10774,房地产,新

10679,房地产,新

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26年4月看,1月看,全国范围内的一手房和二手房成交合计，从21年到23年年初，下滑了约30%，之后已经企稳。2023年初到现在，一二手合计的成交量基本稳定，结构有所变化。一手房的供应下降，成交占比从80%下降到了50%。二手房的供应和成交都上升，占比从20%上升到50%。总需求其实并没有再继续下滑，住宅新开工面积比21年的高点下降了百分之接近80%。二手房的成交量，过去3年每年都在创新高。最近两周，二手房的成交量比去年同期高40%以上，处于历史同期的最高水平。二手房的挂牌量，持续上升创新高。25城平均的这个租售比，从2.0%上升到了近2.4%。按揭贷款的利率可能从高位的5%以上，下滑到了3%左右。经营贷的利率只有2.2%。开发投资与建设端持续低迷：1-3 月开发投资同比降 11.2%，房屋新开工、竣工面积分别降 20.3%、25.0%，住宅相关指标降幅更大。

• 价格端结构性分化：
• 一线新房、二手房价格环比由平 / 跌转涨；
• 二三线新房、二手房价格仍环比下跌，但降幅小幅收窄。

• 复苏依赖降首付、房贷利率下行、限购优化等政策，仅为短期反弹；受人口老龄化、低生育影响，地产难言整体见底，将长期磨底，仅核心城市、优质地段 / 户型存在结构性行情。

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26年3月看,1—11月份，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%。房屋新开工面积53457万平方米，下降20.5%,,,,,,,,,,,因为房价的50%都是以土地出让金的形式转移给了政府。2021年高峰的时候，1年高达8.7万亿。政府拿着这些钱去建设地铁、医院、学校等等公共设施，并提供日常维护服务。,政府已经通过土地出让金的形式一次性收取了未来的房产税,,,,2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%。环比前11个月下降了1.3个百分点，竟然还在加速下滑！房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%（1-11月20.5%）。住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2%（1-11月20.1%）。2025年12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%。二、三线城市二手住宅销售价格同比均下降6.0%，降幅分别扩大0.4个和0.2个百分点。新开工是从2022年开始出现断崖式下跌，对应的竣工面积从2025年开始断崖下跌，说明这个规律有效。由于2023年新开工面积比22年下滑了20%，那毫无疑问2026年的竣工需求也会进一步萎缩。2026年1月份，国内TOP100房企销售总额为1905.2亿元，录得同比增幅-18.9%。2021年之前，上海曾经限制房产销售挂牌价，不允许高于官方指导价；进入2025年，上海再度限制披露房产实际成交价格。

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26年2月看,短短10多年，美国首次购房者的年龄从30岁飙升到40岁。最近5年，再次加速，从35岁上升到40岁,,,过去1年，首次购房者仅占购房总数的21%，创历史新低,,回头客的平均年龄达到了历史性的62岁，他们的首付中位数达到了23%，这是2003年以来的最高水平。房价收入比，目前已经达到了2008年金融危机附近的水平，房价租金比，也处在历史高位。美国的房价相当于首付，然后每年支付1-3%的房地产税，持有成本更高,,30年期房贷利率超过6%。贫富差距正在拉大,,,,2020年以后，美国地产价格飙升超过50%,,美国购房者需要将家庭收入的38.6%用于支付抵押贷款费用。这个比值也仅次于1980年大滞胀时期，处于历史高位。,,二手房交易冷淡，交易量创下30年新低。楼市被低利率3%给锁死了。今年10月份，美国办公楼CMBS的违约率已飙升至11.8%,,,已超过2008年全球金融危机时10.7%的峰值。,,,,,1—10月份，全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7%（按可比口径计算，详见附注6）；其中，住宅投资56595亿元，下降13.8%。,,,,,,,,,10月末，商品房待售面积75606万平方米，相比9月减少322万平方米。,,,,,,,,

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26年1月看,当房地产投资连续44个月（截至2025年10月）出现负增长，房地产自身，对经济增长就已经不再是动力之源。,,,,,,,,,,,房地产已经从保值资产，转变成为风险资产,,,,,,,,,,,加杠杆买入房产，20%的首付，80%的按揭贷款，相当于是4倍杠杆，类期货满仓位在做多房地产,,,,,,,,,12月看,房地产投资额，连续44个月呈同比下滑态势,,,,,,,,,,,基建类公共支出额，2025年以来同样表现为下降为主的态势，前10个月仅有4月份实现了正增长,,2025年10月份，当月支出额仅为3309亿元，同比增幅-26.74。,,,,,,,,,截至2025年12月份，房地产月投资的同比下滑（），已经是连续46个月了（2022年3月-2025年12月）,,,,,,,,,,2025年12月份，房地产当月投资录得同比增幅-36.85%。远超过去任何经济危机周期。,,,,,,,,,,

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25年12月看,删除一次

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25年11月看,我国在2022年房地产泡沫开始破灭，那么至少要到2027年才会正常化，期间会面对需求不足、经济低迷、通货紧缩等问题,,,,,,,,,,,新规得房率将在100%或以上，老办法的房产得房率一般80%，如此一来100方的房子老规定建好后交房，你的实际可居住面积最大80平方米。新规以后的得房率大大提高，100方的房子可居住面积达到100——110平方米，这就完全不一样了。,,,,,,,,,,香港住宅的租售比当下已经达到3.4%，可见香港的房地产市场或可能先于内地缓步回暖。,,,,,,,中国一线城市住宅市场的平均租金收益率虽因房价下跌而小幅回升至1.81%，但同期全国加权平均按揭利率即便在降息后仍高达3.07%，二者之间形成了1.27个百分点的显著差距。也就是说，持有房产的租金收入还远远覆盖不了每个月的按揭支出。,,,,,,,,2025年10月份，“房地产+基建类财政公共支出”投资额为9166亿元，同比增幅-25.43%。2025年前10个月，这一数据皆为负增长，且总体上下滑幅度呈持续扩大态势。,,,,,,,,,,,2025年1-10月份，“房地产+基建类财政公共支出”投资额为115641亿元，同比增幅-12.3%。,,,,,,,,,房地产投资额，连续44个月呈同比下滑态势，2025年以来的数据皆表现为跌幅不断扩大态势,,,,,,,,,,2025年10月份，“房地产+基建类财政公共支出”投资额为9166亿元，同比增幅-25.43%。2025年前10个月，这一数据皆为负增长，且总体上下滑幅度呈持续扩大态势。,,,,,,,,,,2025年1-10月份，“房地产+基建类财政公共支出”投资额为115641亿元，同比增幅-12.3%。,,,,,,,,,,

