【报告导读】4月，经济整体平稳运行但结构分化明显，制造业与科技领域景气向好，而消费修复偏弱。4月经济中的亮点在于核心城市楼市在优质供给释放与二手房“以价换量”中迎来“小阳春”，展望后续，中低层级城市较难复制核心城市的修复路径，楼市成交的全面、持续回暖依旧较难，对地产链景气度的带动效果或较为有限。

正文

1）4月楼市回顾：一线城市新房、二手房销量显著回暖，迎来楼市“小阳春”，但全国层面分化加剧

在房地产市场经历持续调整的背景下，4月以一线城市为代表的核心城市商品房成交数据明显回暖，成为房地产市场结构中的亮点。具体来看，一线城市4月新房成交256.03万平方米，环比+3.0%，同比+18.9%，同比增速较前值的-6.9%由负转正，且改善幅度显著；二手房成交509.4万平方米，环比-5.5%，同比+8%，同比增速较前值+3.0%继续走升。上海、北京、广州二手房网签量分别创近10年、5年、10年同期最高。

相较而言，全国层面，新房回暖程度显著弱于一线城市，二手房销售分化较大。具体来看，4月全国30大中城市新房成交705.50万平方米，环比-16.9%，同比+3.4%，成交面积边际走弱，同比增速虽较前值的-5.0%由负转正，但回暖程度显著弱于一线城市；全国重点20城市二手房成交面积1793.1万平方米，同比+17%，整体上，二手房通过“以价换量”使得部分热门板块新房与周边二手房“价格倒挂”的现象逐渐消失，销售延续年内的较优表现，结构上，二手房销售在不同城市间分化较大，例如：宁波、扬州的4月二手房成交面积同比增速高达+601%、+140%；而厦门、杭州的4月二手房成交面积同比增速仅为-12%、-9%。

2）一线城市楼市回暖原因拆解：新房新增优质供给增多+二手房“以价换量”

新房层面，一线城市4月新增优质供给提量，有效释放部分前期被压制的购房需求。一线城市新房供应量经历持续的收缩，一季度新增供应面积约210.2万平方米，环比-57%，同比-35%，同环比降幅皆较大。4月数据显示，一线城市当月新增供应面积在172.1万平方米，环比+11%，同比-18.8%，环比改善较多，同比尽管仍处双位数负增长区间，但降幅明显收窄。

二手房层面，一线城市二手房价格让渡叠加供给释放共同推升成交数据的回暖。4月一线城市：上海、北京、深圳、广州的4月二手房出售挂牌价指数环比分别-0.8%、-0.6%、-0.9%、-1.4%，同比分别-9.2%、-10.5%、-13.2%、-13.5%，增速较前值的-8.6%、-10.5%、-12.8%、-13.2%大多进一步的回落，二手房以价换量持续。除此以外，从二手房供给来看，一线城市：上海、北京、深圳、广州的4月二手房出售挂牌量指数同比分别+19.2%、-21.6%、+17.1%、+18.5%，除北京外，大多一线城市二手房供应增加，房源的增多，叠加价格的回落，尤其是低价房源的出现，推动部分购房需求落地。

3）本轮楼市“小阳春”能否拉动地产链的景气回升？

当前地产链景气度来看，4月房企拿地总量持续缩减，投资端维持疲弱，建材需求低位运行。根据克而瑞数据，1-4月，100家典型样本企业的拿地总量持续缩减，其货值、金额、面积分别为43656.2亿元、2141.2亿元、2790.3万平方米，同比分别-47.6%、-50%、-28.7%，为近5年以来最低水平。地产链条目前仍处于深度调整阶段，对建材需求的拖累持续。其中，水泥——截至4月26日当周，全国出货量274.35万吨，月内+59.2%，同比-22.1%，需求仍处于同比双位数负增长区间；玻璃——下游加工厂下单偏缓，订单依旧不足，玻璃供过于求格局暂未缓解；钢铁——截至4月26日当周，螺纹钢表观需求量250.44万吨，绝对值仍处于近年来的最低水平，同比-3.7%，旺季需求偏弱。

展望后续，楼市销售流速的回升存在较大不确定性。①一方面，楼市“由点及面”的全面复苏依旧较难。本轮一线城市商品房销售增速的回升是新增供给放量+价格让渡对此前被抑制需求的激发，这本质上透露出一线城市优质、高性价比房源的供需偏紧格局。观测本轮一线城市楼市回暖能否扩散，在于理清中低层级城市当前是否同一线城市相似，因供给端结构性的短缺导致部分购房需求被压制。通过观测各城市的库存去化周期，我们发现，一线城市的库存消化周期在25.8个月，其中，除北京库存消化周期较长外，其余一线城市的库存消化周期约在20-25个月，相对较低，供需关系较为健康。而目前大部分三线城市的库存消化周期皆接近或超过30个月，库存压力较大。供给偏紧并非是当前中低线城市商品房销售疲弱的解释。并且，从4月数据来看，除一线城市外，面对较大的库存压力下，二三城市新增供给环比仍在缩量。②另一方面，一线城市本身楼市复苏的持续性还待观测。尽管4月以来一线城市商品房销售回暖的趋势一直延续至5月上旬。例如：“五一”假期期间，上海二手房网签量达1390套，同比+15.9%，较19年同期+63.5%，创下近20年以来五一假期成交最高纪录。但从一线城市的租金来看，上海、北京、深圳、广东4月住宅平均租金同比分别-11.8%、-17.8%、-19.8%、-7.7%，较前值的-11.5%、-116.4%、-19.2%、-10.9%，除广州外，租金降幅大多走扩。这意味着底层住房需求与居民收入预期尚未明显改善。待低价房源逐步消化后，后续成交能否持续回暖仍待观测。

考虑到政策层面对于“控增量、去库存、优存量”的明确导向，房企普遍采取“以销定投”的审慎策略，而由于本轮楼市成交尚不具备自发性的全面、持续回暖基础，回升存在较大不确定性，房企投资意愿难有明显改善，地产链景气度疲弱的状态短期难以扭转。

风险提示：数据基于公开数据整理，可能存在信息滞后、不全面的风险。以上数据根据公开数据等整理，可能存在信息更新不及时、信息不全面的风险。

注：本文来自国金证券股份有限公司2026年5月9日发布的《4月行业信息回顾与思考：楼市“小阳春”能否带来地产链的景气回升》，报告分析师：牟一凌 S1130525060002，沈心怡 S1130525070002