整体观点：政策效果逐步显现，预计1Q或为多城市数据最低点。我们4Q2025报告《期待更强政策干预，推动供需再平衡》中提出“市场整体仍处深度调整与筑底阶段”，“需要更长时间或更强力的政策干预来推动市场供需再平衡”。后续基本面验证看，从2月上海地产新政策至4月政治局会议前后，中国多地在优化公积金政策、存量住房及购房补贴等方向出台多项措施。目前政策红利释放中，从3月开始部分城市呈现领先复苏迹象。考虑因城施策带来政策逐城推广，判断更多城市未来将走出底部。

26Q1一线城市新房及二手房房价止跌。新房房价自2025年10月起同比降幅开始扩大，2026年一季度继续延续这一态势。新房房价环比降幅有所收窄。其中一线城市3月新房价格环比上涨0.2%，终结连续10个月的下行态势。二手房房价与新房趋势基本一致，二手房房价自26Q1环比降幅不断收窄，其中一线城市3月二手房价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%，结束长达11个月持续下跌。值得强调的是，一线城市新房和二手房价格首次实现环比全线上涨。以上基本面是近三年来首次出现。我们认为伴随地方政策陆续出台和通胀逾期修复，重点城市价格有望持续领先市场复苏。

26Q1新房成交偏弱，二手房企稳。2026年春节假期后，上海发布楼市“沪七条”，新房市场开始步入明显修复，随后京广深新房成交也在3月出现明显回升。但受年初供应偏弱及上年同期基数较高影响，一线城市新房26Q1成交套数同比仍下滑26%。二线城市新房则面临供需结构性矛盾，下行压力更突出。二线城市2023年月均成交约12.6万套，2024年降至9.3万套，2025年进一步萎缩至7.2万套，2026Q1月均成交仅5.4万套，降幅逐年扩大。

需求动能等待激活，出清周期短期上行。2026年Q1，虽然部分城市库存绝对值下降，但去化率受新房市场整体放缓（分母为过去6到12个月销售滑动平均），多数城市出清周期呈逐月上升态势。一、二线城市出清周期均呈现持续攀升态势，且均超过2024年峰值达到2023年以来最高水平。一线城市出清周期突破23个月，二线城市更是接近26个月历史高位。数据表明全国主要城市新房市场在2025年下半年起普遍面临库存去化压力加大挑战。

风险提示：1）部分城市数据发布时间晚于全国数据。本报告主要体现2026年1季度情况市场情况。2）当前大部分城市处于筑底期，是供需重构、政策滞后效应、风险出清及经济周期共同作用的结果。市场企稳需依赖政策持续发力、风险化解和产业人口结构优化。如果后续城市更新、收储进展等政策不及预期，以及房企金融政策支持不到位，那城市复苏将延缓。

注：本文来自国泰海通证券发布的《一线城市领跑复苏——中国城市运行周期跟踪（2026.Q1）》，报告分析师：涂力磊、谢皓宇、曾佳敏