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25年11月看,删除一次

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25年10月看,2025年1-8月中国房屋施工面积累计64.3亿万平方米，累计同比-9.3%；2025年1-8月中国房屋新开工面积累计3.9亿万平方米，累计同比-19.5%；2025年1-8月中国房屋竣工面积累计2.77亿万平方米，累计同比-17%。,,,,,,,,,,建筑及装修材料、家具的消费和行业利润数据是房价的先行指标。二者在2017年已经见顶，而2017年后的房价则依靠海外降息到0、国内疯狂积累债务，以居民杠杆率快速上涨20%的代价又续了4年阳寿,,,,,,,,,,,,,十一地产的销售有多差，现在都没人讨论，也没人敢讨论了。,,,,,,,,,,,,住房市场的疲软情况有所加剧。40个大城市的房屋租赁市场继续降温，房屋租金价格持续下跌。,,,,,,,,,25年房地产投资（），呈现出负增长幅度持续扩大的态势，2025年9月份已高达-21.28%,,,,,,,,,,从长期稳定的房地产销售面积来看，市场普遍认为其大概会稳定在10-12亿平米的水平。很多机构，无论是经济学家还是专业的地产研究机构，都对此有共识。比如黄奇帆先生曾做过一个简单而有效的测算：中国现有存量地产500亿平米，假设房子的折旧年限为50年，那么50年后这些房子就不能住了。用500亿平米除以50年，每年因折旧而不能住的房子就有10亿平米。而现在，房地产销售规模超掉得比较厉害，最新年度的销售规模可能只有六七亿平米，存在从均值往上回归的需求。,,,,,,,,,,2021年地产调整之前，地产行业的分散度其实很低，集中度很高。而现在，90%的企业都已消亡，剩下的企业竞争格局大幅改善,,,,,,,,,,融资成本方面，当年企业可能需要发非标、美元债，成本接近10%，而现在剩下的几个重要央企，新的融资成本已经降到百分之二点几。同时，原材料成本、人力成本等也都大幅下降。成本下降，格局改善，竞争减少，为利润做出了铺垫。,,,,,,,,,,几个企业，新推盘的净利率已经做到了10%左右，而他们在2021年、2022年之前拿的地块，净利率可能是0附近，甚至有些可能是负的（提了减值之后可能是零附近），但新推盘就能做到10%,,,,,,,,,,我们这一轮房地产周期的调整差不多4年多了，基本上可能5年左右就能够自然企稳，即便没有强有力的政策。,,,,,,,,,,,

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25年9月看,环比99就是比上个月跌1%，同比101就是比去年这个月涨1%。只有长春一个城市环比是涨的，其余69城市都在水下。浓眉大眼的京城领跌全国，已经连续2个月月环比超过-1%，所以挤牙膏式的五环外取消限购也作用不大。一线城市加速下跌，之前政策刺激反弹的那部分在加速回归，所以人为干预只能影响曲线的短程走势，不能缩短周期，更不会改变趋势。,,,,,,,,,,,

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25年9月看,在2020年之后买房的居民，则可能承受房价大跌的资产损失，过去五年房价从最高点平均跌幅高达30%，有些地区的房价跌幅更是高达50%。2022至2024年，超50家房企裁员比例超30%，不少房产销售失去收入来源，且因此前行业高薪习惯背负的房贷、车贷，瞬间成为沉重负担。,,,,,,,,,,,,,对整个国家而言，提高劳动力效率，提高生产技术，增加基础设施建设的本质均为增加其他要素的供给，这又会导致土地需求的增加。假设我们的土地供给完全没有弹性，那么，我们会发现，企业利润并没有增加，只是从红色三角形平移到橙色三角形。那么，好处被谁拿走了？？被地主拿走了，地租从P1扩大到P2，经济租被资本化到房价中，地主们靠房价上涨赚得盆满钵满。也就是说，地主才是GDP增加的最大受益者，其他人都是旁观者。因此，在一个土地供给曲线缺乏弹性的国家里，即便这个国家的GDP增速再高（ps：可以等价为其他要素的扩张速度），企业的盈利增速也可能是低的。这是因为地租在上游不断地推高企业的费用，最后，留给企业的利润所剩无几,,,,,,,,,,,,,,,,物价萎靡的根本原因并不是房价回落，而是，曾经的房地产行业实在是太好了，挤占了其他行业的利润，形成了债务性通缩,,,,,,,,,,,,,,,一线城市的房租相对于居民平均收入水平实在是太高了。,,,,,,,,,,,,,,,,中国楼市持续下行，8月商品房成交量及投资跌幅均创年内新低，房价较2021年峰值下跌11%—16.8%。尽管出台刺激政策，供过于求及收入分配问题导致需求不足，库存高企。近几年房地产销售额占GDP比重从17%降至6.4%，但经济仍保持5%左右增长。人口下降及高企的家庭债务收入比或致楼市长期低迷。,,,,,,,,,,,,国家统计局公布的数据显示，前8个月商品房成交量为57304万平方米，同比下跌4.7%，比前7个月的跌幅扩大了0.7个百分点。按照累计数据推算，8月当月商品房成交量为5744万平方米，同比下跌10.6%，比7月份的跌幅扩大了2.8个百分点，创下年内最大跌幅。不断升级的救市措施未能阻止楼市持续下行，随着销售收入持续下降，债务收入比持续走高的房地产投资者们自然无心继续投资。1月至8月，房地产累计投资57304亿元，同比下跌12.9%，比1月至7月扩大了0.9个百分点。按照累计数据推算，8月当月房地产投资6729亿元，同比下跌19.5%，比7月份的跌幅扩大了2.5个百分点，也创下年内最大跌幅。,,,,,,,,,,,现在年轻人不买房了。存量房产逾10亿平米的库存，去化周期高达37个月。还不提现在住宅新规之下的新房得房率可能远远大于二手房和当下开盘的新房。,,,,,,,,,,,。8月份全国70城房产开发投资继续萎缩10%以上，二手房价继续下跌2.9%（70城平均）。

