作者 | 禾口

文章来源 | 格隆汇楼市

龙华的新盘大把，叫得上名的不多，中海学仕里要算一个。

6月19日，中海学仕里拿证，推售462套住宅，均价约8.2万/平（带装修），户型为83-117平3-4房。

在这之前，格隆汇楼市就曾收到几个朋友的咨询，问怎么看。

其实大家都门儿清，中海学仕里最大的诱惑在于限价，毛坯限价7.82万/平，处于深圳高级中学北校区范围内（简称“深高北”）。

而同等学区范围内的楼盘最高成交价13-14万/平，比较之下，价差高达5万/平。

当然了，这个价差是有水分的。

自身短板

中海学仕里处于红山与深圳北之间，基本两头都不靠，步行至地铁红山站、深圳北站都在900米左右，算不上近。

商业配套，周边有红山6979商业中心，深圳北缤果空间，步行距离和到地铁站的距离差不多。

从楼盘自身来看，体量较小，仅400多套住宅，而保障房加租赁房500多套，比住宅还多。

车位不足1:1，总计1043套（住宅462套，保障房175套，自持租赁403套），而车位数仅804个（地上38个，地下766个）。

再者，楼盘紧贴城中村，后面是一个安居房项目，整体环境面貌一般。

这都不是最主要的，中海学仕里最大的问题在于地铁、高铁、快速路3重噪音影响，是真正的“呼啸山庄”。

地铁分别是4号线和6号线，两条都是高架上走；高铁是因为靠近深圳北站，进出高铁密集；再就是靠近新区大道，车流声不停。

所以中海学仕里噪音的问题，是最被市场诟病的。

从配套、环境以及居住舒适度的角度看，中海学仕里不如同学区范围内的汇龙湾、金亨利首府、莱蒙水榭春天，唯一能拿得出手的是，它是新房。

可以说，中海学仕里楼盘的缺点不比优点少，甚至盖过优点。

而每一个缺点背后对楼盘的价值都是打击，明面上的价差即使有5万/平，但是通过一层层的剥离，价值至少打折一半。

学区扩建

选中海学仕里的逻辑其实很简单，就是选学区，正如它的案名一样，学区是最大的卖点。

所带的学区深高北学校常年霸占龙华第一，甚至在整个深圳市的学校排名中，都能名列前茅。

2021年的中考成绩，据说深高北570分以上占比17.94%，560分以上占比29.41%，550分以上占比39.41%。

从560分以上的占比来看，深高北已经达到了市第一梯队的水平。

怕就怕在一枝独秀，深圳近两年大刀阔斧地搞集团化办学，大学区，就是为了平衡教育资源，抑制学区房过热现象。

2021年7月20日，一条“深高北学校拟扩建”的信息传开，新校区扩建面积达22000平。

2022年1月18日，深高北校区扩建工程（勘察）招标，更多信息披露，扩建规模为45班九年一贯制学校，将提供2100个学位。

也就是说，相当于新建了一所学校。

目前，学区内的楼盘为金亨利一二期、汇龙湾、莱蒙水榭春天五六期。

新校区建成，将有更多的小区被划进学区，指不定是大学区，无论怎样，原有深高北的价值将被稀释，学位溢价降低。

道理很简单，同一份蛋糕，更多人瓜分，到你手里的蛋糕就变小了。

如果说，原有的学位溢价是3万/平，大学区之后，学位溢价缩减到1-2万/平，如果成绩不理想，则会继续掉价。

深高北学校扩建，一来打破学区房原有价格体系，刺破学区高房价泡沫；二来对促进教育公平，平衡教育资源起到推进作用。

总之，少数人私享的利益变为多享，甚至共享，区域内的楼盘价值缩水，届时的中海学仕里，学位溢价还能有几多？这是博学位，投资客心里该有的一本账。

溢价收缩

中海学仕里周边楼盘最高成交单价去到13-14万/平，这是出自成交高峰时期的数据。

据中介披露，去年4月份，金亨利首府87平户型成交总价1230万，折算单价14万/平。

目前金亨利首府的报价稳定在12-13万/平，在报价上已经低于成交价1-2万/平，实际价格还可以谈。

今年以来，学区内业主的心态明显低落，上个月金亨利首府一套87平户型，报价920万，折算单价10.6万/平，相比高峰期跌落310万。

同深高北学区范围内，莱蒙水榭春天五期，88平挂盘950万，折算单价10.7万/平。

从乐有家数据统计来看，深高北片区成交价从2021年1月至2022年3月价格跌了20%。

伴随深高北学校的扩建，未来学区溢价空间或将进一步收缩，虽然入学不会太难，但片区内楼盘的价值注定会被稀释，包括中海学仕里。