南山傍山大盘即将入市,四大亮点霸屏2021深圳楼市

格隆汇楼市5 天前47.4k
2021年,从待入市新房名单来看,南山区大概率将继续保持火爆行情。

回顾2020年,购房者情绪高涨、购买力持续爆发,尤其是南山区,年内已惊现8个“日光盘”,一次次刷新人们对深圳购买力的认知。

展望2021年,从市场预测的待入市新房来看,南山区值得期待的项目不少,大概率将继续保持火爆行情。

最近,楼市君了解到,安托山稀缺人居——深铁懿府终于即将入市。作为深铁重磅打造首个府系高端项目,项目前期比较低调,但随着更多细节信息流出,市场关注度飙升。

据悉,项目属于南山区罕见的傍山大盘,总体量约75万平方米,园林体量约23万平方米,容积率3.6(住宅地块0026宗地),品质讲究,定位高端。

(景观效果图)

在价格公布之前,楼市君建议,大家先看地段,产品是否合适,再用品质细节来加减印象分,总分能达到85分(满分100分),价格够得着就可以出手了。

接下来,楼市君也就按照这个顺序跟大家一一分析。

(对安托山不太了解的粉丝,建议先看视频,对整体有个初步的认知)


01

 压轴级傍山大盘 


首先,从项目资源配套和产品定位两大方面来说,深铁懿府是目前深圳少数均好性极强的楼盘。

话不多说,先看整体。项目位于福田区和南山区交汇处的安托山片区,靠近京港澳高速、北环大道、南坪快速等主轴交通网,还有7号线(深云站)和2号线(深康站)双地铁,城市交通路网成熟。

安托山片区,本身属于“优质居住区”,拥有约443万平方米的塘朗山和约57.5万平方米的安托山公园两道天然屏风,与华侨城片区和香蜜湖片区连接形成著名的优质居住带,享受顶级的城市生活配套和景观资源。

(项目区位图)

(项目景观效果图)

同时,项目被深云村完美阻隔马路的噪音,特别安静,又靠山,拥有大量的新鲜负氧离子,很多居住在繁华闹市的人很向往山林的淳朴本真,为浮躁的心灵寻悠然之所,在这里都可以实现。在中心区拥有如此安静环境的大盘确实非常稀缺。

深铁懿府,总体量约75万平方米,园林面积约23万平方米,这个体量的园林几乎等于一个新房项目的总体量,项目容积率仅3.6(住宅地块0026宗地),远低于近年来的热门项目新天鹅堡(住宅地块容积率4.65)和深业中城(住宅地块容积率6.79),居住舒适度将进一步提高。

而且,项目自带1所九年一贯制学校、2所12班幼儿园和约2万平方米集中式商业,社区旁还有约4.2万平方米的体育设施用地(规划中),社区内生活配套自成体系。

除了基本的生活配套,项目还拥有相当丰富的休闲娱乐配套,项目背靠的安托山公园,据项目介绍,是深圳斥资10亿打造,将包含生态公园和博物馆两大部分,规划建造30余个主题博物馆,周边还有雅昌艺术中心、何香凝美术馆、华·美术馆、OCT当代艺术中心等。

整体来看,区域交通便捷、项目生活配套充足、周边景观资源丰富,安托山片区属于城市中心少数同时适合年轻人、老人和孩子居住生活的区域。

作为目前市场关注度最高的品质型居住区之一,安托山区位优越、高端项目云集。近年来入市的安峦公馆、万科瑧山府和天健公馆项目都受到了市场的热捧,深铁懿府作为片区内体量最大、密度最低的品质新盘,在项目规划上就占据先天优势。

近两年,深圳楼市异常火爆,尤其是南山区,几乎每个新出的楼盘都成了焦点。一方面,南山区作为城市中心的价值进一步得到认可,另一方面,很多项目的土地规划滞后,产品定位其实并没有跟上价格,让购房者们对产品食之无味,对地段弃之可惜。

而深铁懿府的优势在于,地段优越,配套均衡,产品定位与配套比较统一。从目前的公开的资料来看,项目主推95-230平方米的大面积户型,圈层纯粹,产品定位与项目地段配套相匹配。