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25年8月看,从2019年分析人士激辩的我国房地产总市值到底有多大到现在，假设以任泽平等人估计的450万亿——500万亿元总市值规模来估计，那么现在房地产总市值恐怕已经跌到了300——400万亿总市值的规模上。而实际上房地产上涨的加速段，是在棚改实质性进行居民货币化补偿置换的2018年以后。2018——2021年房地产价格上涨贡献了2000——2021年总涨幅的至少45%。也就是现在假设算起来的话，2018年以后买房的人，基本亏掉了首付。之所以我们从商业银行个贷情况上看出来不良率发生多在2022——2024年前后，是因为最后一批进场买房的人加杠杆导致的个贷恶化。现在倒霉的就是最后一批接盘的人。而目前市场上不断出现的二手房，实际上多是2018年棚改置换以后一段时期买房的那批人挂出来的，他们尽管也在地板上被摩擦了一段时间，但是损失并不大，没亏到肉里。,,,,,,,,,,对居民部门的损害就会存在一个限度，这个限度大概就是仅限于2020——2022年间买房的人头上。他们占居民部门总债负的绝对值并不大。,,,,,,,,,,,,,随着房地产市场的一蹶不振，居民部门的存款持续上升，到一季度末达到161万亿元的新高,,,,,,,,,,,,,,房价表现未见起色，整个房地产的正向循环还没打开。即便强大的一线城市，除了上海的新房表现继续一枝独秀之外，北京、深圳、广州的新房价格同比仍是负增长。,,,,,,,,,,

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25年8月看,链家二手房上海地区的成交价也不再公开展示了。另外还有传闻说接下来链家3%的交易佣金可能要全部由房东来承担，不再向买家征收。听到这个传闻我还蛮感慨的，真是三十年河东河西，以前北京买房中介费都是买家承担的，因为当时是卖方优势，房东报卖价都是净得，一分税费都不会负担的。现在楼市已经完全变为买家市场，皮球踢给房东了。,,,,,,,,,,,,,,链家佣金这几年变化比较大，整体维持在2-3%的收费水平，但具体每一个城市都不一样。北京2%，买卖双方各担1%。重庆2%，买卖双方各担1%。郑州3%，卖家2%，买家1%。上海3%，买方2%，卖方1%。成都3%，买方1.25%，卖方1.75%,广州/深圳2%，买卖各1%。,,,,,,,,,,,,,,以北京市场为例，链家占了55-60%的市场，优势明显，排第二的我爱我家大概18%左右，已经被链家打出主城区了，后面还有麦田房产、21世纪不动产、中原地产、中天置地等品牌，但加在一起也没多少市占率。既然大家都嫌链家2-3%的佣金贵，这些中介品牌佣金低的话不就把生意抢了吗？答案是这些中介确实佣金比链家便宜，但也就便宜0.5-0.7%左右，他们提供的服务远不如链家，价低质更次，消费者最后权衡服务性价比还是链家划算，55-60%的市占率是市场选择的结果。,,,,,,,,,,,,,,,,,人力成本约55%，这个行业流动率极高，不停有人进进出出，招聘和培训投入很大。另外成交率低，所以要多养人，数据统计行情清淡的时候每带看50次才能成交1单，所以成交的那1单要分摊另外49次白嫖的成本。店面租金成本20-25%，一线城市贵，二三四线城市略便宜。广告营销成本10-15%，投广告，竞价排名。运营支持5%，后台人员的薪资。法律风险成本5-10%，遇到交易纠纷还要下场打官司。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,很多人会把楼市成交量当成是房价上涨的决定因素。然而，楼市成交量只是房价上涨的必要条件而非充分条件。,,,,,,,,,,,,,很多炒房客根据过去楼市成交量大涨3~6个月，必然推动房价上涨的“历史规律”，预测房价将会出现上涨而抄底，这是典型的刻舟求剑。,,,,,,,,,,,只有居民贷款，才是楼市成交量背后的成色。,,,,,,,,,,,,当有增量资金进入楼市时，才会出现放量上涨。,,,,,,,,,,,,,,,,,,地产下滑幅度过去半年持续扩大，2025年7月份更是扩大至同比下降17.08%，基建类公共支出的萎缩趋势也未见停止，2025年1-7月份累计值同比下滑5.24%，处于加大震荡回落幅度的趋势中。,,,,,,,,,,,,6月份一线城市房地产价格再度出现补跌现象。然而现在股市的上涨，已经与房地产形势几乎脱钩。在7月底的政治局会议上管理层并未提到房地产问题。房地产开发投资增速同比仍下降10%以上。高盛研究表明，短时一线城市房地产价格经季节性调整之后，仍然同比下降2.5%

