《城市更新“十五五”规划》包含的关键词：老旧街区厂区，智能建造，现代化建筑产业链，消费基础设施，好房子，装配式装修，新型建材，房屋专项体检，公共绿地，文商旅体展融合业态，老旧交通枢纽与周边街区一体化更新改造，医养结合，新型公共文化空间，全民健身场地设施，小微公共空间改造，停车补短板，分级配送设施，水污染整治，城市绿地系统，绿色转型，节约能源，绿色施工，垃圾分类，再生资源回收，地下管网体检，老旧管网更新改造，燃气管道老化更新改造，建筑设计管理，物业服务质量提升，城市运行一网统管，工商业用地使用权续期，公用事业价格改革。

▍国务院印发《城市更新“十五五”规划》（以下简称“规划”），部署高质量推进城市更新的决策。中央城市工作会议以来，从社会大众到企业再到资本市场，都理解城市更新的重要性。当城市更新成为城市空间相关工作的主轴时，时代究竟需要什么样的企业？

▍城市更新需要擅长激活存量空间潜力的企业。

规划坚持了稳中求进工作总基调，高度重视从现状出发打造城市高品质生活空间。从便民商业服务设施到公共活动场地和休闲运动场所，从文商旅体展融合业态到创新沉浸式体验场所，城市大量的低效利用空间亟需政府和企业激发其活力。市场化的手段是推动包括老旧街区，厂区改造提升的关键，也是积极利用好闲置房屋和低效用地的关键。我们认为，擅长激发存量空间潜力的企业，是对空间用途理解最深刻，对居民消费，休闲，娱乐，养老等需求最理解，对区域规划用途转换最具经验，也最受地方政府和其他参与者信任的。这种经验和信任，往往来自于较长历史的重资产投入和培育，也来自于拒绝规模优化，深耕存量资产的耐心。

▍城市更新需要擅长协同产业链上下游，打造好房子和好小区的企业。

规划要求，要全链条提升住房标准、涉及、材料、建造、运维水平。过去四年，根据国家统计局数据，新房房价每年平均跑赢二手房2.6个百分点，且跑赢的幅度还在扩大。这说明了居民对好房子的需求旺盛。社会对开发企业的需要已经从提供较大规模的住房供给，转向了提供高品质，差异化，智慧化的居住空间。当然，政策也允许这种高品质的居住空间取得溢价——安全、舒适、绿色和智慧的好房子既需要在建设成本上投入更多，更可能在定价上显著超过周边存量房屋。我们认为，擅长打造好房子的企业一般而言是非常熟悉区域规划要求，有着丰富的开发经验，并始终高度重视产品质素，能为不同客群提供差异化产品方案的企业。

▍城市更新需要拥抱新质生产力，有品质追求的城市服务和物业服务公司。

规划要求推动高耗能公共建筑改造升级，加快城市污水收集处理设施补短板，持续完善垃圾分类收集和处理设施体系，推进城市生活垃圾收运网络与再生资本回收网络融合，实施城市地下管网和综合管廊建设改造，推进城市燃气管道老化更新改造，稳慎推进公用事业价格改革。规划还要求推动“物业服务进家庭”，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸，提升物业服务质量。我们认为，提供好服务的企业是具备一定规模优势，始终追求服务品质，并具备高执行力的企业。

▍城市更新需要能提供高质量空间设计方案的企业，也需要在技术工艺上领先，具备细分产品护城河的材料提供商。

规划要求，稳步发展装配式建筑，推广绿色施工，推广装配式装修和适老化、无障碍改造，应用性能优异的新型建材。优化城市货运网络规划设计，健全分级配送设施体系。

▍风险因素：

开展城市更新是绣花功夫，需要久久为功，过分追求发展速度，尤其是习惯于通过铺摊子而不是提质量来追求增长的传统企业可能无法受益于城市更新工作的开展。城市更新是因地制宜，尽力而为，量力而行的事业，更是高度重视城市空间整体质量提升的事业。城市老旧小区改造的对象，应该是具备条件，居民改造意愿强烈的小区，并需要同步完善长效管理机制，提高管理维护水平。对物业服务，不仅是鼓励好企业发展，更是要依法查处物业服务企业违法违规行为，提升四保一服基础服务质量。所以，对一些产业而言，城市更新行动带来的并不是总需求的快速增长，而是加速奖优汰劣。一些低品质，社区认可度低的服务公司，反而可能在新的政策环境下加速出清。

▍投资策略。

我们认为，作为一项长期事业，一大批有能力提供高品质设计、开发、建设、运营、服务、材料、设施的企业可能因此持续受益。

注：本文节选自中信证券研究部已于2026年5月31日发布的《基础设施与现代服务产业行业重大事项点评—城市更新需要什么样的企业》报告，分析师：陈聪S1010510120047、李想S1010515080002、冷威S1010521050005、扈世民S1010519040004、刘东航S1010525080004