作者：海通地产涂力磊

来源 ：涂说天下

投资要点：

上海自贸试验区总体方案出台。2013年9月18日，国务院印发了《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》。《方案》明确了六大任务：一、加快政府职能转变。二、扩大投资领域的开放。三、推进贸易发展方式转变。四、深化金融领域的开放创新。五、完善法制领域的制度保障。六、营造相应的监管和税收制度环境。

上海自贸区第一次扩区。根据2014年12月29日中央政府门户网站（www.gov.cn）报道，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在中国（广东）自由贸易试验区、中国（天津）自由贸易试验区、中国（福建）自由贸易试验区以及中国（上海）自由贸易试验区扩展区域暂时调整有关法律规定的行政审批的决定》发布，《决定》提出：中国（上海）自由贸易试验区扩展区域四至范围是：（一）陆家嘴金融片区共34.26平方公里。（二）金桥开发片区共20.48平方公里。（三）张江高科技片区共37.2平方公里。我们认为，如果加上此前批准的上海自贸区28.78平方公里的面积，扩区后的上海自贸区总面积将扩大到120.72平方公里，是原来的近4倍。

上海自贸区将启动第二次扩区。2018年11月5日新华网报道，11月5日，首届中国国际进口博览会在上海开幕。最高层出席开幕式并发表题为《共建创新包容的开放型世界经济》的主旨演讲。习近平宣布，为了更好发挥上海等地区在对外开放中的重要作用，我们决定，增设中国上海自由贸易试验区的新片区...。2019年3月8日人民网报道，3月6日下午，上海市委书记李强表示，“明确三项新的重大任务后，我们迅速与国家有关部门沟通对接，全力以赴、紧锣密鼓，积极研究谋划、加快推进落实”。我们认为，扩区后的上海自贸区将进一步深化试验田的作用，在制度创新、对外开放等方面继续深化改革。

上海自贸区扩区将促进上海打造全球经济中心，有利于上海园区公司发展。我们认为，随着未来上海自贸区进一步扩区，新的自贸区内外的物资流通速度将加快。这将增强企业开展投资和经营活动的信心，扩大自贸区对经济腹地的辐射范围。而随着自贸区内企业数量和质量的提高，将有助于区内物业的增值和租金的上涨；同时，优质企业入驻也有利于区内公司的股权投资。而便捷的绿色通关将促进货物吞吐量放大。这将使得自贸区的进出口总额上升，并进一步吸引投资、推动自贸区产业升级。由此，区内公司提供的物业类型也将升级为容积率和价值更高的研发办公楼和商业楼宇等。

投资建议。我们认为，上海自贸区扩区将有利于上海的园区公司。目前，外高桥（600648.SH）、浦东金桥（600639.SH）、陆家嘴（600663.SH）、张江高科（600895.SH）、市北高新（600604.SH）、上海临港（600848.SH）分别在上海持有在营和在建各类物业地上建面约450.50万平、205.51万平、519.95万平、212.96万平、90.29万平、433.92万平。

风险提示。行业面临调控趋严和自贸区政策推进不及预期的风险。

——正文——

1. 上海自贸区历经五年发展日趋成熟

1.1 上海自贸区的发展历程

我们认为，目前，上海自贸试验区是中国经济基础最好，历史最悠久，地理条件最为优越的区域。2012年之前的上海自贸区包括洋山保税港区、外高桥保税区（含外高桥保税物流园区）及浦东机场综合保税区。

2012年11月21日，上海市人大常委会第37次会议通过《上海市推进国际贸易中心建设条例》。该条例首次提出要在上海“探索建立符合国际惯例的自由贸易园区”。

2013年8月22日，国务院正式批准设立中国（上海）自由贸易试验区，“试验区范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里”。

2013年9月18日，国务院印发了《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》，提出主要任务是：加快政府职能转变、扩大投资领域的开放、推进贸易发展方式转变、深化金融领域的开放创新、完善法制领域的制度保障、营造相应的监管和税收制度环境。

2014年9月17日，上海市《中国（上海）自由贸易试验区控制性详细规划（草案）》公开征求意见。其中，外高桥片区定位是“国际贸易城”，洋山片区定位是“国际航运服务功能区”，浦东机场片区定位是“国际航空服务和现代商贸功能区”。

