天眼查及企业预警通的最新数据显示，就在不久前的6月3日至4日，广州富力地产股份有限公司新增了两则被执行人信息，执行标的合计高达11.5亿余元，两起案件分别由北京市第二中级人民法院与上海金融法院立案。

从买买买的意气风发，到如今沦为法院执行名单上的常客，富力地产的坠落轨迹并不仅仅是某一家的成败得失，它曾是那个高歌猛进的“华南五虎”，如今却成为了高杠杆房企在潮水褪去后的一个标准切片。

11.5亿执行标的背后的富力危机

2017年曾被认为是富力地产的高光时刻，彼时融创接手文旅，富力接盘酒店，万达回笼资金，富力以189.55亿元看似捡漏的价格，一举吞下了万达旗下的73家酒店，后调整为71家酒店及1栋写字楼，并由此宣称成为“全球最大豪华酒店业主”。

然而命运的馈赠早已在暗中标好了价格，当年那些被视为优质抵押物的酒店资产，如今却成了压垮骆驼的稻草之一。

这些曾经让李思廉引以为傲的资产，目前正在京东、阿里等司法拍卖平台上批量“流血”甩卖，由于富力未能按期偿还招商银行广州分行的约119亿元贷款，债权人已申请法院强制执行，对质押的68家酒店及写字楼资产进行处置。

截至2026年6月已有超过30家酒店被摆上货架，市场的反应极为诚实且残酷，为了尽快回笼资金清偿债务，这些资产的成交价普遍在评估值的5.6折至7折之间。长沙某项目的成交价虽然高达5.13亿元，但这相对于其账面价值而言依然是一次“割肉”，哈尔滨、大连等地的酒店资产包甚至出现了流拍后降价二拍、三拍的局面。

另外曾经的并购王融创中国如今也在处置资产的泥潭中挣扎，近期融创因民生银行深圳分行的金融借款合同纠纷，被法院裁定查封、冻结约17.34亿元财产，为了回血，融创也在不断抛售旗下文旅及商业项目，但市场承接力有限。

曾经的巨头世茂集团位于深圳龙岗的地标项目，更是将这种资产重估的残酷性展现得淋漓尽致，2017年世茂豪掷239.43亿元拿下该地块，一度规划要建“深圳第一高楼”，然而随着世茂出险，该项目沦为“深圳最大烂尾楼”之一，估值大幅缩水，历经流拍，直到2026年5月华润置地以70.45亿元的底价接盘，相比当年的拿地价，资产价值已不可同日而语。

从买买买到卖卖卖

面对超过500亿的境内外有息债务富力地产并非没有挣扎，2024年以来富力提出了所谓的“菜单式重组方案”，试图通过现金购回、以物抵债、展期等多种组合拳来安抚债权人。

然而方案的推进举步维艰，债权人早已不是当年那个可以被PPT打动的“金主”，2024年9月由于境外债务违约，境外债权人已毅然委任了接管人，直接夺取了富力核心的68家酒店资产的控制权。这是一种典型的以资抵债的被动局面，曾经的“全球最大豪华酒店业主”头衔如今名存实亡，富力地产发布的公告显示，截至2026年4月，其在合并报表范围内的逾期有息债务本金余额仍高达约425.98亿元。

在债务重组这场大考中也有不一样的布局，路劲基建主席单伟彪提出的“坦诚式重组”策略，把账本摊开来给债权人看，并直接拿出了位于印尼的优质高速公路资产用于抵债，这种方法使得路劲仅用时一年就获得了债权人的支持，平稳度过危机。

荣盛发展近期公告拟进行25.24亿元的债务重组，其采用的第三方债权转让+以物抵债策略，也是一种化整为零的做法，通过引入第三方接盘部分债权，同时拿出实实在在的物业抵债，避免了在司法程序中消耗过多时间。

现在的债权人不看故事，只看现金和看得见的优质资产，哪怕是曾经信誉不错的碧桂园，虽然完成了债务重组避免了违约，但其为了保交付和现金流，也不得不持续低价抛售海外资产及非核心项目。这些案例清晰地表明这轮危机中能活下来的不一定是规模最大的，而是敢于面对现实、愿意在谈判桌上让步的企业。

债务重组的不同布局

近两年法律诉讼已成为出险房企债务违约后的新常态，就在富力新增11.5亿执行的同期，合景泰富也因为金融借款合同纠纷，频繁在上海金融法院开庭。融创除了上述17亿资产查封案外，旗下多地项目公司同样面临供应商和金融机构的密集起诉，即使是曾经相对稳健的雅居乐也在近期面临着被债权人提起清盘呈请的窘境，聆讯日期迫在眉睫，导致其股价一度暴跌至历史冰点。

据相关机构不完全统计，2026年以来涉及“房企被执行人”的信息数量同比虽有波动，但依然维持在高位，曾经的百强民营房企几乎家家都背着被执行案件。银行、信托、供应商们不再等待续贷或新一轮的展期谈判，而是纷纷拿起法律武器，通过诉讼、查封、申请执行为自己确权。

富力地产旗下的子公司天津耀华房地产开发有限公司近期被列为失信被执行人，具体情形是有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务。而李思廉本人的223次限制消费令，更是意味着这位曾经的行业大佬，如今连乘坐飞机、高铁等基本的出行便利都受到了极大限制。