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25年8月看,2025年1-7月，中国TOP100房企销售总额为20730.1亿元，同比减少13.3%，较上月降幅扩大1.5个百分点。当前的房地产销量已经较2021年最高峰时期，跌去50%，全国平均房价也较最高点跌去了30-40%。2025年上半年上海豪宅市场表现异常火爆，上半年上海总价3000万元以上新房平均每天卖出6套，相当于高端住宅每小时就有一套成交的惊人速度。比如，上海壹号院三批次开盘中的64套房源，套均总价高达6200万元，开盘当日即告售罄。更令市场震惊的是，融创上海壹号院在6月27日四批次开盘时，备案均价达到18.9万元/平方米，仅用2小时即售罄，其上半年累计销售额突破170亿元，成为全国住宅市场的单盘销冠项目。上海壹号院、招商康定壹拾玖、保利海玥外滩序等多个豪宅项目，在开盘当天就即刻全部售罄,,,,,,,,,,,,,,,房地产未来几十年都会是一个低效投资品，以2050年为限，它大概率跑不赢a股，虽然a股也就那么回事。,,,,,,,,,,,,,,Wind更新了7月全国几个热点城市的中原领先指数，出现全面加速下跌的趋势。其中：北京环比6月下跌1.5%，同比去年下跌6.0%；上海环比6月下跌1.7%，同比去年下跌7.8%;,广州环比6月下跌1.2%，同比去年下跌10.8%;深圳环比6月下跌1.1%，同比去年下跌4.7%。,,,,,,,,,,,,,,,2025年7月香港房价出现反弹，环比上涨1.7%，同比下跌1.6%。深圳房价从历史高点开始的累计跌幅超过了40%，成为第一个累计跌幅超过40%的一线城市，而且下跌速度并未放缓。,,,,,,,,,,,,,,,,外媒报道政府为了挽救楼市，正在考虑让一些央企（文中提到中国信达）收购存量商品房。收购资金可能会动用央行提供的3000亿保障性住房再贷款，目的是化解高达4亿平方米的待售库存，并且缓解开发商的债务压力。这个计划面临一些困难，之前类似的政策效果不佳，并且中国信达在内的这些处置不良资产的公司自身不良率也在攀升，还有就是保障房贷款计划审批进度缓慢（不足6%）。百强房企销售连续两月下滑超过20%。

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25年8月看,1  房产市值是边际交易价格创造的，只是一种数学算法，和M2毫无关系。楼市从来都不是货币超发的蓄水池。2  极其少量的交易次数和换手，其价格可以决定不参与交易的所有人的财富总额。3  人们拥有的以房产市值计算的巨额财富，物理上从来就没有存在过，它只是一种数学算法计算出的虚拟市值。每个人都认为只要卖出房产就能变现，但只要卖出的人稍微一增多，整个价格体系和市值体系就会崩溃。,,,,,,,,,,,,,,我们只要换一种永久成立的叙事，比如，只要M2不断上涨，房价就会上涨，很多韭菜就被绕进去了。由于M2在任何国家都是永远上涨的，所以是永久成立的叙事；但房价却是有涨有跌。,,,,,,,,,,,,,,,,一旦房价面临拐点，就极难逆转，大概率会是持续数年的大周期。这是因为，在房产虚拟市值的财富幻觉下，人们的消费总是激进的，根据一人消费等于另一人收入的原则，这造就了当时所有行业的高收入。,,,,,,,,,,,,,,,,,有库存了卖不掉，就会形成烂账，债务危机就会演变成流动性危机。,,,,,,,,,,,,,,,,,房地产，我们可以用待售面积、城镇人均居住面积、城镇化率等数据来佐证，很容易判断出地产周期是不是见顶了。,,,,,,,,,,,,,,,,前几年，房产圈有句很经典的话叫：一线核心区，是全国最有价值的板块，没有之一；一线核心区的豪宅，可以穿越牛熊，实现财富传承。,,,,,,,,,,,,,,,,,美国房价下跌的一个重要原因就是美国三十年期按揭利率已经保持在6-7%的水平长达三年之久了，然而美国基本上所有城市所有地区的房产净租金回报率（目前最好也就是4-5%）都是达不到这个水平的，可见即便是人口和经济基本面强如美国，房地产市场也难以长期承受按揭利率大幅度高于租金回报率。

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25年7月看,删除一次

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25年7月看删除一次

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25年7月看,19年,国房地产总市值大概是450万亿元左右,,,,经过2020、2021年的上涨，估计这个总市值膨胀到500万亿元,,,,,,,,,,现在估计全国范围内房地产大致都跌回了2015——2016年的水平。,,,,,,,,,,,,,,,,,2016年前后，很多地方就搞出了“鬼城”这种超前开发的事情，比较典型的有康巴什、常州新城,,,,,,,,,,,,,,,,三道红线出来，向国内银行借不到贷款，大举借美元贷，2021年夏季地产商所借的美元贷总量达到了高峰。,,,,,,,,,,,,美联储在2022年3月份大手加息，这堆借贷利率原本不高的美元贷，一下子要高息偿还,,,,,,,,,,,,,2022年违约的美元贷占总额的40%。随着美联储持续加息到2023年秋季，中资美元债价格暴跌、收益率持续上涨，但是违约高峰已经过去了，绝大多数美元贷已经在2022年上半年到当年三季度实质性违约了,,,,,,,,,,,,,2022年批量违约的中资美元债,上个月截止，只拿回去9.17亿美元，回收率0.6%,,,,,,所以搞到华尔街极为恼火。也是后面华尔街不断唆使瞌睡乔弄出一堆遏制我们政策的原因。,,,,,,,,,,,,房地产市场现在存量二手房去化周期长达46个月，总面积超过7.4亿平方米，,,,,,,,,,,,,房地产还远未到探底结束的局面

