深圳租金下跌!房价也不稳了?

原创13 天前13.4k
房价的3个维度。

最近,因为深圳租金下跌一事儿闹的满城皆知。

源头来自央视财经的报道,这两年,深圳租金处于持续下跌的状态,2020年较2019年整体下跌6%左右,2021年较2020年整体下滑5%左右,两年降幅在11%左右

租金起伏波动,本来就是寻常。当下的租赁市场之所以不理想,主要是反复无常的疫情导致的经济下行,居民收入受影响,再者,年末是传统的租赁淡季,而整体市场是供大于求,房东想快速租出,让利是必然。

事情到这也就算了,但对于房租下跌的话题讨论开始走偏,有言论指出,深圳房租下跌主要是深圳高房价闹的,逼走了年轻人。看似有一定的道理,其实是胡扯。

房租和房价是两个运行逻辑,房租跟需求强相关,而房价的底层逻辑是人口、土地、金融

这也是判断深圳房价是否具有潜力的3个重要维度。

1

人口

深圳的人口基本面可谓优秀。根据第七次全国人口普查数据,深圳常住人口1756万人,十年新增713万,平均每年增长71.3万人

而这1756万的常住人口中,15-59岁的中青年占比高达79.53%,远高于广东省68.8%的平均水平,而60岁以上老人占比仅5.36%,省内最低,说明深圳的人口非常年轻化。

对比上海,60岁以上占总人口数23.38%;北京60岁以上占总人口数19.6%;广州60岁以上占总人口数11.41%,人口老龄化程度都远远高于深圳。尤其是上海,60岁以上约占到总人口的1/4,是深圳的4倍多,已进入深度老龄化。

其次是户籍人口的增长,至2020年末,深圳在册户籍人口达到587.4万,较2015年增长217.8万,增长58.9%。此外,2017年至2020年,深圳累计引进核准类(包括毕业生、在职人才核准类)39.69万人。

对此,深圳官方曾明确表示,深圳入户政策不宜再加以放宽

根据2035年人口规划,深圳要达到1900万人口,这个数量对于深圳来说相当不难,以1756万作为起点,仅剩下144万的人口差额,以深圳速度,近两年就可以完成。

但,这个长远的人口规划,显然不是再以量为主,而是由量到质的转变。因为从根本上深圳已经不缺人,全国人口密度最高。

前几天,疫情全市核酸检查,官方公布的全市核酸人数是2218.78万人次,当然这是常住+流动人口,但也间接的说明,深圳这座城市的人口容量,比我们想象的要大得多。

你可以说深圳缺优质医疗教育,但不能说深圳没人。至于前面说的高房价逼走年轻人,笔者认为,北京上海的房价也不低,每年逼走了多少人呢?这些人为了能落户,付出的心血和时间,一般人可能无法理解。

不否认,高房价确实逼退了一部分人,但也引来了一部分人。说得通俗点,高房价不是在逼退人口,而是在筛选人口

2

土地

过去深圳房价上涨,从根本上还是土地供应不足,旺盛的购房需求得不到满足。但是最近两年,土地出让有明显增加。

根据数据统计——

2018年,出让地块79宗,其中居住用地13宗;

2019年,出让地块78宗,其中居住用地14宗;

2020年,出让地块96宗,其中居住用地34宗;

2021年,出让地块94宗,其中居住用地40宗。

从2020年开始,供地明显增加,居住用地的出让是先前的2倍,之所以有明显的改观,个人认为跟房价息息相关。

2020年,是深圳楼市疯狂的一年,政府为了控制房价上涨出尽对策,土地市场端增加居住用地,以缓解突出的供需矛盾。到2021年,官宣将城市建设用地规模扩大至1105平方公里,占到总面积的56.1%;而之前是976平方公里,相当于释放了129平方公里

从中短期来看,大量的土地供应确实有助于房价平稳运行,但瓶颈也很明显,释放出的129平方公里,居住用地占到多少?真正位于核心区的又有多少?这波土地内耗完之后又该如何破局?这是个严肃而又需要正视的问题。

可能2022年是打新年,2023年还是吗?2024年,2025年......

对于这个问题,笔者持悲观态度。深圳不能一直扩大建设用地,也不该牺牲居住环境去盲目扩张,即使加大力度发展所谓的都市圈,长远看,深圳核心区的房价仍然无解

3

金融

某经济学家曾表示:房地产市场,长期看人口、中期看土地、短期看金融。

对于这句话可改写为:长期看人口、土地,短期看金融。楼市的两个变量,一是人口、土地,二就是金融

金融可以让楼市在短期内发酵,也可以通过金融,让楼市在短期内歇菜。

以深圳为例,指导价政策的本质就是一种金融调控手段,限贷变相提高首付成数,原来3成首付,变成了4-5成,原本5成,变成了7-8成,炒房客刚需一起挨锤,楼市瞬间冷静下来。

所以,很多人认为楼市控不住,其实不是控不住,关键是看政府有没有这个决心。想控,有的是方法。

目前深圳的金融环境依然不友善,所谓的房贷利率下调,放贷周期加快,都是些小打小闹的政策,掀不起大浪。楼市真正的大杀器,一个是限购,一个是限贷

限购延迟需求,表现为“715”政策,三年深户+三年社保;

限贷抑制需求,表现为“208”政策,政府发布二手房指导价。

指导价至于何时放松,这里就不做预测了,但可以肯定的是,没有指导价,对深圳楼市的回暖很重要

结语

对于深圳,你可以短期看空,但终有一天,你大哥还得叫大哥。

人口不断增加的深圳,土地却看得见的稀少。当下因为政策面的压制,可以预见,未来1-2年将是上车深圳的好时机,尤其是新房市场,巨大的限价红利,很难不让人心动。

但,不支持大家炒房,合理的资产配置,坚持房住不炒,最后,祝大家在2022年买到心仪的房子。

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