租赁住房REITs：关注运营能力和资产质量，5大维度综合打分。租赁住房REITs评估框架从市场与区域经济（20%）、资产质量（26%）、运营管理能力（37%）、管理人素质（12%）及市场与政策环境（5%）五个维度进行综合打分。其中运营管理能力权重最高，核心考核直接决定投资回报的财务指标；资产质量次之，强调城市能级、物业状况与租户结构。

租赁住房评估结果每半年度更新一次，2025年末评估中运营稳健的租赁住房整体表现更优。2025年综合评分TOP3的园区REITs分别为红土创新深圳安居REIT、招商基金招商蛇口租赁住房REIT、中航北京昌保租赁住房REIT。

产业园区REITs：重塑价值判断，构建以7大类基础指标和2大类附加指标组成的评估体系。

1）7大类基础指标包括区位、租户、大股东、结构性供需、市场定位、地方政策和股息率，核心关注园区客观条件和运营表现；

2）2大类附加指标包括科技创新与成效贡献，核心关注园区科创属性与价值外溢。

园区评估结果每半年度更新一次，2025年末评估中科创属性突出的园区整体表现更优。

2025年综合评分TOP3的园区REITs分别为华夏金隅智造工场REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT、博时津开科工产业园REIT。

风险提示：REITs评分体系部分指标依赖主观评定；评估数据存在一定滞后性。

注：本文来自国泰海通证券发布的《租赁住房与产业园区REITS行业2025年报综述：关注运营能力 聚焦科创属性》，报告分析师：涂力磊、谢皓宇、陈昭颖