作者：羊哥

来源：深圳小鹿选房

任何事情从0到1都是最难的，买房这种需要技巧、时机、勇气的事更是如此。

尤其是对刚需而言，掏空了“六个钱包”凑出的首付，未来还要省吃俭用稳定自己的现金流，面对的压力可想而知，纠结无处不在。

今年深圳房价的突然上涨更是让不少没有早下手的买家后悔不已，心态炸裂。焦虑、恐慌的情绪也感染了让不少刚接触房地产不久的刚需，有些慌不择路。

看到刚需们的纠结，这次就给大家简单讲讲，刚需买房的一些思路（适用于深圳）。

01/放弃完美

刚需想要买什么样的房子？

这个问题闭着眼睛都能回答：房子要大，要新，最好带大花园，大阳台，离公司近，能上名校，能看到升值潜力，如果是个三房就更完美了...

恭喜，你想要的这种房子，全国人民都是这么想的！但你确定你的预算能和深圳甚至全国的有钱人竞争吗？

现实就是这么残酷，受预算限制，大多数时候刚需其实并没有多大的选择空间。

买房的烦恼永远源自钱不够，很多时候正是买不起这类房子，我们才叫刚需。

刚需买房第一个要纠正的，就是过于追求完美的心态。

坚持是个很好的品质，但有时候放弃会使我们获得更多。一直纠结于找不到完美的房子，只能看着房价上涨干瞪眼。

所以，为了更高效的买房，我们首先得接受不完美。无法一步到位，就要控制好自己的预期，对自己的需求排个序，去根据自己的预算做筛选。

一般情况下，能有房子能满足你排序的前三个愿望就已经是奢望了。

02/重视房子的金融属性

大部分刚需成为业主时都很开心的，但还是有很多人过个一两年就后悔了。显然全凭自己的喜好买房并不一定是对的，需要遵循一些客观的标准。

除非是真看走眼了，买差了，住得不舒服，大多数的烦恼来源于房子没涨或者涨得慢。

这就涉及到房子的两个属性：居住属性和投资属性。

居住属性影响投资属性，居住体验好的房子往往有不错的价格基础，但涨得快的却不一定是住得最舒服的房子。

刚需买房，必须兼顾居住价值和投资价值，甚至投资价值优先。很简单的道理，你的房涨得慢甚至不涨，以后换住成本就大了，因为好房子涨得更快！

到这里，很多人可能会反对说“我买房子就是买来住，不考虑卖出去。”

我只能说，除非你是土豪，否则千万不要把这句话当真。这里再重复、反复强调一句，对于大部分人来说房子都是人生中最重要的资产，一定要重视房子的金融属性（保值增值、易流通）。

因为凡事怕个万一，比如碰到家里有人重病急要钱不得不卖房，到时候可能哭都来不及。

很多人在买房时，都感觉自己会在这套房子里住一辈子，那种感觉像极了爱情。但现实就是大多数人买房后，差不多5年左右就会换掉。

03/地段、产品、教育，重点在哪？

房子没有毫无理由的贵，也没有毫无理由的便宜。在做出选择之前，我们首先弄明白房地产价值的基本组成。

这些东西都很基础，但我认为每个买房的人都应该对此了如指掌，尤其是第一次买房的刚需，会让你节省很多时间。

抽丝剥茧，先上定义。

说白了，你买的不光是房子(产品)，其实还包括了你脚下的那块地。但是，因为房地产又和教育制度挂钩，而教育资源具有稀缺性，所以房子又有附带的学位价值。

由此我们可以得到一行基础的公式：房地产价值=房产价值（产品）+地产价值（地段）+附加值（教育等）。

从某种意义上来教育也是受地段的一部份，之所以要把这一项单独列出来，首先因为它更像政策的产物：你可以去楼下的商场买东西，也可以去10里以外的商场买东西，但是你不能让孩子想去哪个学校就去哪个学校。

其次是它对房价的影响实在太大，以至于能够单独撑起一类房价。

我们再细化来看这三项的影响因素。

房子的位置，或者说地段，包括了交通、商业、环境、圈层、景观、医疗等配套优劣；

房子本身的产品要素又包括了建筑品质、户型、物业、景观、居住人群等；

房子学位价值则受学校质量、入学难度、学位变动影响。

所以这么多要素，刚需到底应该关注什么？

其实，每个挺重要的，但我们追求不了完美，只能挑些重点的东西。

如果要用一个式子表达它们的重要程度：品质（15%）+户型（15%）+学位（25%）+地铁（25%）+商业（10%）+其它（10%）=刚需买房要素权重（100%）。

