2026年，我国房地产进入下行调整的第四年。以日美为代表的发达国家地产深度调整经验为研判中国楼市提供了重要参照，日本因初期应对滞后、节奏迟缓而陷入长周期深度下跌，美国则凭借强力、快速的政策组合拳缩短了调整进程。根据国际历史经验总结，地产能否实现企稳的关键在于政策能否有效撬动供需再平衡、修复金融环境与市场预期。中国本轮救市政策呈现“先主动严监管、后渐进式加码”的路径，在此节奏下，需求端稳步改善，供给端持续调整，货币宽松效应虽尚未完全释放，但经济保持稳定增长。总体看，中国房地产调整已取得阶段性成效，正逐步向温和企稳过渡，预计债市短期震荡，长期利率趋于温和回升。

▍发达国家地产周期回顾。

发达国家地产危机与深度调整主要集中在20世纪80年代末至90年代中期与2007年至2013年前后两个关键窗口期。各国地产在下跌时长和下跌幅度上呈现显著分化，其核心差异取决于国内基本面与国际冲击的传导强度。

▍日美地产泡沫表现。

日美地产周期的泡沫破裂，是居民住宅需求触顶和货币宽松退坡的必然结果。从名义房价指数来看，日本下跌周期长、跌幅深；美国下跌周期短、跌幅小。日本政府初期对地产泡沫反应滞后，政策节奏缓慢，错失托底良机；美国则迅速出台政策组合拳，力度强、落地快。

▍日美地产下跌企稳的经验总结。

政策能否实质性撬动市场供需关系的再平衡并修复金融环境与市场预期，是判断地产企稳时间的关键依据。从地产商品属性看，居民资产负债表的大幅改善是地产市场企稳的需求端前置信号，而居民负债收缩的进度则依赖政府部门加杠杆的节奏与力度；地产下跌阶段贷款额被有效控制，而库存指标的大幅降低是地产企稳的供给端前置信号。从地产金融属性看，货币供应量攀升不必然推动地产企稳，货币价格与总量协同宽松且持续向好是地产企稳的同期信号；宏观基本面关乎市场预期调整，经济增长是地产企稳的必要条件。

▍中国楼市当前位置与未来走势判断。

2022年以来，中国房地产市场进入下行阶段。房地产调整的救市政策呈现“先主动严监管、后渐进式加码”的节奏，既规避了日本政策滞后失序的历史教训，也未走美国危机后全面强刺激的路径。目前，中国房地产需求端稳步改善，长期修复趋势乐观；供给端高位调整，库存去化压力仍较大。货币总量与价格的协同宽松效应尚未充分释放，宏观经济保持稳定增长，重点关注新旧动能转化。总体而言，中国地产调整出现阶段性成果，正逐步向温和企稳的方向过渡。债市方面，我们预计短期呈现震荡格局，长期来看利率将进入温和回升通道。

▍风险因素：

政策出台及落地不及预期风险； 库存去化与供给调整滞后风险；土地财政收缩与地方财政压力风险；外部环境剧烈变化风险。

注：本文节选自中信证券研究部已于2026年4月1日发布的《债市启明系列—从日美等国地产周期看中国楼市的当前位置与未来走势》报告；分析师：明明 S1010517100001、杨宏宇 S1010524040001、孙毓铭 S1010525070001