业绩进入尾声，在为去年盈利喝彩后，市场开始转为忧虑今年经济的前景，值得注意的是，沪深两市成交略有增加至8194亿元人民币，而北上资金净流出额则达到了103.86亿元人民币，是2015年7月以来最高的一天，本周逐渐放大的跌幅印证了这一点。这次背景下，如何选股才最为保险？

有升有息的REITs

REITs的龙头，当属领展房产基金（00823）。除了受惠宽松的货币政策预期外，领展积极透过出售和收购，去完善其收租物业组合，使其做到有升有息。

宏观环境方面，美联储早前决定今年不加息，且9月开始结束缩表，市场正在酝酿今年减息的预期，香港有望维持低息环境，利好地产相关资产。作为坐拥不少收租物业的领展，其估值自然受益于货币宽松环境。

领展积极拓展内地业务，去年以120亿元出售香港部分物业，用以收购内地资产，于去年11月及今年2月先后宣布以以25.6亿元人民币及66亿元人民币收购于北京的京通罗斯福广场及收购深圳福田核心商区新怡景商业中心。

领展交易总租金收益率约有4.8%，其他一、二线城市整体投资物业的收益率约为4%至5%，故北京项目收购及作价合理，项目有利其长线表现，预计新收购商场将在今、明年踏入第二个租赁期，可调整更高的续租租金率。

领展回购则是另一利好股价的元素，年初公司公布有意回购最多8000万个基金单位的计划，且有着较理想的派息，据彭博综合预测，今、明财年股息率将分别达3.1厘、3.4厘，每基金单位分派升8.3%、9.7%。

除了领展外，资金追捧高息股背景下，长和系的泓富产业信托（00808）昨日曾创上市新高。

有别于同系的置富产业信托（00778）（持有香港商场为主）及汇贤产业信托（87001）（持有内地物业为主），泓富产业信托持有香港非核心商业区写字楼和工厦。泓富拥有七项物业，包括三座甲级写字楼、一座商用物业、两座工商综合物业及一座工业物业之全部或部分。

行情来源：赢乾证券

泓富持有的物业物业虽然并不是最高级数，但均处于市区位置，交通相当便利，配套完备。而且正逐步发展为成熟商业区，令多年来租金保持升值。

泓富早前公司去年业绩，期内收益按年升0.1%至4.47亿元，物业收入净额跌0.8%至3.5亿元。可供分派予基金单位持有人之收益升2.8%至2.69亿元。全年每基金单位分派升1.7%至0.181元，包括下半年每基金单位分派0.089元，全年收益率能稳定达到6%。

估值合理的地产股

龙湖集团（00960）周二公布2018年业绩，每股派息0.99元人民币，相当于核心盈利派息比率45%，比市场预期更高，股价盘中创历史新高。龙湖2018年度的营收同比增近61%至1157.98亿元人民币；纯利同比增29%至162.37亿元；每股盈利2.78元。期内，核心溢利同比增长31.5%至128.5亿元；毛利率升至34.1%；净负债率52.9%。

管理层提出目标，今年销售目标2200亿元左右，同比增10%，未来两、三年核心纯利则每年增长20%。我认为这个目标非常稳健且大概率可以达到，为什么？1.公司发展项目的资产值近九成在一、二线城市，房价的调控压力较为有限；2.龙湖的融资成本仅为4.55%左右，负债比率只有52.9%，在业内名列前茅；3.预计商业类租金盈利占比提升，2019年每股盈利达2.868元，每股股息1.15元，派息比率达40%。

另一只派息不及龙湖，但稳健度和估值合理程度皆不输的地产股就是万科企业（02202）。去年营业额2970.83亿元人民币，同比升25.2%；纯利337.73亿元，同比升20.4%；每股盈利3.06元；派末期息1.07元，派息比率约35%，较2017年的36%低。业绩增长符合预期，中规中矩，但派息比率就不及龙湖了。

管理层透露，今年新建项目同比少36%，建成项目则同比升12%，管理层没有给出全年销售目标。万科未确认收入充足，2019年度盈利保持增长无压力，发展稳健，目前价格仍然不贵。

香港商业地产股太古地产（1972）创下上市来股价新高，去年业绩表现稳健，撇除投资物业估值变动，基本盈利升29.5%至101.5亿元，主要受惠出售持有九龙湾一座写字楼的附属公司，以及香港其他投资物业权益。租金收入方面，2018年为121.2亿元，而2017年则为112.5亿元，主要由于续约后租金上调、租用率坚挺，以及太古坊一座于2018年最后一季开幕。

预计今年港岛东地区的租金将上升10%，表现优于其他地区，因为在中环湾仔绕道开通后，交通将有所改善，而太古地产是港岛东区最大的业主，是租金上升的主要得益者。

回避手机及手机设备股

今年1月初苹果等多家手机龙头公司相继发盈警，三星当时预告去年第四季盈利倒退，想不到两个月后又再为首季业绩预告盈警，反映行业市况仍在向下。值得留意是，三星管理层指，集团尚未正式发布盈利预估，而过去从未在有盈利预估前便发盈警的纪录，使得市场对三星的用意猜想连连。

根据三星公告，预计第一季业绩较市场预期差，主要是由于内存和屏幕需求都疲弱，导致产品价格下跌幅度较预期大，其中内存价格跌幅加深；LCD屏幕因为中国产能扩张，价格跌得较快。公告中最值得关注一点是，预计价格竞争持续，屏幕盈利能力可能进一步转差。

产品降价对消费者而言是喜讯，但对于企业以至行业则是一个巨大负面信号，行业竞争越发严峻。三星的获利能力减弱，是由于三星的库存升高，以及苹果iPhone销售乏力导致屏幕面板的表现转弱。苹果iPhone早前在多地已先后降低零售价，对其他中高价品牌手机带来竞争。去年手机设备股盈利普遍回落，部分甚至录得亏损，可以确定行业在首季表现依旧不能乐观，随时有机会再现盈警潮。