当然这不是绝对的，在不同家庭情况、工作状况可以适当调整。

只能说在社区和房子品质不差，其它因素没有严重缺陷的基础上，刚需买房要注意看大的地段、地铁、商业、教育和户型实用性。

之所以重视这些，不仅是从实际居住需求出发需要，更重要的是这些因素，在楼市分化的环境中容易成交，容易涨。

因为价值点明确（炒点明确），需求旺，具备一个或几个这样因素的楼盘容易在普通楼盘中鹤立鸡群，容易保值升值，同时也容易流通。

懂了这几点，下面就是操作问题了。多花时间了解片区，多踩盘，在预算范围内按照“城市——片区——小区——户型”的顺序，逐步缩小自己的选择范围。

04/地段如何挑选？

房子买哪恐怕是比买什么样的的房子还重要的事情了。

因为在自然的状态下，房子本身是贬值的：建筑会随时间老化，审美会随时间更迭，好物业和新潮的风格只是在延缓这个过程。

房价之所以上涨，除了受供求关系、货币宽松等政策影响，很重要的一点是在城市生长过程中地段在升值。

首选核心区，但不要迷信

稍微了解房地产的也知道城市中心地段好，但问题是市中心的房价，普通刚需的选择已经不多。

就拿南山为例，500万以下的两房可选择的不多，10年以上的楼龄跑不了，均价差不多都要7、8万/平，面积小，花园也一般。

如果预算更少，那只能买更老、更差的社区了（好学位的老破小价格不会便宜）。

但是在谈消费升级的当下，老破小区容易遭年轻人嫌弃，他们并不介意选择稍微花点通勤时间换取更好的居住条件，毕竟现在地铁建得火热啊。

没有接盘侠，何谈保值增值，除非是去跪求旧改。

所以，市中心虽好，但价格不会让你选择太多。另外要注意，千万不要被一些所谓的低价“笋盘”所迷惑。这种往往都有严重的缺陷，你可以不在乎，但你得考虑别人在不在乎。

退求其次选城市副中心

在长江商学院校训“取势、明道、优术”里，“取势”被放在了第一位。我们买房也要学会看大势，多看新闻多看报。

现在中国的城市建设的“势”是什么？是大城市、都市圈。在这个进程中，人口要往大城市流入，城市在不断扩张，给新来的人口开辟空间。

这意味着单一的主中心将完全无法覆盖辐射膨胀中的城市，必然要伴随数个城市副中心的生长作为补充——新的好地段正在形成。

以深圳为例，深圳目前有福田、南山2个主中心，还有龙华中心、光明中心、龙岗中心、坪山中心、盐田中心等副中心。（如果大空港不纳入前海的话，也可算做副中心）

深圳就这么点地，作为社会主义先行示范区，只要深圳经济持续向好，这些副中心怎样都不会太差的。

所以从长期来看，这些地方也会是除主中心外人口流入的重点，城市建设的重点，城市资源聚集的节点。

这就是我们刚需的机会。

挑地铁买

关于地铁的优势，上班族一定有很深的体会。

地铁不仅是一个城市的骨架，更是城市人口流动的动脉。当前一二线城市里，城市基础设施投资最大、规划最为长远的就是建地铁了。地铁网络的疏密和站点设置，从侧面反映了片区的地段价值。

速度快、运量大、准时、舒适，地铁有其他公共交通无法比拟的优势。对于工作在市中心，但又买不起市中心的刚需来说，近地铁真能给工作生活带来巨大的幸福感。

而且这一需求很普遍，意味着房子流通、保值、升值有了支撑点。

地铁一响，黄金万两。越是离市中心远，地铁带动房价的能力越强。5号线的开通带动了龙华的上涨，7号线的开通带动了西丽的上涨，11号线开通带动了沙井的上涨...

因此，买不了核心区域，用距离换价格，挑连接中心地段的地铁买，也不失为另一种选择。

那么地铁要多近才算近？一般情况下，步行到地铁站3-10分钟内会比较合适，太近的话地铁振动和嘈杂的人流容易影响生活，尤其是关外一些线路还是走地面的轻轨。

不过，买的时候一定要看价格是不是严重透支，避免盲目追高。具体怎么买可以参看我们以前的文章2022深圳地铁线路图，曝出房产投资大秘密！

用商业加分

很多人看房，往往看了房就走了，却对周边的片区面貌缺乏了解。一些中介在介绍房子的时候也容易轻描淡写地把这点略过。

了解一个片区面貌最重要的就是看它的商业。商业的兴衰往往反映了一个片区人气的变化。

尽管现在电商很方便，但是大家对综合型商业依旧有需求。周边有集餐饮、休闲、娱乐、购物的Mall一定是加分项，很多开发商会把这个当成卖点，尤其是对于配套相对没有那么成熟的关外。

