实探宝安碧海“网红”盘!榕江壹号院的“硬伤”在哪?

原创9 天前12.5k
宝安“黄金发展带“稀缺项目

进入第四季度,深圳楼市新房集中爆发,就连窖藏已久的“网红之王”深业中城也一马当先,争做第一个入市的项目

备案均价为13.1万元/平方米,主推137-378平方米户型,共222套毛坯房源,目测能够再次创造“日光”纪录。

就在深业中城备案后,西丽的一个热盘汇城茗苑也备案入市,124套房源,备案均价约8.47万元/平方米,主推112-195平方米,毛坯交付,预计也能分走不少流量。

最近,网上出了一张很火的图,俗称“打新鄙视链”图,非常精简地表达了深圳人对“打新”的预期。

(图片来源网络)

其中,海德园、华润城润玺二期、深铁懿府、海岸城、前海润峯府、榕江壹号院等“网红”项目都包含在内。

自“金九”以来,深圳已经诞生8个“日光”新盘,9912人抢光4105套房,不得不说,深圳打新人将可能迎来选房最眼花缭乱的时刻

所以,如果选中深业中城,今天不妨跟随@格隆汇楼市,实探另一“网红盘”“榕江壹号院”。


1

项目最新情况


榕江壹号院位于碧海湾地铁站C出口边上。

自从2019年1月15日获得建设许可后,工程建设的进度非常迅速。

去年3月份项目都还处于基坑状态,今年5月就已经出地面约五六层。

如今,项目接近封顶状态,其中一栋已挂“封顶大吉”红条,其他楼栋也处于即将封顶状态,妥妥的准现楼状态。另外,广场的花圃也已经种上植物。

(项目广场处)

(悦和5街左侧项目)

(悦和二街处项目正门)

(金海路与悦和二街交界处项目门口)

(悦和路东侧的项目)

今年8月,有消息透露,销售已经就位,并且部分户型图已经流出,分别是120平的C-01户型以及200平的A-01户型。

但据项目处保安透露,目前展示中心未开,尚不接待客户,具体的开盘时间也未定。

据榕江壹号院总经济技术指标表显示,项目体量不大,共405套住宅,其中套内面积小于90平328户,容积率2.99,停车位453个(商业停车位169,邮局10,充电桩190),楼栋数有ABC座(分1、2单元),层高分别是30、29、28层。


2

项目配套情况


作为碧海少有的项目,所处的片区虽然是靠填海填出来的,土地开发得比较晚,但是最近几年不少品质不错的住宅都建设起来,环境整洁、道路规划科学。

所以目前片区内,成熟度较高,周边配套相对完善。

交通方面:距离地铁、高速公路、港口、城际轨道、机场以及公交站都非常近。

项目在11号线碧海站C出口边上,距离地铁1号线西乡站约730米。

主干道“四纵四横”,包括宝安大道、西乡大道、滨海大道以及广深沿江高速。其中广深沿江高速深圳段是作为大铲湾港的疏港主通道。

项目距离宝安国际机场仅一个地铁站,距离泰华阳光海公交站仅需步行1分钟,靠得最近的是世界级集装箱码头大铲湾码头

另外,实探当天发现,穗莞深城际铁路深圳机场至前海段在深圳设定了3站,分别是西乡站、宝安站以及前海站。

其中,西乡站位于宝安大道上,距离地铁1号线西乡站,步行约900米。

目前正在建设,距离榕江壹号院也是最近的。

(图片来源:深圳地铁)

商业方面:自带1.3万㎡集中商业,周边共享中熙香缇湾花园底商、松茂御龙湾底商、泰华阳光海底商,覆盖了西乡天虹、七巧国、正中华丽中心等商场。

(香缇花园底商)

教育方面:2公里内有西湾小学、海湾中学、海港小学、红树林外国语小学、碧海小学等。

其中,西湾小学始建于清朝光绪二十一年(1895),是一所有一百多年历史的老校。曾获广东省一级学校、广东省绿色学校、宝安区卓越绩校示范校等奖项。

西湾小学位于项目北面,正对金海路与悦和二街交界处项目门口。

(深圳市宝安区红树林外国语小学)