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25年7月看,2021年的时候泰达公司，就是那个全球最大稳定币usdt（1500亿美元规模）的发行公司，曾经风传他们买了150亿美元的中国地产商票、债券，其中也有恒大的。这是当年币圈很出名的鬼故事，吓的usdt一度脱锚超过5%。泰达公司当时没有澄清，只是尽快抛售清仓了中国地产票据、债券，转而买入美国国债，险险逃过一劫。要是当年跑慢了，币圈的半壁江山都要给中国房企陪葬,,,,,,,,,,,,,,,,2023年底中国居民人均居住面积就到了40平米，现在更高了，这个水平，大概是欧洲的水平。还有个扎心的事实，由于中国人口可预见的未来都将持续下降，所以即使不盖房子，人均居住面积还会涨。,,,,,,,,,,,,,,,,主要是地方政府没利益，以前是有的，拆迁土地重新进入土地出让市场。现在没有，因为现在没拆迁的都剩下不好拆迁，而且土地也不好卖。所以大城市城中村改造或者城市更新，喊了好几年，主打一个喊得好。

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25年7月看,房地产依照面临需求萎缩，已经螺旋塌陷了13个季度39个月之久，已经是整个经济螺旋下滑的漩涡点所在,,,,,,,,,,,,,,,,,,,全球100座最高的摩天大楼中，中国就占了53座，而被称为摩天大楼鼻祖的美国只有15座。,,,,,,,,,,,,,,,,统计局《2025年第一季度全国住房情况调查报告》显示，全国城镇住房空置数量约为6853万套。这一数字比2024年同期增加了437万套，增长率达到6.8%。从区域分布来看，三四线城市的空置率最高，平均达到21.3%。,,,,,,,,,,,,,,,好像好的项目，到最后都是通过招拍挂在市场上拿到的。靠关系的项目，起初看有大便宜在里面，后面往往一地鸡毛。,,,,,,,,,,,,,,,,,有关深圳的，小作文的内容无非那几样：放开限购、降首付、降息、取消增值税的。,,,,,,,,,,,,,,,,放开限购应该是早晚的事情吧，但首付也好，降息也罢，都没什么太多空间了。至于取消增值税，我是不信的，增值税属于中央税种，取消不取消，不光是深圳的事情，也不是深圳的事情。,,,,,,,,,,,,,,,,具体讲就是“新开工-施工-竣工”的链条上看不到任何利好消息。,,,,,,,,,,,,,,,,,,中国房企境外债券（主要为美元债）违约总额1470亿美元，但截至2025年4月，国际债权人通过债务重组仅收回约9.17亿美元，回收率只有0.6%，英国人说这是商业信誉的崩塌。哈哈哈，实惨，雷曼兄弟破产的时候回收率10%左右，中国房企教这群外国债主重新做人。

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25年6月看,这两年来，二手房普跌30%左右。个别跌幅大的能达到50%。,,,,,,,,,,,,,,,,

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25年6月看,删除一次

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25年6月看,删除一次

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25年5月看,删除一次

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25年5月看,几年前的“三道红线”是对于华尔街财阀们的直接打击。因为“三道红线”是基本上斩断了华尔街利用低息美元，通过房地产到中国实行金融收割的主链条。这是华尔街与我国矛盾的核心点。,,,,,,,,,,,,,，很多人会把楼市成交量当成是房价上涨的决定因素。然而，楼市成交量只是房价上涨的必要条件而非充分条件。,,,,,,,,,,,,,,没有新增债务,成交量高反而说明出货量大，也就是我们常说的放量下跌,,,,,,,,,,,,,,,,,,房地产行业原来的核心任务是帮助国家城镇化和派生信用货币,,,,,,,,,,,,,,,,,截至5月15日，30个大中城市今年的累计商品房销售面积大概3146万平米，略低于去年同期的3183万平米，比2021年高峰时期的7915万平米少了60%,,,,,,,,,,,,,,,,2014——2015年已经看到了房地产业增长的上限,,,,,,,,,,,从4月房地产报告看，房屋新开工面积同比增长-23.8%，房地产开发投资额同比增长-10.3%，继续处于萎缩状态；房地产库存方面，4月环比3月微降

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25年5月看,一线的房产，不仅做不到穿越牛熊，更无法实现财富传承。如果非要说传承的话，那传承下去的一定不是财富，而是债务。,,,,,,,,,,,,,,如今，在北上广深，跌幅在30%的房子比比皆是。这意味着：凡是上了杠杆的购房客，全部亏光了首付。,,,,,,,,,,,,,,,,今年一季度房地产贷款余额增加7500多亿元，其中新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅，住房租赁贷款同比增长28%。这个数据看住房销售端成交活跃度明显提升，房地产市场逐步企稳回升的迹象或许是比较明显的。但还是要看新开工端接下来能否在二季度末期实现筑底回稳。,,,,,,,,,,,,,,,,,22年开始集中爆发的那一波烂尾事件应该是其中的一个主要因素，这几年国内保交楼进行到了尾声，但购房者对期房的信心还没有恢复,,,,,,,,,,,,,

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25年4月看,2025年3月北上广深二手房房价变化情况如下：北京环比2月下跌0.4%，同比去年3月下跌8.8%；上海环比2月上涨0.8%，同比去年3月下跌8.6%；广州环比2月下跌1.0%，同比去年3月下跌12.7%；深圳环比2月下跌1.1%，同比去年3月下跌5.0%。,,,,,,,,,,,,,,,,,,2025年3月的成交量和挂牌数据,北京成交19234套，环比增长62%，同比增长34.7%，为近一年第二高峰；上海成交29345套，环比增长75.4%，同比上涨44.8%，创2022年以来3月最高纪录；广州成交10866套，环比增长73.1%，同比上涨15.9%；深圳成交6078套，环比增长65.3%，同比上涨58.3%。,,,,,,,,,,,,,,,,,,