此外,楼市君注意到,深铁懿府项目中一定的人才房,户型面积段为118-199平方米,按照规划,此户型段人才房面向的是领军型人才。

地段区位:42分(满分45分)


02

 秒杀90%同类的明星产品 


产品方面的测评,楼市君将从两个方面进行,一个是向内拆分户型结构,测评户型的优缺点;另一个是向外对比市面同类型产品,总结产品的稀缺性,从而得出更准确的评分。

资料显示,深铁懿府本次主推的户型段均为115平方米的4房,3.15米挑高,2梯/3梯4户,属于目前深圳,尤其是南山,非常少见的高功能性户型。115平方米面积段符合大部分高端住宅购房者的总价预算,4房的户型设计满足大多数家庭的居住需求,而且户型本身改造空间大,可调整为双套房设计。这种定位的产品有多稀缺,今年看过房的购房者应该深有体会。

(效果图)

深铁懿府本次公布的户型不多,700多套房源均为115平方米4房,分为AB户型。从户型本身的设计来看,亮点突出——户型方正,拥有3-4个朝南面,动静分区,每个房间都配有飘窗,高层可以看到安托山山景和深圳湾海岸线,低层可以享受约23万平方米雅致园林的鸟语花香,实现“栋栋瞰山、户户瞰景”。

(高层景观效果图)

首先是A户型。A户型最大亮点是纯正的南北通透,动静分区,拥有4个南向开间,阔绰主卧。

此外,A户型主卧独立分开,老人房间与主卧互不干扰,避免两代人生活节奏不同造成不便。而且,主卧与次卧之间无承重墙,可以根据个人需要进行改造,进一步拓宽主卧面积或功能分区。

  A户型效果图

其次是B户型。B户型除了兼具户型方正、拥有3个朝南开间,还设计了6.3米宽的阔景阳台,目前深圳市面上拥有这种阳台的实用性户型不多,从景观效果图来看,部分高层直接可以看到深圳湾海面,这让有阳台梦的买家来说完全没有抵抗力。

  B户型效果图

值得一提的是,项目采用围合式规划,实现最大楼间距,南北楼间距达到45-60米,叠加户型挑高达到3.15米,全部南向,每个房间都有飘窗等优势,房间实际体验会比市面上同面积的户型要宽敞许多。而且,楼盘毛坯交付,购房者可以根据个人需求装修的空间也比较大。

目前南山区、福田区满足配套充足、景观优越两大条件的区域也不过华侨城片区、红树林片区和香蜜湖片区,这些传统的高端居住区域,要么是5-10年楼龄的二手房,要么就是200平方米往上的大面积户型,适合家庭居住的楼盘和高性价比户型寥寥无几。而同在安托山片区的其他项目,例如前两年热销的万科瑧山府,也是清一色的180平方米4房大户型。

这意味着,改善性购房者想在深圳中心宜居区域拥有一套适合全家居住的4房户型,可选择的机会并不多。

(图源贝壳找房)

从区域内今年入市的项目来看,福田某新盘4房的面积门槛是158平方米;南山某网红盘的4房门槛面积为175平方米;某热门盘的纯4房面积为190平方米。而且,这些项目目前均已开盘售罄,充分证明市场有充足的购买力,却又没有足够的好产品。

深铁懿府的115平方米户型,在保持高功能性的同时占据总价优势,稀缺性较强。

户型设计:28分(满分30分)


03

 超大体量顶级园林


综合来看,深铁懿府除了地段、产品这些优势,最大的设计亮点就是约23万平方米的大境中式园林。

外有百万平方米的塘朗山和安托山公园,内有如此大体量的园林,整个项目身处城市中心,却被青山绿水轻轻包裹,真正的“居闹市而独享清幽”。看惯了深圳高密度小区的购房者,很难不被这片大气阔绰的园林打动。

(园林效果图)

据悉,项目园林由全球最大、顶级设计公司美国AECOM倾力打造,深圳湾一号、华润悦府、深圳湾万象城、卓越前海等顶级项目均出自该公司之手,其代表作还包括香港迪斯尼、日本六本木新城、东京中城等。