除了看商业中心，还可以看一些品牌门店来判断，因为它们在选址之前都会做大量调研，还是比较靠谱的，比如星巴克。

此外，还可以简单看楼盘底商成色判断这一带的商业状况：品牌连锁店>五金个体商户>自营餐饮摊贩。

△南油生活区

一些刚入门的朋友容易把租房的观点带进买房方法中，觉得周边都是餐饮摊贩很好，下楼就有吃的。但自营餐饮摊贩多往往意味着脏乱差，对社区面貌的破坏力极大，最典型的例子就是南油生活区了。

先人一步，多考虑学区

如果说家庭最愿意把钱花在哪？那一定是孩子身上。

今年深圳跳涨的房子基本都有不错的学位支撑。

在深圳，学区对房价的带动因素要远大于其它因素，因此学区房的价格普遍较高。好一点的学校都不便宜，但有能力还是要多考虑一下学区因素。

很多年轻刚需在首次置业婚房根本不考虑学区，感觉离孩子读书还很遥远，只看自己的喜好。可惜过几年有了孩子，再看好一点的学区房已经不是能承受得起的价格，只能去换小的和差的了。

正确的路径，应该是先考虑好学区因素，过几年用了学位后，把房子高价卖出，潇洒地去换套改善房。

05/房子怎么挑？

说完了地段，那么具体房子该怎么看？

不要有“处房”情节

很多人非新房不买，有很严重的“处房”情节。只是一线城市，刚需族想买套各方面条件都不错的新房很难，除非在地段上让步，比如去临深买那些有花花草草的美丽新房。

另外，新房交房晚，还得等装修，实际入住时间要远晚于二手房。房子没有使用起来就是闲置浪费，但你的月供却没有停，资产就会变成负债。

当然不是说新房就不能买了，如果碰上限价盘或打折盘，算清帐后，该占的便宜还是要占的。

这里只是想要强调眼界要放宽些，给自己多一点选择空间。

户型要“实用主义”

很多人会问刚需该买多大的户型？

理论上来说，越大自然越舒服。但地段、产品、学位越好，你能买到的户型只会越小，于是我们往往会面临“鸡头”还是“凤尾”的经典选择问题，比如：

买大一点的老小区，还是买小一点的次新小区？

买小一点的市中心，还是远一点大一点的房子？

......

这些问题肯定是要具体问题具体分析。但如果要总结一下的话，从投资角度看，在满足自住的基础上，户型大小可以适当向好地段、好产品、好学位让步。

道理很简单，理想状态下，同样的价格买，户型越大，缺陷可能越多。而在市场的分化环境下，缺陷越大就更容易被拉开差距。

就拿上面两个问题来说。一般情况，老破大如果没有好学位支撑，价格并不坚挺，等到换住的时候只会变得更老，流动性比较差。所以够住的话，还是推荐新一点品质好一点的小区。

假如不是片区中心，没地铁优势，也没有什么规划，那还是买小一点的够住的市中心要好一些。先不说配套优势，市中心就算位置不是很核心，也更容易承接人口外溢，受核心区房价上涨的带动。

另外，买房户型不在大，关键要看实不实用。

因为得房率和送面积的存在，户型实际使用面积可能千差万别，最典型的例子就是恒裕滨城的89平能做四房用，而一般的89平却只能做两房或三房。这种差距一定要在看房过程中去实地感受。

这种户型一般总价要比其它同面积的户型要高些，但胜在实用，性价比高。因为你要买个正规的两房或三房，可能要花更多的钱。

在人口日益增多，住房需求不断增加的深圳，多出一个房间就是赚，可以做客房，可以应付未来的新增家庭成员，甚至完全可以拿出去出租，去减轻月供压力。

06/总结

篇幅有限，短短几千字也只是把刚需挑地段、户型讲个大概，事实上买房还涉及很多，比如金融工具、购房时机选择等等。

但站在岸上学不会游泳，说得再多，也得实地多踩几次盘，多到周边走走。也不要太排斥中介，在任何战争中，信息都是最重要的。

一定要有行动力，不要觉得麻烦，更不要把“忙”当借口。佛系买房最为致命，搞不好就是“如来”变“济公”，资产缩水。

2019年已经能够明显感觉到楼市的分化：区域差距（东冷西热），品质差距（豪宅大热），学位差距（学位房成交价拔高）。

所以，房子千万不要乱买。