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25年4月看,删除一次

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25年4月看,删除一次

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25年3月看,2024年，房地产开发企业房屋施工面积为733247万平方米，同比下降12.7%。其中，住宅施工面积513330万平方米，降幅达13.1%；房屋新开工面积为73893万平方米，下降23%；住宅新开工面积为53660万平方米，下降23%；房屋竣工面积73743万平方米，下降27.7%；住宅竣工面积53741万平方米，下降27.4%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,16年的房价飞速上涨，国家提出了“房住不炒”后，调控政策日趋严格，中小地产企业融资更加困难，生存空间进一步被压缩,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,17年,全国新建商品房的销售额较2016年涨幅是13%，万科、恒大、碧桂园、融创的销售额涨幅分别是45%、41%、78%、140%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,25 年 1—2 月，全国房地产开发投资 10720 亿元，同比下降 9.8%。,,,,,,,,,,,,,25 年房地产竣工同比下滑 13%,,,,,,,,,,,,,,,,,2021年的中国上半年也出现了经济过热和股市飙升，特别是房价泡沫。为了应对这些问题，中国政府推出了“三道红线”，以治理房地产泡沫。二是大刀阔斧的进行政府部门改革（DOGE），精兵简政、优化人员，目的是缩减开支降低赤字。,,,,,,,,,,,,,,,,,

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25年2月看,2024年，房地产开发企业房屋施工面积733247万平方米,比上年下降12.7%。其中，住宅施工面积513330万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积73893万平方米,下降23%。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,25年2月1日-9日，44城新房累计成交面积同比-52%，环比-64%；22城二手房累计成交面积同比-24%，环比-67%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,房地产走强利空国债,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,过去的循环链条是:销售-拿地-新开工-施工-竣工-销售。现在就是销售就是销售，销售边际的改善无法带动拿地，当然更无法刺激后面的环节,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,新屋配套需求从21年的占比39%下降到了23年的占比只有32%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,24年底，已经实际完成了25.81万个老旧小区的改造，超额完成任务,,,,,,,,,,,,,,,,过去一年，一线城市房租出现了大跌，个别房源租金跳水，跌幅能达到20%。,,,,,,,,,,,,,,,,,,全国现有住房竟然高达6亿套！空置率高达21.4%,,,,,,,,,,,,

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25年1月看,24年11月份，全国40个大中城市租金同比下跌3.97%。40城中，一线城市表现最差，同比下跌8.98%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,租售比超过十年期国债利率。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,香港二手房均价已经回到2015年1月的水平,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,新开工环节。2021年高点22亿平米，截止到2024年10月，该数据是6.78亿平米，预计全年新开工在8亿平左右，新开工比21年高点萎缩了63%。环比23年继续下降15%。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2015年之后，竣工面积每年基本都维持在10亿平方米左右,20和22除外,,2023年,保交楼,房地产竣工面积又回到了10亿平以上,,2024年，竣工面积到10月底仅完成5亿平，全年预计大概在6亿左右，,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,24年11月，竣工面积与去年同期相比，下跌26.2%。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1月3，玻璃企业库存4419.3万重量箱,同比+36%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,北上广二手房均价和历史最高点相比都下跌了30%左右，深圳则下跌了36%。如此深度的大跌，是历史上从未有过的。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,北京、上海和深圳的房租已经跌回2015年的水平，广州房租跌回2014年水平，成都房租跌回2018年水平，天津的房租更是跌回到2010年水平。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,目前香港房价已经和2015年3月持平，几乎是十年零涨幅,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,国内的消费不足问题并不是贸易战导致，而是房地产周期下行导致的。自从2005年有记录以来，在新建房地产市场中，居民一共支付约120万亿用于购买期房，约20万亿用于购买现房。,房地产开发商却只交付了大约60万亿,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,房产价格，在于其未来所有租金的折现。,,,,,,,,,,,,,,,,,,

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24年12月看,10个城市中，11月前四周商品住宅成交843.64万平方米，环比10月前四周上升25.06%,,深圳，比上月同期大涨39%，比去年同期暴涨281%,上海，比上月同期大涨30%，比去年同期也大涨36%；北京，比上月同期大涨21%，比去年同期略涨3.4%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,05年来居民期房投入超120万亿,,,,,,,,,,,,,,,,未来10年房产投资的收益是跑不过优质股权收益的。,,,,,,,,,,,,,,,,,,在建住房规模巨大，2024年新开工面积与2006年大体相当,,,,,,,,,,,,,,,,,,,21年高峰市值在450万亿，整体下跌超20%，超100万亿资产的价值毁灭,,,,,,,,,,,,,,,,,,截止到三季度，中国个人住房贷款余额为37.56万亿，是2021年三季度以来的最低值,,,,,,,,,,,,,,,,,,,预计继续抑制2025年的钢铁需求,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,11月数据,当月同比：商品房销售面积（3.2%），商品房销售额（1.0%），房地产投资（

-11.6%），新开工面积（-26.8%），施工面积（-36.6%），竣工面积（-38.8%），房地产到位资金（-4.8%）。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,前11个月，全国重点城市法拍房成交规模已超10万套,,,,,,,,,,,,,,1-11月全国法拍房挂拍量为595425套；挂拍金额为6084.41亿元；成交量为146465套，成交率为24.6%；成交金额为2183.08亿；平均成交折扣率为77.28%,,,,,,,,,,,,,,,,,地产新开工面积从2019年高峰期的22.7亿平方米下降至2023年的9.5亿平方米,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

24年11月看12日,贝壳深圳的周成交量相比上周下滑20%,,,,,,,,,,,,,深圳二手库存量在10月高成交的背景下，依然还在持续上升。,,,,,,,,,,,北上广深的租金回报率在1.6%左右，作为对比，香港最近一期8月的数据是3.43%,,,,,,,,,,,,,,,。对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。,,,,,,,,,,,,,,,15日看,新一轮棚改，城中村改造全面启动,,35个超特大城市扩围到近300个地级及以上城市。,,,,,,,,,,,,,,,,,,1到10月份，房地产开发企业房屋施工面积720660万平方米，同比下降12.4%,,,,,10月末新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%,,,,,商品房待售面积73057万平方米，同比增长12.7%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,9月商品房待售面积73177万平米,8月底商品房待售面积73783万平方米,,,,,,,,,,,,,房地产端待售商品房库存连续两个环比降低，说明库存去化开始展开,,,,,,,,,,,,,,,,,。棚改和旧改如果货币化，才是真正的撒钱，我认为只有棚改旧改货币化才能真正的救房地产,钱从哪里出,要中央出，靠国债融资，靠央行扩表,,,,,,,,,,,,,,,,,24年新开工量将同比下降20-30%，2025年将进一步下降10-20%,,,,,,,,,,,,,,,,,带垮了内需，降低了要素成本，造成了产能过剩，形成了通缩，通过中美经济联系将低物价传导到美国，否则美国的通胀恐怕要严重的多