(园林效果图)

在深铁懿府的园林设计中,AECOM结合项目优势与特色,采用新中式园林风格,讲究中轴对称美学,通过 “山、水、云、林”等元素符号,打造了一条东方建筑礼序轴线,从入府、进区、穿园、登堂到归家,层层递进,五重归家礼序,不仅增加了东方礼仪的美感,让业主体验到尊贵的身份仪式感,也符合传统风水讲究。

同时,园林通过一环四境设计,即一个生态绿环,连接项目四境、园林与安托山,打造一个安全舒适便捷的环形慢行空间,构建一个生态绿环打破项目多个地块隔离的边界。

此外,小区周边还规划多条登山道直通安托山公园,与博物馆群(规划中)连接,将安托山公园变成园林的外部延伸,进一步拓宽生活空间。

项目还设计了400米跑道、约400平米的多功能运动草坪以及约450平方米全年龄活动区,完全满足老人、孩子的日常娱乐所需。

而且,因为园林足够大,楼栋全部南向排列,且楼间距达到45-60米,可享受开阔的视野和良好的通风采光。这一点,即使是很多深圳顶级住宅项目也无法避免,算是比较突出的加分项。

园林景观:15分(满分15分)


04

精心打造的品质细节


地段优越,定位合理,产品满足需求,这三点基本决定了一套房子值不值得出手,但精心打造的品质细节往往能成为最关键的临门一脚。

据悉,项目还设计了一套独特的连廊慢行系统,长约400米,宽40-80米,有效链接了项目多个地块,在实现人车分流的同时释放更多园林空间,增加了2.2万平方米景观园林,与安托山山景无缝接洽

这套系统不仅方便业主日常活动,还将社区内的交通枢纽、学校、商业、公园等功能分区连接,将多维配套有机融入园林。

(连廊慢行系统效果图)

项目细节设计也是处处精心。例如,建筑采用经典三段式建筑立面采用米黄色石材、褐色铝板,每天的早中晚均呈现不同的色彩光泽,在保证隔热降噪、防潮抗腐蚀的功能的同时,确保建筑所呈现的中式美感历久弥新。目前,华润悦府、恒裕深圳湾等高端项目均使用铝板材料。

项目对品质的高要求,从公共区域的配置也可见一斑。例如,大堂内均采用高档石材,而且建筑面积约100平方米,停车场行车道设装饰吊顶等等,对标同片区其他高端住宅产品有过之而无不及。

除此之外,项目配备万科高端物业,从硬件设施到软件服务都保持一致的高水准。据悉,万科物业多次荣获“中国物业服务百强企业”第一名,截止2020年1月服务超535万户家庭,是目前国内最受好评的明星物业之一。

对于项目来说,一个好的物业公司,除了能提供更优质的物业服务,更重要的是,还能对资产的价值起到保护作用,甚至带来一定的升值空间期待。

品质细节:8分(满分10分)


总结


最终得分:地段42分+户型28分+园林15分+品质8分=93分

深铁懿府,作为深铁置业府系作品,可以看出被寄予厚望。从项目本身的条件进行测评,最终得分为93分,算是目前深圳市面上总分较高的优质项目。

深圳地铁集团,历经22载的砥砺深耕,秉承“经营地铁·服务城市”的企业经营理念,以轨道建设、轨道运营、物业开发、资产经营为主的“四位一体”的发展模式。

而作为深圳地铁集团旗下的房地产开发企业,深铁置业历经多年沉淀,已成长为以物业开发、枢纽两大板块为核心的国内TOD物业开发领先者,连续4年(2017-2020年)蝉联深圳房地产开发行业综合实力前三,整体实力非常强劲。目前已在深圳打造了瑧湾汇、地铁前海时代广场、汇德大厦、汇隆商务中心、深铁金融科技大厦等代表作。

目前,项目具体价格尚不清楚,但是楼市君了解到,项目近期即将入市,建议感兴趣的购房者进行实地了解,对该项目高端品质的感触会更加深刻。

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