01  “老龄化”问题又被划重点！

这两天，一份重磅文件：《国家积极应对人口老龄化中长期规划》再次引起了社会对于中国老龄化问题的关注。

其中提到：

应对老龄化上升为国家战略，未来会从财富储备、劳动力质量、养老服务等方面来应对养老问题。

到2022年，初步建立积极应对人口老龄化的制度框架；到2035年，积极应对人口老龄化的制度安排更加科学有效；到本世纪中叶，安排成熟完备的、与社会主义现代化强国相适应的应对人口老龄化制度。

有网友为其点赞称，这是应对人口老龄化的必要措施。

近年来，中国老龄人口占比逐渐增加（数据来源于国家统计局）：

2013年突破2亿，占比仅14.9%，

2017年达到24090万人，占比突破17%；

2018年末60岁及以上人口为24949万人，占17.9%；

预计到2050年，60岁以上老人占比超过34%，也就谁说，每3个人中，就有一个60岁以上的老年人。届时我国老龄化人口将成为一大问题。

人口老龄化一方面是寿命持续延长；另一方面是生育率持续走低。近日，一则《2019年出生人口预计约1100万，断崖式下跌》的消息也广泛传播。

根据国家统计局此前的数据，我国2017年出生人口约为1723万人；2018年出生人口约为1523万人。从往年数据可以看出，即便二胎政策已经放开，新出生人口还是越来越少，今年的新生儿比去年少也是大概率事件。

02    缺了人口，三四线城市楼市怎么办？

1981年，美国经济学家加里·斯坦利·贝克尔走上演讲台脱口来了一句：“生儿育女是投资耐用品。”台下哄堂大笑。

在贝克尔看来，结婚生子都是一项精于计算的经济行为。这不难理解，“高房价是最好的避孕药”，道出了生育经济学的真谛。

如今高房价、高生育成本、高教育成本，阻挡了不少年轻人结婚生育，婚都不好结，未来出生人口当然只能越来越少，经济下行压力加大，劳动力人口占比减少也会对房地产造成一定的影响。

一组数据作为有力的佐证：根据英、美、德、日、法等全球22个国家，长达25年的人口和房价数据，做指数回归就能发现，劳动力人口占比与房价趋势高度一致，解释了各国60%的房价变动。

▲数据来源：OECD、世界银行

房子是用来住的，这是房地产的本质属性，但还有一个事实是，房地产在全球各国都是重要投资品，有很强的金融属性。因此，人口老龄化会使得一些地方的房价失去上涨的动力。

受老龄化影响的西班牙，从2007年开始的房地产崩盘，直到2010年的年中，尽管价格已跌到谷底，仍有160万套房无法卖出。西班牙无法从经济泥潭中脱身或解决庞大的国债问题，人们经常提出的理由是，老龄化和过度依赖人口。

房子是每个家庭的“刚需”产品,根据2016-2018年中国指数研究院的调査数据，我国购房年龄段主要集中在20岁至39岁之间，约占购房总数的75%。

过去，中国人口带来了城镇化红利和经济增长红利，房地产经历了20年的“黄金年代”，有不少城市随之崛起。

中国南部的深圳，是“逆老龄化”的典型城市。近年来深圳加持人才引进政策的利好，一路加速，截至2018年底深圳以新增49.83万人的数量，高居珠三角九市、粤港澳大湾区首位，其中，深圳各类人才580万，占常住人口的44.5%，是推动深圳城市发展的重要财富。

▲ 深圳成为人口增量大城

2019即将收官，深圳房价走出了独立行情，1年涨幅近6%。有业内人士分析，深圳除了最近的政策三连击，人口和城市的定位提高也是重要因素。

与深圳相对应的是，国内许多三四线城市不断收缩，同时面临着出生率下滑、老龄化加剧和人口外流的三重困境。

最近，因舟山小伙5.8万总价买房的故事再次火爆的鹤岗市，因资源枯竭、转型困难、人口持续流出，成为了收缩型城市的代表。 戳此处查看往期文章（常住人口小于户籍人口，且人口持续净流出的城市被称为“收缩型城市”。）

在鹤岗，总价低于5万的比比皆是，甚至有总价低于2万的房子，还不如新款苹果笔记本电脑贵。

因此，就房地产市场而言：未来分化将更加明显，一二线强者恒强，三四线横盘和慢跌。

老龄化时代来临，投资者最需要注意：

① 注意老龄化对地区房价的影响。经济增长、城镇化和人口，是影响房价的三大基本面因素。凡是这三个基本面出现问题的地区，房价的可持续必然存疑。

②有外来人口涌入的地区，不必过度担心老龄化的影响。大城市，不仅是资源的集聚之地，更是年轻人口的虹吸之地。大城市即便出生率一路下滑，但只要城市政策够好，就能吸引到越来越多的优质人口。

③到年轻的城市去。东北地区由于出生率下滑加上人口外流，养老金早已入不敷出。而广东则是出生率强劲加上人口涌入，人口结构十分健康，不仅养老金富余资金冠绝全国，而且对经济发展形成强大助力。

03   头部房企：未来要拼“中心”城市

近日，经济学家马光远透露：据不完全统计，目前国内已经有400多家房企破产。随后，有媒体指出，截止11月已经有446家房企破产。

虽然不时被辟谣，但马光远补充的一句：“破产还不够，以后能留下20%就不错了！”足以给地产圈留下思考。 

如今，大量的小型房企已无法从公开渠道募集资金，只能通过民间借贷进行融资。由于这些房企主要布局在三四线城市，随着棚改降温，这些企业即将面临一场生存之战。

大浪淘沙，鱼虾退散，鲸鱼也不好过。

今年8月，从碧桂园挖来“双斌”组合的阳光城，早在8月就对大湾区的区域公司进行了调整。将莞深区域与粤东区域公司合并，整合为深圳区域公司。

中梁地产更是对12大区域进行了一场“大手术”，收缩合并为南方、北方、西部、山东、江苏、浙江六大区域，直减一半。

▲万科董事会主席郁亮

上月底，万科北方区域媒体交流会上，有媒体追问，为什么万科北方区域进入了沈阳、大连，却迟迟才进入哈尔滨时，郁亮笑着说：“万科1990年就去了哈尔滨，当时投资让万科损失好几千万，曾经的伤痛刻骨铭心，还没有完全忘记。”

这场交流会上郁亮所思考的，正是龙头房企对当下如何把握城市发展机会的普遍理解。

有机构重点监测了全国168个城市2015-2019年至今的销售数据，成交结构特征显现以下几点：

一线城市流量型产品成交比重大幅上升； 

二线城市刚改需求旺盛，产品结构逐步趋同于一线城市；

三四线城市购买力提前透支，流量型产品占市场主导以及产品结构下沉受总价比值影响更显著。

在今年3月发布年报时，有多家房企都把“重点布局一二线城市”作为目标。

奥园提出将深耕重点区域和一二线重点城市及强三线城市，并计划培养30个城市公司，每家销售额40亿元或以上。雅居乐去年曾大量在三四线城市拿地，今年开始重点聚焦一二线城市和核心城市群周边具有辐射能力的优质三线城市，并于6月首次进入北京市场。 

有专家指出，中国城市化2.0时代，未来80%的城市属于增长缓慢型城市，中心城市和城市群承载能力加强。城市格局新变，嗅觉敏锐的龙头房企如恒大、碧桂园、万科等企业正在做出新的选择。