2020年6月3日，祥生控股(集团)有限公司(以下简称“祥生地产”)向港交所递交招股说明书，谋求在香港主板上市。祥生控股深耕于浙江省，被部分市场人士称为“中国最后一个待上市的千亿房企”。

1、公司简介

祥生地产总部位于上海，经过逾20年的发展已经成为中国一家快速成长的大型综合房地产开发商，专注于在中国选定地区开发优质住宅物业。祥生地产总部位于上海但业务却是深耕浙江省，经过超过20年的发展在浙江省建立了领先的市场地位。根据中国房地产指数系统的资料，就合约销售而言，祥生地产2019年在浙江省所有住宅物业开发商中排名第三。根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房 地产研究所及中国指数研究院的资料，就运营效率而言，祥生地产自2018年起连续三年位列「中国房地产百强企业」前十。祥生地产在2019年亦被国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院评为「中国房地产开发企业品牌价值Top30」。

祥生地产按业务门类划分的收益明细

资料来源：招股说明书

2、财务数据

招股书显示，2017年、2018年和2019年三个财报年度，祥生地产的营业收入分别为人民币 62.93亿元、142.15亿和 355.20亿元，与之相对应的净利润分别为 –2.86亿元、4.28亿和 32.09亿元人民币。而在该报告期的毛利率分别为13.2%、21.1%、23.9%，相应的净资产收益率分别为-19.6%、14.9%、53.3%；

资料来源：招股说明书

3、公司分析

截至2020年3月31日，祥生地产拥有195个处于不同开发阶段的物业项目，包括172个为附属公司开发的项目及23个为合营企业及联营公司开发的项目。截至2020年3月31日，祥生地产的项目应占总建筑面积为约23,044,656平方米，包括(i)已竣工物业的可供出售建筑面积、可租赁建筑面积及物业投资建筑面积约1,802,237平方 米；(ii)发展中物业的规划总建筑面积约15,845,473平方米；及(iii)持作未来发展物业的 估计总建筑面积约5,396,946平方米。 祥生地产实施积极及标准化的物业开发流程并已建立三层组织结构，包括总部、区域 公司及项目公司，祥生地产亦建立一套标准化的运营规范，涵盖从选址、土地收购、物业 交付及售后客户服务各个流程。

祥生地产的物业以及土地储备明细

资料来源：招股说明书

祥生地产自2016年起采纳「1 1 X」扩张策略，据此，祥生地产以浙江省的发展为基础，深入渗透泛长三角区域并扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的城市。于往绩记录期间，祥生地产的「1 1 X」扩张策略为他们的业务带来了显著增长。祥生地产的收入由2017年的人民币6,293.3百万元增加至2018年的人民币14,215.3百万元， 并进一步增加至2019年的人民币35,519.5百万元，复合年增长率为137.6%。已确认建筑面积由2017年的约838,289平方米增加至2018年的约1,422,554平方米， 并进一步增加至2019年的约3,488,380平方米，复合年增长率为104.0%。根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院的资料，自2011年至今，在综合实力方面，祥生地产已连续十年名列「中国房地产百强企业」行列。 快速扩张同时亦将祥生地产的排名从二零一一年的第92位提升至二零二零年的第27位。

资料来源：招股说明书

祥生控股被部分市场人士称为“中国最后一个待上市的千亿房企”，对标的是在2019年上市的中梁控股及早在2018年上市的正荣地产。我们观察到近年在港股上市的房地产开发商在上市前及首日阶段并不受市场“待见”，大多数处于公开申购不足额的情况，一手中签率皆为100%，更重要的是首日回报都不高。祥生控股作为2020年首个具规模的房地产新股，在港股打新热度极高的年份登录港股，市场关注度或许有机会超越预冷的前辈们。

4 行业分析

尽管政府自2015年以来已采取一系列紧缩政策为过热的住房市场降温， 但随着经济及固定资产投资的迅速增加，近年来房地产市场仍实现飞速增长。根据中国国家统计局的资料，房地产投资由2014年的人民币95,040亿元增长至2019年的人民币132,190亿元，复合年增长率为6.8%。同时，城镇化进程加快及消费升级拉动住宅物业市场的需求。2019年，已登记住宅物业投资为人民币97,070亿元，2014年至2019年的复合年增长率为8.6%。同期，已售住宅物业的建筑面积以7.4%的复合年增长率增长，而住宅物业的平均价格于2019年飙升至每平方米人民币9,287元，复合年增长率为9.4%。同时，可支配收入及消费支出的不断增加激发商业物业市场的需求，已售商业物业的建筑面积以2.3%的复合年增长率跃升，且商业物业的平均价格以2.2%的复合年增长率增加，于2019年达每平方米人民币10,952元。 下表载列于所示年度的节选中国房地产市场指标：

资料来源： 中国国家统计局《中国统计年鉴》（二零一九年）

祥生地产从浙江省起步，并扩展至泛长三角区域，与其他开发商竞争，包括与祥生地产背景相似的四家快速成长的国家及地区房地产开发商。根据中国房地产指数系统的资料，自2016至2019年，祥生地产在中国的签约销售额大幅增长，复合年增长率为89.5%，于上述竞争对手中排名第一。此外，根据中国房地产指数系统的资料，2019年，在该等竞争对手当中，祥生地产在中国的签约销售额及新增土地储备方面排名第三，在浙江省的签约销售额方面排名第二。下表载列祥生地产与竞争对手于2019年的排名：

资料来源： 中国房地产指数系统、中国房地产决策咨询数据平台、由仲量联行编纂

我们拿同为综合房地产开发商的两家港股上市企业（旭辉控股集团、中梁控股 ）与祥生地产进行对比，对比发现旭辉控股集团营业收入、净利润远远高于祥生地产，而中粮控股的营业收入与净利润小幅高于祥生地产，但净资产收益率远远高于祥生地产。

资料来源：招股说明书

5 股东构成

招股书显示，祥生地产在上市前的股东持股结构中，陈国祥、朱国玲夫妇是公司的控股股东，二人合计持有99%的股份。

6中介机构

祥生地产，此次IPO的中介团队主要有：建银国际、农银国际是其联合保荐人；安永是其审计师；通商、盛德分别是其公司中国律师、公司香港律师；竞天公诚、盛信分别是其券商中国律师、券商香港律师；仲量联行是其行业顾问、独立物业估值师。

7祥生地产的招股书链接：

https://www1.hkexnews.hk/app/sehk/2020/101933/documents/sehk20060302042_c.pdf

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