作者：涂说君 

来源：涂说天下

投资要点 

政治局会议房地产表态，我们的解读如下：

1）整体基调保持定力。本次政治局会议的整体基调延续了2018年中央经济工作会议以来的思路。表述上首先强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，与2019年4月19日的政治局会议一致。

2）落实长效机制仍是后续工作的重心。我们认为，对长效机制的表述从2019年4月19日的政治局会议的“落实…长效调控机制”一词转为此次的“落实…长效管理机制”反映出未来对于长效机制的定位不再是作为调控手段，而是作为长期常态化的机制。

3）短期局部压力不会采取地产刺激。本次政治局会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，我们认为这表明短期局部经济即便存在潜在下行压力，也不会通过采取地产刺激的手段去缓和。结合近期地方政府政策变动的事件，我们认为此条强调的重点是地方在地方经济发展困难的过程中要保持定力，不能完完全全只从房地产一端入手，要多管齐下去促进经济发展。我们认为，地方政府的政策调节仍需要结合市场实际情况、宏观层面发展、市场及舆论影响等。我们预计三季度地方政府直接放松房地产的可能性大幅减小。

行业增速换挡、城市周期兴起，长期看企业红利将继续提升。我们认为人口增速下行和流动性加大，造成不同城市发展路径差异化，行业结构性机会已经明显。调控常态化本质有利于市场集中度持续提升。优质公司在布局区域选择、产品定位及品质、运营能力、融资成本等各方面的优势将进一步扩大，使得其在销售、利润等各方面表现突出。我们认为，二级市场个股表现分化将随着这一优势集中的过程而进一步加剧。

投资建议：维持行业“优于大市”评级。我们认为此次政治局会议对房地产的表述有利于保证整体市场稳定，防止大起大落。我们对行业2H基本面走势观点不变，继续看好全年销售创新高。继续围绕估值\分红\增速三大维度寻找超额收益。建议继续关注央企龙头【万科A、保利地产、招商蛇口】、成长【华夏幸福、中南建设】、地方国资【华发股份】、主题长三角一体化（上实发展）。此外，利率下行预期带来商业资产重估潜力，建议关注中国国贸、大悦城、陆家嘴、浦东金桥等。

风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。

——正文——

1.政治局会议对房地产作出重要表态

2019年7月30日中共中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，当前我国经济发展面临新的风险挑战，国内经济下行压力加大，必须增强忧患意识，把握长期大势，抓住主要矛盾，善于化危为机，办好自己的事。

会议强调，做好下半年经济工作意义重大。要坚持稳中求进工作总基调，坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持新发展理念、推动高质量发展，坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的总体思路，统筹国内国际两个大局，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定各项工作，促进经济持续健康发展。要实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要加力提效，继续落实落细减税降费政策。货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。

关于房地产的部分内容，会议主要表达如下：

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

此次会议相比上一次政治局会议，长效机制表达方式从2019年4月19日的长效“调控机制”，改为此次的长效“管理机制”；首次新增“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

2.会议主要精神解读如下

2.1整体基调保持定力

本次政治局会议的整体基调延续了2018年中央经济工作会议以来的思路。表述上首先强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。其次对长效机制的表述从2018年12月21日的中央经济工作会议的“构建”，到2019年4月19日的“落实…长效调控机制”，再到此次重申“落实…长效管理机制”。

我们认为，首次新增“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的提法表明在当前经济环境下将继续保持对房地产行业的调控总基调，在现行的政策力度和方向上继续保持定力。

2.2落实长效机制仍是后续工作的重心

我们认为，对长效机制的表述从“落实…长效调控机制”一词转为“落实…长效管理机制”反映出未来对于长效机制的定位不再是作为调控手段，而是作为长期常态化的机制。

我们认为，关于房地产长效机制建设和落实始终成为政策发力方向。从长效机制建设的主要框架而言，主要是构建“高端有限制，中端有市场，低端有保障”的多层次市场体系。最终的发展目标为“人人有房住，不等于人人有房产”。

2.3短期局部压力不会采取地产刺激

我们认为这表明短期局部经济即便存在潜在下行压力，也不会通过采取地产刺激的手段去缓和。

从2018年7月31日的政治局会议强调“因城施策”以来，房地产市场在不同城市已经出现显著分化，整体表现为冷暖不均。

商品住宅销售面积方面，2019年1-6月一线城市1720万平方米，累计同比增长31.5%；二线城市商品住宅销售面积12501万平方米，累计同比减少2.4%；三四线城市商品住宅销售面积51960万平米，累计同比减少1.5%。

商品住宅销售额方面，2019年1-6月一线城市4963亿元，累计同比上升41.2%；二线城市商品住宅销售额14002亿元，累计同比下降2.8%；三四线城市商品住宅销售额42380亿元，累计同比上升9.6%。