24年10月看,螺纹产量全年按照10%幅度下滑下去，房地产的投资额，也将滑落到10万亿以下，与2014、2015年的投资总额相当,,,,,,,,,,,,,,房地产的投资额，已经是连续30个月、十个季度呈现同比下滑态势,,,,,,,,,,,,,9月26号召开政治局会议，对于经济的判断相比7月有了显著的变化，提出了经济发展存在一些困难，要促进房地产市场止跌回稳,,,,,,,,,,,,,,,2020年以前中国的房子平均年化8%的收益，而波动率却只有惊人的5%。,,,,,,,,,,,,,98年开启了全面商品房时代,,98年的住房体制改革,,当时赤字财政、降准降息，但效果寥寥,,,,,,,,,,,,,,,房地产兴盛了25年,现在经济需要新的驱动力,,,,,,,,,,,,,,,98年,7月3日的《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》,地产开始逐渐成为一个国家的主导资产,,,,,,,,,,,,,,,,,,现在的房价下跌，原因就是“涨价去库存”期间居民过度加杠杆，最终导致负债过多，消费不足。面对中国房地产市场的挑战，中国政府可以继续进行供给侧改革，推动贷款给投机者。,,,,,,,,,,,,,,某,第一个全面放开房产限购的直辖市,向市场规律低头,,,,,,,,,,,,,,10月8日—15日，30个大中城市商品房成交面积同比小幅增加3.6%,,,,,,,,,,,,,,,,,国庆期间，北京新房成交同比上涨超过200%，深圳新房认购量较去年同期增长664.14%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,将以货币化安置房方式，新增100万套城中村改造，危旧房改造。前期工作做的好，可以在100万套的基础上，继续加力。,,,,,,,,,,,,,,商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元人民币，支持400余万套住房如期交付。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,四个降低:降低公积金，首付比例、存量利率、以旧换新税费。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,四个取消：限购，限售、限价、普通住宅与非普通住宅的区别。,,,,,,,,,,,,,,如100万套，每套按照80平，每平方50kg螺纹，合计400万吨,,,,,,,,,,年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元。,,,,,,,,,,,,,,降低公积金贷款利率（0.25%），降低住房贷款首付比例（15%），降低存量贷款利率，降低卖旧买新换购住房的税费，降低购房成本，减轻还贷压力，支持改善型住房需求,,,,,,,,,,,,,,,上一次,2015-2018年，总投资额6.26万亿元,,货币化棚改，主要资金来源是央行提供的抵押补充贷款（PSL）。,,,,,,,,,,,,,,,,16年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存,,,,,,,,,,,,,,,,,,,16年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存,,,,,,,,,,,,,,,15-2018年全国棚改货币化分别去化库存为1.5亿平米、2.5亿平米、3.1亿平米和2.5亿平米，分别占比2015-2018年全国住宅销售面积的14%、18%、22%和17%，均值18% ，占比2015-2018年全国商品房销售面积的12%、16%、18%和14%，均值15%。,,,,,,,,,,,,,,,,,地产占GDP的比重在20%左右,,,,,,,,,,,,地产销售、新开工较三年前高点分别下降50%、70%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,23年11月看,整个房地产关联贷款，占银行整体信贷资金规模的23%。其中80%是个人住房贷款,,,,,,,,,,,,,,,,23年年末，全国个人房贷规模38.17万亿元,,其他房地产关联贷款的规模，大概10万亿元,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,17年,全国个人住房贷款规模，约为21.9万亿元,,,,,,,,,,,,,,,,,房地产对公贷款和按揭贷款一般为足额抵押，只要房价不出现断崖式下降导致抵押物显著不足值，均可充分利用清收处置的方式回收不良贷款，清收回收率在悲观假设下预计不低于30%,,,,,,,,,,,,,,,,,,新增100万套棚改,看着挺猛的，看实际是低于预期的，2013-2021年，平均每年433万套棚改，巅峰那几年每年600万套以上,当时棚改有很大比例都是直接给钱的，比如2017年，609万套棚改，其中323套是直接给钱，货币化安置比例达到了53%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,将更多房企纳入信贷白名单，当前规模2.2万亿，年底扩增到4万亿,并没法刺激增量，所以也不算大利好,,,,,,,,,,,,,,,,,,,旧房危房补偿拆迁是一个拉动内需的惯有方向，因为迟改早改迟早要改，这钱花出去最差结果也不会浪费,,,,,,,,,,,16到18年,三年每年棚改总开工数是600万左右，货币化率在40-50%，也就是说当时每年拆迁补偿大概是240-300万套，剩下的都是以房补房。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2021年棚改165万套，2022年134万套，2023年159万套,,,,,,,,,,,,,,,,,房价要涨，只有靠拉升居民杠杆率,有个方法是, 搞QE，大幅提升名义GDP，从而被动降低居民杠杆率，使得居民有加杠杆空间,,,居民杠杆率 = 居民负债/名义GDP,,名义GDP是包含放水和通胀的,,没有任何迹象表明，上面会采用QE的方式,,,,,,,,,,,,,,,,,:9月二手房累计成交3276套，一手房1686套，合计成交4962套，5000套的荣枯线都没达到,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳住建局10月1日-16日成交数据:一手房成交759套，二手房成交2388套，合计成交3147套，按照这个速度应该勉强超过5000套荣枯线左右,,,,,,,,,,,,,,,9月份的二手房依然是全线普跌,,,,,,,,,,,,,,,,中国房地产不会再有以前那种全民热潮，常年上涨逼空的行情，城市化率、人口结构、居民杠杆率都不支持。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,一线城市整体跌回2014-2015年，大约需要六七年时间,,,,,,,,,,,,,,,,,,16年，居民新增贷款大涨推动了房价上涨,,,,,,,,,,,,,,,,,,,22年居民新增贷款下跌也会使得房价失去债务支撑而下跌,,,,,,,,,,,,,,,,,,,一线城市目前稳定在2016水平，但未来可能难以保持，可能还会继续下跌到2013~2015的水平。,,,,,,,,,,,,,,,,,21年，高峰期居民每年掏20万亿买房子、现在只有不到10万亿。过去两年，这多出来10万亿被存入银行追求2-3%的低息，这只是权宜之计。居民的财富必然面临再分配和转移,,,,,,,,,,,,,,,,,未来房价若要持续上涨，那么居民杠杆率必须在当下位置继续上升,,,现在可支配收入占比GDP低于主要发达国家的事实，但是居民杠杆率并不低于主要发达国家，向上的空间相比2009和2016是有难度的,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,房价上涨是居民收入（包括预期）提高的结果，而不是原因，如果居民收入不提高，首付比例再降低，利息再降低也没用，因为不是还不起利息，而是还不起本金，你让普通人贷几百万，他一辈子的收入都没有这几百万本金，更别提利息了，最终又回到房地产击鼓传花的老路，看谁是接那最后一棒的傻子，当然顶级豪宅除外,,,,,,,,,,,,,,,,,当前的失业率和收入预期，现在的杠杆率，一 二线城市房子的租售比，一线外商投资大幅下降，产业萎缩人员回乡……哪一项支持房价和租金上涨？

