2022年,深圳打新指南!

原创14 天前13.4k
前海会有高光

2021年,深圳新房迎来近6年的新高,全年成交了52417套住宅。

其中南山成交了4695套住宅,同比涨幅达到236.1%,一下子成了市区成交最多的区域。

这应该是很多人都没想到的。

去年南山共入市10个新盘,备案均价8-13万/平,在资金门槛高企的情况下,依旧能吸引一大批有钱人。

说明,先前大家担心有钱人不够用,显得就有点远愁近虑了。

昨天,深圳揭晓统计到去年年底的存量土地细节,存量用地总面积1017公顷,存量住宅项目537个,其中普通商品房356个。

这意味着深圳的存量商品房项目还有上百个,加上存量土地,这几年都会是天量供应的状态。

@格隆汇楼市梳理了一遍,2022年预计入市的项目,南山预计能迎来25个项目。

那么南山作为楼市的核心区,有哪些项目更值得聚焦?

1

前海高光

去年南山总共推出了12个新盘,其中日光盘占到了一半。

在接下来的2022年,南山区预计会有25个项目入市,一半都是近几年少有的优质盘。

所以从供应量来看,南山今年会是近几年供应的高峰,前海更是迎来供应量的爆发。

前海预计将会有4个项目,分别是天健1201-0157地块、深业T201-0168地块、颐湾府二期、前海时代三期。

1、天健1201-0157地块、深业T201-0168地块

但真正的性价比王,应该属前海桂湾的两宗限价宅地。

天健1201-0157地块对应的项目是天健悦桂府二期,紧挨深业T201-0168地块。

这两个项目都属于新前海的核心位置,毛坯都明确限价9.2万/平。

去年旁边的天健悦桂府一期备案均价约10.3万/㎡,所以在限价红利下,在今年南山所有新盘中,有绝对的优势。

由于位置和天健悦桂府一期差不多,所以基本上将来会共享片区内的配套。

交通方面:两个项目距离天健悦桂府最近的地铁站为前海湾地铁站,约860米需步行约10分钟。

桂湾片区内规划了大型交通综合枢纽——前海综合交通枢纽,未来会联通穗莞深城际线、港深西部快线、深圳地铁(1、5、11号线),能够快速到达妈湾、南山中心区域等。

商业方面:目前依赖龙海家园的自带商业,但在去年12月3日华润万象前海已经开业,是华润在深圳打造的4.0版万象城,体量约有8万㎡。

教育方面:项目暂时还未划定学区,但约500米范围内有一所深圳市前海港湾小学。该学校是桂湾片区第一所公办学校,2015年创办,目前是龙海家园的教育配套。

但两项目地段虽好,需要注意的是,未来西向或西南向会有被遮挡的风险。

但相对来说,深业T201-0168地块位置更靠前,被遮挡的风险相对低一些

具体的分析,可以参考@格隆汇楼市这期内容——不买华润城,弃选润峯府,深圳的有钱人究竟在等什么?

2、颐湾府二期(颐城栖湾里)

去年7月,@格隆汇楼市实探过招商领玺二期项目。

项目与颐湾府二期中间隔着前海颐湾府。

所以整体上,颐湾府二期与招商领玺二期的地段位置差不多,公共配套未来也属于共用状态。

所以可以参考旧文实地考察的内容——实探|花园小,拖车扎堆,招商领玺二期还值10万/平吗?

交通方面:颐湾府二期紧邻5号线南延线铁路公园站,分别靠近铁路公园站A、B出口。

教育方面:小学有月亮湾小学,中学有赤湾学校。

商业方面:两者需要依赖铁路公园地铁站地下商业,或附近的世茂前海中心、前海自贸大厦、顺丰总部大厦等商业写字楼的底商。

整体上看,片区内开发程度不算高,生活氛围仍旧有所欠缺。

颐城栖湾里作为二期,未来会有被自身一期以及世贸大厦建筑群遮挡西向及北向的海景。

3、前海时代三期

前海时代三期,是前海T201-0071、T201-0072、T201-0073三宗地块上的其中一个项目,对应的是T201-0071宗地。

其中,T201-0073地块对应的是保障房小区“龙海家园”,2015年5月份交付入住。

T201-0072地块对应的前海时代广场805套住宅,2014年11月开盘,2016年6月入伙。

整体看,配套要比同片区内的深业T201-0168地块及天健1201-0157地块成熟许多,商业及产业集中度更高一些。

不过,正因为产业扎堆落地,西向景观后期有被遮挡的风险。

所以未来看海的价值需要打个折扣。

交通方面:1.5公里范围内覆盖有1号线、5号线、9号线、11号线4条地铁线路,距离最近的是1号线的鲤鱼门站,大约700米,5号线桂湾站约800米。

商业方面:西侧一路之隔有万象前海购物中心和卓越INTOWN购物中心,附近还有港湾丽都购物广场、前海购物广场、金海岸商业广场等。

教育方面:项目附近有前海学校小学部、阳光小学、深圳市南山实验学校(鼎太小学部)、前海小学、南山实验集团港湾学校、前海学校中学部等。

2

赤湾“小三只”

2022年赤湾预计会迎来三个项目,分别是伴山伴海、开云府、深铁K103-0016地块。

其中开云府去年就已经传出入市风声。

以开发进度来看,开云府已经是准现楼状态,伴山伴海刚出基坑,而深铁K103-0016地块是去年深铁拿下的地块,开发进度属于最慢的。

去年6月,@格隆汇楼市就已经去实地考察过开云府。

项目位于南山区招商街道赤湾地铁站E口,属于实打实的地铁上盖物业,一路之隔是伴山伴海项目,一山之隔是深铁K103-0016地块。

整个片区内都处于开发状态,但论成熟度,伴山伴海、开云府要好一些。

伴山伴海、开云府西向约2公里的地方是港湾生活小区,赤湾花园等,而深铁K103-0016地块所处的位置,基本全是集装箱区域,周边比较缺乏商业配套。

未来规划周期也会更久。

三个项目距离太子湾油轮母港、蛇口邮轮中心都差不多超过2公里的范围。

具体配套及环境细节,可以参考这期内容——实探|赤湾豪宅即将“打新送钱”?看完开云府的“硬伤”再做决定!