医疗方面:步行8分钟可以到恒生医院,步行约5.7公里可到达南方医科大学深圳医院。

文体方面:不到500米处有西乡最大的体育中心、碧海湾公园、西湾红树林公园。


3

项目区位价值


榕江壹号院所处的片区,属于碧海片区。

在宝安官方划分中,属于宝安新中心区(新安六路为界,分南滨海区和北碧海区)的北片区,在法定图则上称为“西乡中心地区”。

作为填海填出来的片区,少有农民房历史遗留问题,是西乡住宅土地最多的片区。

根据官方统计资料,西乡实际可利用土地不足20平方公里,已基本没有可用的工业用地,而平方公里土地中68%集中在碧海中心区和坪洲范围。

近年,受前海扩容辐射叠加大空港经济圈利好,被誉为前海后花园,可以承接不少来自宝安中心以及南山的改善外溢需求。

按照大空港的规划,未来机场周边会逐步成为一个集聚客流、物流、信息流的临空经济圈。

另外,未来随着有“黄金环线”之称的15号线地铁规划落地,碧海片区会因紧邻海城站,区位价值会更进一步。

目前碧海片区轨道交通主要为11号线碧海湾站和1号线西乡站。

通过1、11号线片区可以深圳福田和南山CBD,直达科技园、前海、后海、福田等主要区域。


4

项目价值参考


榕江壹号院周边住宅密度相对较高,新房项目较少,住宅布局形态基本已经定型。

除了全部楼栋快封顶完毕的榕江壹号院,就只剩深圳市三围股份合作公司征地返还用地(01-29号地块)在建。

而三围股份合作公司征地返还用地属于返还用地,是三围村和深圳京地联合开发,包含住宅、商业等,大部分住宅都用于补偿村民,并且竣工时间要等到2024年5月。

所以如果榕江壹号院开盘后,碧海的范围就只剩这么一个能看得见的项目,可见片区内住宅新项目有多么稀缺。

目前项目周边住宅,二手在售的有松茂御龙湾、泰华阳光海、中熙香缇湾、碧海君庭、幸福港湾等。

@格隆汇楼市实地走访附近中介门店,其中泰华阳光海挂牌报价约9.7万/㎡,中熙香缇湾挂牌报价约10.4万/㎡,碧海君庭挂牌报价约9.8万/㎡,松茂御龙湾挂牌报价约8.9万/㎡,而片区内品质最好的小区华丰前海湾挂牌报价约11.2万/㎡。

(实探当天,正好飞机起飞经过)

市场吹风价大概在9万/㎡左右,比片区目前不少二手挂牌价格要略高一些。

不过从二手房参考价格看,片区最高的圣淘沙骏园价格在8.87万/㎡,其他楼盘几乎都在8万/㎡左右,与市场价格差距较大。


5

总结


作为碧海时隔三年,即将跑步入市的项目,最后总结一下优缺点。

优点方面:

1、占据地段优势,可享前海、宝中和大空港的外溢福利

2、项目位于11号线碧海湾站C口边上,距离1号线西乡地铁约730米,公路交通也发达,主干道“四纵四横”,并且临近机场,出行便利

3、项目周边住宅格局成熟,少有农民房遗留历史问题,被次新高层花园小区环绕,环境整洁,居住氛围浓厚

4、项目自身密度低,容积率只有2.93,户型方正,布局动静相宜

5、周边配套成熟,商业、学校、文体中心距离比较近

缺点方面:

1、项目体量较小没有地面花园,空中花园面积不大

2、项目临近机场,处于航线正下方,会有飞机噪音影响

3、片区内学位相对比较普通

4、纯大户型设计,价格相对周边优势不明显

所以如果是你,近期愿意等哪个“网红”项目?欢迎评论区发表留言。

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