IFS天熙实景图

首先，买入即可快速入住，居住价值立马兑现。

其次，买入即可实现租金收益。此前项目房源租金最高约10万元/月，如按照中位数4-5万元/月计算，仅租金一项即跑赢存款利率，实现收益兜底。

另外，诸多业主拥有优越的融资、再投资能力，现房可根据需求，快速再融资，且融资成本可控，目前房产经营贷的利率可低至3%以内，可以低成本盘活约70-80%的房屋总价款；根据贷款合同约定，相关款项可用于企业经营、项目投资，继续实现资金的再次产出（贷款利率等受不同城市、不同银行、不同政策影响，具体请以实际为准）。

▲ IFS天熙建面约257㎡户型装修样板间实景图，以最后交付为准

更为值得注意的是，时间拉长之后，这类资产更显珍贵，堪称「产出永动机」。以上海地标豪宅汤臣一品为例，2009年其最低约8.6万元/㎡（数据来源：人民网），2026年6月的均价约28万元/㎡（数据来源：贝壳），年均复合增长率超7%，累计增值约225%。

那么，如按照2000万元的购入价计算，10余年之后，资产已升值为6500万元，显示这类资产强劲的持续产出能力。

第二层确定性来自资源已经成熟。成都IFS官网显示，整个综合体建筑面积超过76万㎡，包括约21万㎡购物中心、约27.5万㎡甲级办公楼、尼依格罗酒店以及约7.6万㎡住宅。商业、办公、酒店和住宅在同一城市综合体内长期运行。对住宅买方而言，购买的并不只是室内面积，也包括一个已经形成辨识度和使用效率的城市界面。

▲ IFS尼依格罗酒店实景图

第三层确定性来自供应约束。成熟核心商圈开发强度高、可新增住宅空间有限，新增供给往往比外围板块更难复制。不过，稀缺并不等于价格只涨不跌；核心资产仍会受到宏观周期、持有成本、产品老化和市场流动性的影响，但供应约束提高了资产的替代门槛。

核心资产的第二个关键词，是资源占有。这里的“占有”不是把商场、酒店或写字楼归为住宅业主所有，而是指资产能够长期、低摩擦地使用高密度城市资源，并将这种便利转化为时间效率、商务效率和社会交往效率。

对IFS天熙而言，资源密度主要体现在三方面。第一是消费与服务资源。成熟购物中心、高端酒店和品牌服务构成日常生活的即时供给；第二是商务资源。甲级办公楼、酒店会议和城市会客场景，使住宅与商务活动之间的通勤成本被压缩；第三是公共流量与城市识别度。春熙路—大慈寺片区持续吸引本地消费、外地游客和国际品牌，地标的公共认知由此反过来强化资产的辨识度。

▲ IFS天熙实景图

相较于大多数城市豪宅把“圈层”写成抽象身份标签，IFS天熙更可验证的价值，是这套空间能真正提高高频使用者的城市运行效率。

资产价值，则是需要被重新认识的第三个关键词。它不仅仅等于这套房子的市值，而是意味着它的资产可识别度——核心资产，通常更容易形成清晰的估值参照。

现房状态、产权清晰、区位辨识度高、同类交易可观察，能够减少金融机构识别资产时的信息成本；成熟商圈与稳定使用需求，也有助于对资产价值的判断。对企业主或高净值家庭而言，这种“可识别、可估值、可处置”的特征，才是资产的融资意义。

因此，这也是大部分企业主青睐的产品，它远不只是一套房产那么简单。

▲ IFS天熙实景图

首先，企业资产更多元，带来企业价值的稳健增长。

其次，从税务统筹维度来看，该房产作为公司经营所用，可抵扣增值税、以计提折旧冲抵企业所得税、报销装修成本等，以2000万元总价计算，可抵扣增值税约165万元、累计抵冲企业所得税约458万元、报销装修成本约300万元左右，最终形成「千万」美好（需符合相关法律法规，具体请以实际为准）。

再次交易时，仅交易公司股权，相较于交易房产，土地增值税、所得税等均大幅下降（需符合相关法律法规，具体请以实际为准）。

传承时，可通过家族信托、公司章程、公证遗嘱等组合方式，提前设定公司过户条件、继承人动用资产年龄、变卖条件等，不仅节约相关过户税费，更能实现资产的保有及合理使用，更利于传世，最终实现对于资产的有力掌控。

对企业主和高净值家庭而言，一项大额不动产往往同时具有居住、商务、资产配置和代际安排等多重功能。

因此，判断一个项目是否具备城市核心资产属性，可以回到三个问题：其一，产品和交付是否可验证，能否降低持有初期的不确定性；其二，是否真正占据城市核心商圈已经成熟的商业、商务和公共流量资源；其三，资产能否在长期持有中保持清晰的市场辨识度、交易流动性与金融机构认可。

从这三个维度看，IFS天熙如果抛开“顶奢”“传奇”或“唯一”等情绪化修辞，其现房状态、城市核心区位和综合体资源的叠加，全是难以匹敌的硬核资源。它提供的不止是已经显性的价值，更是一种资产样本：把成熟城市资源锁定在一个可使用、可查验、可进入长期资产配置的具体地址中。

▲ IFS天熙实景图

房地产进入存量定价时代之后，资产价值正在从开发故事回到运营事实，从价格想象回到使用效率，从单一居住功能回到城市资源配置。对成都这样的西部核心城市而言，真正值得讨论的，也不再是哪一个项目更会讲豪宅故事，而是哪一项资产更接近城市长期运行的核心。