交通方面:通过地铁5号线和2号线,半小时内可到达南山的两大中心前海和后海。未来还将汇聚12(在建)、28(规划)可以快速通达前海、蛇口、后海片区。

商业方面:如果要买日常生活用品,需要去到约一公里外的裕隆超市(欣月路店) 以及金信福超市(赤湾店)。

教育方面:目前项目附近有南山区第二外国语学校(集团)赤湾学校(前身为赤湾学校),未来附近会再添两所九年一贯制学校。

整体来看,距离项目约800米的位置半山臻境去年均价约10.14万/平,带装修,总价区间在1036-1975万/套,开盘遭遇大面积弃选。

而由于片区处于高度开发的状态,所以片区配套欠缺成熟,生活购物不够便利。

另外,区域利好已经出尽,未来区域价值,需要靠片区内赤湾庙北项目、赤湾庙东新型产业园、深圳赤湾03-01-04地块(国际学校)项目等落地升级。

3

蛇口招商街道“金三角”

今年也预计能迎来3个项目,分别是晗山悦海城、临海揽山、招商仕林臻邸。

其中晗山悦海城、临海揽山、招商仕林臻邸相互之间距离较近。

从地图上可以看到,片区内的部分配套三个项目可以共用。

招商仕林臻邸距离临海揽山御园约900米,距离晗山悦海城约1.2公里,紧挨深圳市育才中学。

交通方面:临海揽山由于位于小南山山脚下,所以交通位置相对差一些。但距离在建12号线花果山站约650米。

地铁12号线四海站一路之隔的位置是晗山悦海城。

但因为片区陈旧,道路规划缺乏完善,所以未来依赖非轨道交通的出行,一定程度上会有堵车风险。

所以,交通位置相对便利的是招商仕林臻邸。

教育方面:晗山悦海城自带的9班制国际性幼儿园,住宅学区划分归属学校育才二中,育才三小,可以积分入学。

临海揽山御园片区内有育才三小、育才中学、育才一小、深美国际学校和太子湾学校等。

商业方面:晗山悦海城一路之隔有花园城购物中心,附近还有信和自由广场、美年广场。

临海揽山御园自带8000平商业,约590米处有水湾1979,一公里以外是花园城和海上世界。

目前蛇口片区二手房的价格均价为11.2万/㎡。

去年11月,南山安托山深铁懿府二期项目与临海揽山同期开盘。

两个项目都属于10万+/平级别的项目,也都是靠山豪宅,有相似属性。

@格隆汇楼市实访过这两个项目,具体的配套及环境可参考这期内容——深圳豪宅“双雄争霸”,南山深铁懿府 vs 临海揽山怎么选?

4

华润城收官之作

去年润玺二期推盘,独留了4栋出来。

这一栋是4栋是准现房的状态,户型基本都是120㎡,位置和景观都是润玺二期中最佳。

相比前面所实探过的项目,无论是居住氛围,还是商业配套,又或者是交通便利程度,都是最优秀的。

但项目如果前面几栋开盘的价格作为参考,这将会是南山今年这些项目当中最高的。

并且持有的本金成本差不多需要1000万左右。

润玺二期具体的实探细节可以参考这期内容——润玺2期拿证、润峯府欲来!怎么选?

5

西丽供应爆发

南山的西丽片区,今年会迎来供应量的爆发期。

预计能迎来汉园茗苑、丹华公馆、鼎胜金域阳光家园、羊台书苑、汇城名苑等。

去年@格隆汇楼市也实探了汇城名苑,具体的实探内容,可以回看这期——

实探汇城茗院|西丽最尴尬豪宅,学位差,没有花园,卖1000万+

就这几个项目位置来看,明显丹华公馆和鼎胜金域阳光家园的地段是最优越的,两者都靠近留仙洞总部基地。

其余两个项目,一个位于深圳野生动物园附近,一个位于长岭陂地铁口附近。

虽然都是地铁口盘,但两者的潜力预期相对还是稍弱。

未来穿留仙洞总部基地而过的13号线,可以直接串联光明的核心区,能够给丹华公馆和鼎胜金域阳光家园带来不小的价值预期。

但就轨道交通情况来看,丹华公馆附近1公里范围内暂无地铁,而距离未来附近的西丽高铁站也约1.5公里。

而鼎胜金域阳光家园距离5号线留仙洞地铁站则只有300米左右,交通便利程度更高。

这里有几个细节需要谨慎。

丹华公馆位于玖裕茗院东侧,通过全景图可以看到,未来靠近玖裕茗院的楼栋,会有遮挡和对望的可能。而且丹华公馆的用地有单身宿舍性质。

所以相对来说,市场可能会更看好鼎胜金域阳光家园

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