中海明德里,不值得!

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纳纳酱子Ariel

作者:Ariel

图片为格隆汇楼市实拍,使用请注明来源,否则视为侵权

7月27日,深圳住建局、深圳发改委发布《公共住房建设标准》将于8月15日正式实施

《标准》细化了各类公共住房的基本指标和功能空间最小使用面积,包括人才住房、安居型商品房、公共租赁住房(详细标准请见下图)

此外,还提出“ 配建公共住房应与所在项目其他住房享受共同的配套设施、公共绿化、 公共空间和同等的物业服务,承担同等义务”。

也就是说,未来小区里的公共住房业主将与商品房业主享受同样的配套,不再有区别。

不知道这则政策出台后,会有多少人欢喜,又有多少人不欢喜?

在公共住房范围内,人才住房的占比应该是最大的,每年政府都会推出大量人才房,并且在土地招拍挂市场,人才住房的配建占比也是关键的竞争因素。

说到土地招拍挂,还记得去年10月,被中海地产拍下的龙华A808-0020地块吗?

据说,这个项目要入市了,项目名【中海明德里】,与中海在龙华的另一个项目中海汇德理同在民治街道。

不到一年时间就入市,再一次向购房者们展现了“深圳速度”。

因为是限价房(6.7万/㎡,不含装修),与周边二手房价格拉开差距,对于大多数想要购买品牌房企住宅、上车龙华的朋友来说,确实也可以考虑。

作为即将入市的项目,楼市君决定先去替大家看一看,有什么问题我们也可以提前了解一下。


1

项目如何?


中海明德里的开发商是拥有近40年实操经验的中海地产,又是央企,品牌影响力自是没话说。但要说项目品质,现阶段还在建设中,确实不好给评价。

不过项目设立了展示中心,有时间的朋友可以去现场看看;线上还有官方微信公众号,即使没有时间,也可以看看网上的效果图、宣传片、具体的项目户型图。

据悉,中海明德里占地面积2.35万㎡,建筑面积16万㎡,停车位1085个,绿化率40%。

项目共4栋层高49层的建筑,容积率5.0,包含1栋人才房、3栋商品住宅,共有1217套房源,还配建一所3600㎡的幼儿园

本次将推售600多套房源,具体户型包括——

83㎡3房2厅1卫、

97㎡3房2厅2卫、

113㎡4房2厅2卫。

从户型和面积段来看,中海明德里针对的应该是刚需或者少部分改善家庭,正好项目最大的卖点就是紧靠华南实验学校,教育资源齐备、学术氛围也浓厚。

不过刚需家庭最在乎的可不止教育,交通、配套能同时满足才真的是好项目。

所以,中海明德里是吗?


2

双地铁,在逗我?


通勤时间的长短,决定了打工人能否拿到全勤奖。

在刚需眼里,交通同样很重要,应该没有人愿意花一两个小时坐地铁、搭公交吧?

考虑到项目面向的是刚需群体,中海给了张这样的示意图,明确中海明德里位于地铁5号线民治-五和站、10号线五和-光雅园站之间

而且周边还包括五和大道、民康路、珠三角环线高速、四季路等主路、辅路、快速路。

但实际情况并不如此。

与中海明德里距离最近的地铁站是5号线的民治站,直线距离约919m,之后是10号线的光雅园站1.25㎞、五和站1.37㎞,步行时间均在10分钟以上。

要说明的是,我测量的是直线距离,真实的路线肯定不是这样,那步行时间就更长了。

对于刚需家庭来说,出门到地铁站的步行时间在10分钟左右就已经不算近了。

如果时长超过15分钟,那跟“地铁项目”四个字就毫无关系了,类似的“地铁盘”包括勤诚达正大城、鸿荣源壹成中心等。

而且从地图可以看到,中海明德里紧挨着珠三角环线高速,旁边还有南平铁路(坂田站),虽然楼下就是华南实验学校,真正实现出门就是学校。

(项目1㎞内的华南国际物流园)

但可以确定的是,未来入住这里可能要装隔音效果很好的玻璃窗才行,不然汽车飞驰、火车轰鸣、朗朗书声的“三重合奏”,真的会让人鸭梨山大。

(中海明德里项目入口面对南平跌路)

(中海明德里项目入口指示牌写着“恒壹壹品”)

对了,值得一提的是,中海明德里旁边正在建设梅观高速清湖南段,未来在快速路方面的便捷性可以得到更大的提升,但是不可避免会更吵闹。

目前,紧靠中海明德里的春华四季园小区业主就深受其害,不仅有车辆、轨道的噪音污染,旁边还有包括恒壹壹品、中海明德里、梅观高速清湖南段三个项目地,施工产生的噪音、扬尘污染预计这一两年内是不会停止的了。

(春华四季园


3

成熟商业,真的吗?


很多人都觉得龙华民治街道属于成熟片区,早期入伙了很多小区,因此片区内生活氛围浓厚、居住属性良好。

楼市君可以证明,中海明德里附近确实什么都有,但都是小店面,要说多好吧,确实也没有多好,特别是商业。

看到有自媒体说“8号仓奥特莱斯、星河COCO Park、COCO City、壹方天地、红山6979等环绕在项目周边”……

8号仓是距离最近的商业,可以步行前往,但是其他商业都离得很远,打车起步价更是不可能。

实探当天我就从项目打车去了壹方天地,实款30元,试问哪个地方的出租车起步价会30块??

从实地探访的情况来看,交通和商业这两个刚需家庭比较在意的关键要素似乎并没有很达标,加上中海明德里6.7万/㎡的毛坯价格,在龙华也并不便宜。

果真买了这里,发现和宣传的不一样,可能会失望吧。

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