1.2 上海自贸试验区总体方案分析

根据中华人民共和国中央人民政府网站2013年9月27日报道，2013年9月18日，国务院印发了《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》。该《方案》提出，“率先建立符合国际化和法治化要求的跨境投资和贸易规则体系”，“紧紧围绕面向世界、服务全国的战略要求和上海“四个中心”建设的战略任务”，明确“深化行政管理体制改革”“扩大服务业开放”“探索建立负面清单管理模式”“构筑对外投资服务促进体系”“推动贸易转型升级”“提升国际航运服务能级”“加快金融制度创新”“增强金融服务功能”“完善法律保障”等措施。

《方案》明确了六大任务：一、加快政府职能转变。二、扩大投资领域的开放。三、推进贸易发展方式转变。四、深化金融领域的开放创新。五、完善法制领域的制度保障。六、营造相应的监管和税收制度环境。

我们认为，上海自贸试验区通过建立国际通行的贸易和投资自由化规则，将有利于实现贸易便利化、运营低成本、服务多样化，政策和法律国际化，外商国民待遇等。

2. 上海自贸区扩区进程

2.1 上海自贸区第一次扩区

根据2014年12月29日中央政府门户网站（www.gov.cn）报道，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在中国（广东）自由贸易试验区、中国（天津）自由贸易试验区、中国（福建）自由贸易试验区以及中国（上海）自由贸易试验区扩展区域暂时调整有关法律规定的行政审批的决定》发布，《决定》提出：中国（上海）自由贸易试验区扩展区域四至范围是：（一）陆家嘴金融片区共34.26平方公里。四至范围：东至济阳路、浦东南路、龙阳路、锦绣路、罗山路，南至中环线，西至黄浦江，北至黄浦江。（二）金桥开发片区共20.48平方公里。四至范围：东至外环绿带，南至锦绣东路，西至杨高路，北至巨峰路。（三）张江高科技片区共37.2平方公里。四至范围：东至外环线、申江路，南至外环线，西至罗山路，北至龙东大道。

我们认为，如果加上此前批准的上海自贸区28.78平方公里的面积，扩区后的上海自贸区总面积将扩大到120.72平方公里，是原来的近4倍。

2.2 我们认为上海自贸区将面临新的发展机遇

2018年11月5日新华网报道，11月5日，首届中国国际进口博览会在上海开幕。最高层出席开幕式并发表题为《共建创新包容的开放型世界经济》的主旨演讲。习近平宣布，为了更好发挥上海等地区在对外开放中的重要作用，我们决定，增设中国上海自由贸易试验区的新片区...。

2019年3月8日人民网报道，3月6日下午，上海市委书记李强表示，“明确三项新的重大任务后，我们迅速与国家有关部门沟通对接，全力以赴、紧锣密鼓，积极研究谋划、加快推进落实”。

3. 上海自贸区扩区将促进上海打造全球经济中心

我们认为，扩区后的上海自贸区将进一步深化试验田的作用，在制度创新、对外开放等方面继续深化改革，促进上海的贸易自由和资本开放，进一步促进转口贸易、离岸贸易、离岸金融的发展，打造上海的全球经济中心。

4. 投资建议

我们认为，随着未来上海自贸区进一步扩区，新的自贸区内外的物资流通速度将加快。这将增强企业开展投资和经营活动的信心，扩大自贸区对经济腹地的辐射范围。而随着自贸区内企业数量和质量的提高，将有助于区内物业的增值和租金的上涨；同时，优质企业入驻也有利于区内公司的股权投资。而便捷的绿色通关将促进货物吞吐量放大。这将使得自贸区的进出口总额上升，并进一步吸引投资、推动自贸区产业升级（如向研发类和总部型转变）。由此，区内公司提供的物业类型也将升级为容积率和价值更高的研发办公楼和商业楼宇等。

我们认为，上海自贸区扩区将有利于上海的园区公司。目前，外高桥（600648.SH）、浦东金桥（600639.SH）、陆家嘴（600663.SH）、张江高科（600895.SH）、市北高新（600604.SH）、上海临港（600848.SH）分别在上海持有在营和在建各类物业地上建面约450.50万平、205.51万平、519.95万平、212.96万平、90.29万平、433.92万平。

5. 风险提示

行业面临调控趋严和自贸区政策推进不及预期的风险。