局部区域房地产市场和经济整体在当前发展中面临压力。本次政治局会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，我们认为此条强调的重点是地方在地方经济发展困难的过程中要保持定力，不能完完全全只从房地产一端入手，要多管齐下去促进经济发展。我们认为地方政府的政策调节仍需要结合市场实际情况、宏观层面发展、市场及舆论影响等。按照以上表达，我们预计三季度地方政府直接放松房地产的可能性大幅减小。

3. 投资建议

3.1行业发展换挡，城市周期兴起

我们认为行业调控属于常态化事件，同时在2019年6月24日发布的《行业发展换挡，城市周期兴起》中提到过以下几个观点：

1、房地产行业进入总量高位，增速低位阶段。1980 年中国住房制度改革以来，中国房地产市场总量持续增长。房地产行业总销量为住房面积需求和单价的乘积。行业历次周期主要受政策影响而呈现周期波动。平滑周期波动后，我们发现行业增速较高阶段主要由住房销售面积拉动，而住房销售面积增速动力减弱与总人口增长动力减弱趋势基本相同。我们认为如果“房住不炒”基调不变，行业价格涨幅可能长期受政策调控，行业销售金额总量可能持续受销售面积增速和人口增速影响而进入到总量高位而增速低位的阶段。

2、行业调控思路转变，行业周期波动收窄。中国房地产行业进入2000 年以来，一共经历四次收紧调控，销售金额和面积的同比增速在政策松紧变换中呈现明显波动。2016 年9 月以来，最新一轮调控政策采取因城施策方式，对不同城市实行分化调控。从行业历史数据的波动性来看，在此次因城施策的调控下行业销售及投资端主要数据指标波动变小，行业周期波动逐步收窄。l

3、城镇化建设任务方向明确，城市周期兴起。我们认为，当行业总量进入低增速阶段时，地域人口流动所带来的住房需求将逐渐占据行业销售主要影响因素。我们认为，行业政策促进了人口流入资源型城市，进而促进了城市分化，行业周期将从行业整体同涨同跌变为城市周期。l

4、房企竞争方式转换，从行业红利转向企业红利。行业原先的发展主要是依靠人口整体增长所带来的行业红利。在总量稳定的情况下，企业红利开始提升，即不同企业依靠自身核心竞争力精准把握项目区域布局和产品选择。

我们认为，本次政治局会议继续延续常态化调控思路，会使得以上四点逻辑继续加强。尤其“行业增速换挡、城市周期兴起；行业红利消失，企业红利提升”将更为明显。

3.2看好行业全年销售新高观点不变

我们对行业2H基本面走势观点不变，继续看好全年销售创新高。

2019年1-6月的房地产开发投资累计同比增长10.9%，新开工同比增长10.1%，销售金额同比增长5.6%，此三大指标表现均不错。我们假设2019年7-12月同比无增长的情况下，对这三个指标进行了拟合，拟合数显示2019年开发投资增速为5.1%，新开工增速为4.6%，销售额增速为2.5%。考虑去年8月受内外部冲击，行业出现降价等较明显下滑，我们认为在当前流动性环境下，2019年房地产的开发投资、新开工增速不会出现断崖式下跌，而销售额有望同比保持小幅正增长，创历史新高。

3.3调控常态化，有利行业供给侧改革

我们认为此次政治局会议对房地产的表述有利于保证整体市场稳定，防止大起大落，基本延续了前期2018年岁末中央经济工作会议及2019年4月政治局会议的思路。

宏观层面虽难直接放松，但目前海外量化宽松加大、美国降息预期渐浓，在此背景下，我们认为国内流动性进一步收紧可能性减小。事实上，此次政治局会议也提到了“货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕”。基于此背景，我们认为市场整体流动性不会太差。

微观层面，在行业增速换挡、城市周期兴起的背景下，持续性调控会加速市场集中度继续提升。优质公司在布局区域选择、产品定位及品质、运营能力、融资成本等各方面的优势将进一步扩大，使得其在销售、利润等各方面表现突出。我们认为，二级市场个股表现分化将随着这一优势集中的过程而进一步加剧。

维持行业“优于大市”评级。继续围绕估值\分红\增速三大维度寻找超额收益。建议继续关注央企龙头【万科A、保利地产、招商蛇口】、成长【华夏幸福、中南建设】、地方国资【华发股份】、主题长三角一体化（上实发展）。此外，利率下行预期带来商业资产重估潜力，建议关注中国国贸、大悦城、陆家嘴、浦东金桥等。

4.风险提示

行业面临调控风险和基本面下行风险。