这种身份的转换标志着行业信用的瓦解，当一家企业从缺钱演变为信用破产，其融资渠道几乎被封死，仅靠销售回款已难以填补巨大的窟窿。

被执行人、失信、限高的常态化

与民营房企频频暴雷、艰难求生形成鲜明对比的是融资环境的结构性分化。

在当前的资金市场上依然存在着一批稳步前进的企业，比如保利、华润、中海为代表的央国企巨头享受着低至3%甚至更低的融资利率，通过银行的“白名单”机制，它们依然能够获得源源不断的低成本输血，并趁机在土地市场上捡漏，补充核心城市的优质土储。

即便是民营房企阵营也出现了明显的断层，龙湖和美的置业作为少数派，依然保持着资本市场的信任，龙湖依靠其稳健的财务纪律和经营性物业收入，得以在境内发行中期票据；美的置业则凭借大股东的制造业背景加持，在融资端获得了相对宽松的对待。

然而对于富力、融创、世茂乃至曾经的“华南五虎”之一的合生创展而言，境况则全然不同，数据显示，出险房企的债券融资净流出持续为负，且市场上90%以上的发债额度集中在央国企。民营非背景房企若想发债，不仅需要提供足额的资产抵押，往往还需要第三方担保机构增信，融资成本居高不下且渠道堵塞。

这场危机本质上是一次信用的大洗牌，富力股价跌至0.335港元、市值仅剩约12.6亿港元，曾经并驾齐驱的“华南五虎”元气大伤，幸存者的空间正在被挤压。

融资环境的结构性分化

在此次富力酒店的处置案例中，申请法院执行的并非某家小贷公司，而是招商银行，作为抵押权人招行广州分行直接申请执行了68家酒店的质押权，大规模处置如此大体量的酒店类重资产，这在过去是极为罕见的。

现在金融机构正在被迫从债主变成房东，甚至成为操盘手，过去银行坐等收息，即便企业遇到困难只要抵押物价值还在，银行倾向于展期续贷，以时间换空间，但现在情况变了，随着抵押物价值的缩水以及房企持续失血，银行为了防止资产价值进一步蒸发，不得不亲自下场处置资产。

不仅仅是富力，在融创、世茂等企业的债务化解过程中，资产管理公司（AMC）和信托机构已经开始深度介入项目公司的股权和经营，比如在一些停工的项目中，信托机构通过股权受让+对赌的模式，实际上已经取代了原开发商，成为了项目的第一决策人。

金融资本正在被动地深度介入房地产经营，这将是未来几年行业的新治理结构，未来的楼盘操盘手可能不再是开发商，而是穿着银行或信托马甲的职业经理人。这种模式虽然能保证项目保交付，但也意味着开发商的利润空间被彻底压缩，生存空间仅剩下代建和管理输出。

金融机构从救急到接管

面对这轮旷日持久的寒冬行业的出清尚未结束，大鱼吃小鱼已经过时，未来只有有硬通货的鱼才能活下来。

虽然融创目前深陷债务泥潭，诉讼缠身，但它手里依然握着大量一二线核心城市的优质土地储备，只要这些土地一旦解冻入市，其变现能力远超三四线城市的无效资产，融创的难题在于如何在这段“黑铁时代”保住这些底牌不被债权人低价清仓。

富力地产目前走得极其艰难，手里仍有大量持有型物业，如果将这批物业运营得当，产生的稳定现金流是支撑长债的基础，但现实是富力的酒店业务从2017年收购至今，除去重组收益，运营层面累计亏损严重，运营能力未能覆盖利息成本。

路劲没有复杂的资本腾挪，而是拿出现金流稳定的海外基建资产来抵债，这种断臂虽然痛，但保住了企业的核心信誉，为未来的东山再起留下了信用种子。

而华润置地接盘世茂深港国际中心以及部分地方政府下场收储，这预示着未来的行业格局将是国央企做基石，少数优质民企做补充。

碧桂园通过极致地压缩开支和保交付，勉强在账面上实现了盈利；华夏幸福在经历了数年的化债阵痛后，其轻资产运营模式开始初见成效。这表明只要敢于承认亏损、敢于拿出核心资产、敢于对债权人坦诚，依然有上岸的可能。

行业展望

尽管2026年上半年的销售数据依然低迷，居民购房意愿尚未明显修复，但政策层面正在试图构建底部，政府收储存量房、以旧换新、取消限购等政策虽未能力挽狂澜，但至少在为市场建立托底机制。

在这个现金为王的时代，信用破产比资产缩水更可怕，李思廉的限高令和公司的老赖身份，给富力的品牌和销售带来了毁灭性打击。富力押注的重资产酒店模式，在消费降级和企业差旅缩减的背景下成为了沉重的负担。相比之下专注在一二线核心地段有住宅土储的企业，拥有更高的安全边际。

行业正在经历从开发商向运营商甚至资产管理人转型的阵痛期，未来的房地产企业不能再靠土地红利和金融红利赚钱，只能靠管理红利和服务红利。对于富力、融创等企业而言，假如能在这场大洗牌中幸存下来，它们将不再是过去那个高杠杆的开发商，而更像是一个拥有物业服务、商业管理能力的服务商。

认知&浅评：房地产行业正在经历的不是一次普通的市场调整，而是一场彻底的基因重组，曾经拿地—盖房—卖房—再拿地的简单循环正在瓦解，取而代之的是开发—运营—服务—资产管理的多维价值链。谁能率先完成从开发商向运营商甚至资产管理人的转身，谁就有机会在下一个十年重新站上牌桌。

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