24年9月看房地产的问题，是经济问题乃至社会问题的冰山一角，所以也不是单纯就靠货币或者财政能解决的。,,,,,,,,,,,,2016年至2018年这一轮棚改，货币化安置基本已经把国内商品房的新开工面积顶，销售面积顶，至少十年房价顶打出来了，国内不可能再有货币化安置的大规模棚改了,,,,,,,,,,,,2009年到2018年期间，房地产的“异常繁荣”带来了明显的群体财富效应，这就是拉动了居民部门消费和消费预期的进一步扩张,,,,,,,,,,,,美国2007年开始居民杠杆率首降，2012年楼市触底反弹。日本2000年开始居民杠杆率首降，2005年楼市开启阶段性触底反弹,,,,,,,,,,,,,,,,,,8月全国70城房价出炉，除吉林外剩余69个城市都下跌,,,,,,,,,,,,,,,,,2017年末至今，个人房贷新增的规模是16万亿上下,,,,,,,,,,,,,,17年，全国的住宅销售均价是7892元/平米上下，全国个人房贷规模21.9万亿元。23年，全国的住宅销售均价是10437元/平米，全国个人房贷规模38.17万亿元,,,,,,,,,,,,,,,,24年上半年房地产贷款余额下降3800亿，居民提前还贷现象明显。,,,,,,,,,,,房屋贷款，有人利率2.8%，有人甚至还在支付4.5%以上的利率，这就是最大的不公平，根本不用怀疑，后者这样的家庭会筹集家里全部的现金流去提前还贷,,,,,,,,,,,,,,,,,24年8月底商品房待售面积为73783万平方米，同比增长13.9%。而供给侧改革前的‌2015年12月底商品房待售面积为71853万平方米,,,,,,,,,,,,,,3000亿的保障性住房再贷款工具，央行的资金支持比例由60%提高到100%。该项政策为鼓励地方政府收购存量商品房，转化为保障性住房，本质上是帮助市场去库存，消化商品房库存,,,,,,,,,,,,,,,,,,29日,晚上9点40，央行和金融监督管理总局发消息，房贷不再区分首套和二套，最低首付比例统一调整为不低于15%。晚上22点30，住建部发消息，要控制商品房增量，促进房价止跌企稳，加大贷款审批投放力度。,,,,,,,,,,,,,,,,,38万亿的存量房贷利率平均下调50bp，一年节约的利息不到2000亿，折合到年内（下调从11月1日开始执行）不到320亿

24年8月看,00-20年,房地产市值23万亿到418万亿,增长18倍,年均15%,超过名义GDP12%,,,,,,,,,,,房地产投资增速在10年达到峰值,,,,,,,,,,,无论如何，地产管控越来越少了。,,,,,,,,,,,,,,沈阳、兰州、郑州、宁德等多个城市，发文放开新房限价,,,,,,,,,,,,,,23年5月，北京房价开始高位下滑。,,,,,,,,,,,,时隔两个月后，万柳的标杆楼盘“蜂鸟家园”又创新低了。,,,,,,,,,,,,,从土地财政衍生的土地金融，大大推动了中国的城市化进程以及债券市场的发展,,,,,,,,,,,,,,,地产政策基本没有效果，融资约束下地方政府投资意愿下滑明显，出口也有下滑的迹象。如果没有增量政策,,,,,,,,,,,,,,,,从2000年到今年上半年，中国售出的住宅面积比竣工面积高出84亿平方米，约占累计销售总量的38%；房屋未完工率占年度销售的比率在2015年之前平均为17%，在2015年至2023年飙升至47%,,,,,房屋历年累计新开工面积-房屋历年累计竣工面积=截止到目前未竣工面积,,,,,,,,,,,,,,今年要交的期房大概4亿平米，假设往年销售占比占80%吧，也就才5亿平。再加上已竣工待出售的，再加上其他的房屋竣工数据，可能再多点，毕竟统计局7月的累计竣工也有5.4亿平了

结合整篇文章,基于市场心理和传播规律取一个吸引人的标题,只能取一个