作者/星空下的牛油果

编辑/菠菜的星空

排版/星空下的乌梅

一边是刚披露的年报亏损近9000万（2025年归母净利润），一边是二级市场放量涨停，这就是#香江控股（600162）当前最魔幻的现实。

公开市场来看，自5月末以来，香江控股的股价持续上行，然而翻开财报，数字触目惊心：2025年营收暴跌六成，净利润由盈转亏。2026年一季度，继续亏损2200万，主业造血几乎停滞。

来源：东方财富官网-香江控股（截至6月12日）

究竟是“利空出尽”的困境反转，还是游资借题发挥的击鼓传花？本文将剥开“家居商贸+城市发展”的华丽外衣，结合最新业务数据与财务真相，为你揭示这场资本博弈的底牌。

一、商贸撑底盘，地产定生死

从业务来看，香江控股定位为“#城市发展配套运营商”，但在2025年总营收14.44亿元（同比大降61.60%）的萎缩背景下，其业务版图已然发生剧变。

先来看一下公司萎缩的“罪魁祸首”——商品房、商铺及写字楼销售业务。

在房地产业务辉煌时期，此部分业务是公司发展的主力，如今却已成拖累。在房地产去库存化的大背景下，2025年此部分业务仅结算4.46亿元，同比骤降82.09%，占营收比重缩至30.87%。毛利率来看，毛利率仅15.73%，毛利贡献仅13.25%。

来源：同花顺iFind-历年营业收入

再来看一下公司的高毛利的现金牛业务——商贸流通运营业务。

面对房产销售的疲软，公司发力商贸流通运营业务。公开信息来看，公司在全国运营商贸及家居综合体近180万㎡，“香江家居”品牌合作商户超6000家。2025年，此部分业务实现收入7.25亿元，占营收比重首次突破半数，达50.18%；毛利率高达52.84%，毛利贡献占比更是达到了72.36%，成为公司最稳的基石。然而，这部分业务虽然稳健，但年收入规模仅7亿，只能算作“小康”，难以填补地产业务留下的巨大窟窿。

来源：同花顺iFinD-营业收入占比

除了以上两部分业务外，还有一部分#物业管理业务，这也是近期被市场归入“物业+养老”概念，进行热炒的根源。但2025年，此部分业务仅创收约2.74亿元，占比18.95%，毛利率27.84%，对实质业绩贡献尚微。

二、营收腰斩，盈利结构性失真

盈利来看，香江更是一个被地产业务拖累，依靠业务结构调整勉强维持毛利率假象的典型。

从盈利数据来看，公司正处于由盈转亏的阵痛期。

2025年，在总营收腰斩的背景下，香江的归母净利润亏损8830万元，而2024年同期尚盈利6179万元；扣非净利润为亏损2.14亿元，更是深陷亏损泥潭。这意味着，剔除政府补助、资产处置等非经常性损益后，公司的主营业务已经在持续失血。2026年一季度，营收2.42亿元，同比下降31.72%，归母净利润续亏2201万元，虽然亏损额同比微幅收窄，但扣非后仍亏损2377万元，说明主业的造血功能并未真正恢复。

来源：同花顺iFinD-利润表

利润持续失血的状态下，毛利率却耐人玩味。

2025年公司综合毛利率为36.65%，2026年一季度甚至逆势攀升至41.39%。在房企普遍降价促销、毛利率压缩的背景下，香江控股的毛利率为何不降反升？实际上，这并非因为公司盈利能力变强了，而是业务结构的剧烈变动导致的“结构性失真”。

由于低毛利（仅剩15%左右的毛利）的房地产业务收入大幅缩水，高毛利（毛利率超50%）的商贸运营业务在营收中的权重被动上升（2025年创收7.25亿元，2024年创收8.9亿元），从而拉高了整体毛利率水平。这种“缺胳膊少腿”式的高毛利，并不具备可持续性，反而掩盖了核心地产业务盈利能力坍塌的残酷现实。

来源：同花顺iFinD-销售毛利率

三、负债与现金流，在刀尖上的舞蹈

对于房企而言，利润表决定估值，现金流量表决定生死。香江控股的财务健康状况呈现出一种矛盾的状态。

截至2026年一季度末，公司资产负债率为67.03%，较上年末上升1.08个百分点。虽然相比激进房企不算极高，但有息负债规模约31.66亿元，对应年财务费用超过2亿元，这对于一家年亏损数千万的公司来说，是巨大的负担。

来源：同花顺iFinD-资产负债表

更为棘手的是存货问题，2025年末公司存货高达93.79亿元，占总资产近60%。这些存货主要是未售出的房产和土地，存货与营收的比值超过650%。如果存货去库存不顺或者项目售价大幅下跌，巨额存货跌价准备将直接击穿净资产。

剔除具有高度不确定性的存货价值，公司的速动比率持续下滑。2024年以来，一直维持在0.1+的水平。

现金流来看，虽然2026年一季度，经营活动产生的现金流量净额转正至1.96亿元。但这并非因为卖房火爆，而是公司大幅减少了拿地支出，并加紧了销售回款。这属于“节流”带来的现金流改善，而非“开源”。

高额负债且存货堰塞湖，说香江在刀尖起舞丝毫不为过。

综合来看，香江控股目前的走势，是典型的“预期交易”战胜了“现实业绩”。市场无非在赌两个预期：

• 一是公司的高寨项目——广州“香江1号能凭借低成本优势，在未来两年兑现高额利润；
• 二是公司作为老牌企业，在大湾区拥有大量低成本土地，具备资产重估价值。

叠加近期“物业服务+养老”的概念风口，低价股属性吸引了活跃资金的涌入。

预期可以有，但风险同样也不可忽视。首要的就是公司的去库存风险，豪宅市场小众，若去库存持续低于预期，资金链将再度紧绷。其次是减值风险，94亿存货若遇楼市进一步调整，将引发业绩“暴雷”。

注：本文不构成任何投资建议。股市有风险，入市需谨慎。没有买卖就没有伤害。