来源：财联社

3月25日，龙湖集团（00960.HK）2018年度业绩公布，完成了2000亿元年度目标。公司2018年合同销售额2006.4亿元（人民币），较上年增长28.5%。营业额同比增长60.7%至1158亿元，其中物业投资业务租金收入增长57.7%至40.9亿元。

归属于股东的溢利为人民币 162.4亿元，同比增长28.88%。毛利同比增长61.8%至人民币395.3亿元，毛利率为34.1%。靓丽的年报背后并非没有隐忧，公司的2018年核心净利润率为14.7%（税后），较2017年同期18.3%下降了近20%。

对于未来地产行业前景，公司在年报中称“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返。”公司相关高管昨日也公开表示，对内地楼市前景持谨慎乐观态度。而申万宏源在今年1月份的一份研报中称，“公司的估值已较充分，将评级从增持调至中性。”

核心净利润率降幅达20%

公司披露的年报显示，2018年公司实现营收1158亿元，同比增长60.7%；毛利395.29亿元，同比增长61.77%，毛利率34.1%；每股基本盈利2.78元，拟派股息0.69元/股。

报告期内交付物业总建筑面积为817.7万平方米，物业发展业务结算毛利率为33.2%，较上年上升0.4%，2018年营业额单方价格为13296元/平方米。公司净负债率为52.9%，在手现金为452.6亿元；综合借贷总额为1198.2亿元，平均借贷成本为年利率4.55%；平均贷款年限5.88年。

2018年合同销售额2006.4亿元，同比增长28.5%。销售总建筑面积1236.3万平方米，同比增长21.6%。销售单价16229元/平方米，同比增长5.7%。环渤海、长三角、西部、华南及华中片区合同销售额分别为689.7亿元、559.2亿元、472.4亿元、215.1亿元及70.0亿元，分别占公司合同销售额的34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。

对比目前已披露的地产公司年报来看，龙湖集团毛利率位于行业中等水平，营业收入同比增长率和毛利率同比增长率则位于行业中上水平位置。不过公司在2018年年报中称，“经历过2018年的先扬后抑，感受着长效机制在因城施策理念下灵活落地；回归、重塑成为共识。”

此言不虚，尤其是公司的核心净利润率这一数据，2018年公司仅为14.7%，低于去年的18.3%；核心权益后利润率为11.1%，同样低于去年的13.6%。公司在年报中解释称，“主要为本年营业额提升，以及费用、分占合营及联营企业业绩、税金变动的综合影响所致。”

不过瑞银在研报中指出，“公司2018年虽营收净利增长，但部分被较高的销售、一般及行政成本以及联营及合营企业贡献较少所抵销。”

对内地楼市未来前景谨慎乐观

除住宅外，2018年公司的物业投资业务收入同比增长57.7%至40.9亿元，其中超八成以上来源于商场的租金收入，商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。

龙湖集团旗下商场包括三大产品系列，分别为一站体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。截止2018年12月31日，龙湖集团已开业商场建筑面积为296万平方米，整体出租率为97.4%。

2018年龙湖集团开业商场数29个，22个为天街系列。其中重庆8个天街项目合力贡献收入14.12亿元，位居全国天街项目收入之首，不过平均出租率水平为97.43%，比2017年的97.56%有所回落。

平均出租率虽回落，租金收入比2017年却增加了2.40亿元，由此可见，商场收入的增长主要依靠租金上涨带动。

实际上与第一梯队的商业地产运营商相比，龙湖商业还是有不小的差距。以投资物业方面见长的大悦城为例，2018年大悦城租金收入达到36.33亿元，占收入总额约44.7%。而龙湖集团商业租金收入为36亿；虽然二者在租金收入上相差无几，但在项目数量上却有很大的差距。

财报披露2018年公司天街系列、星悦荟和家悦荟三条产品线的累计开业数量为29个，同期大悦城同类产品仅为12个。这意味着将近3个龙湖商业的收入才能抵得上一个大悦城商业的收入，显然龙湖仍处于靠量凑业绩的水准。

不过有业内人士指出，“龙湖集团的商业地产主要采用来的TOD模式，非常注重将商业项目和地铁等交通枢纽结合，保证人流量，但是公司目前拿到项目选址来看，符合标准的其实并不多。”

但在该领域，龙湖打算继续加码，公司高管宣称2020年龙湖天街在手项目将超过70个，开业商场数量将超过50个。

对于未来地产行业趋势，龙湖集团相关高管在日前的全年业绩会上称，公司这么多年的发展得益于精准适宜的拿地策略，基本不会去碰地王，未来会加大在华南的投资，但对内地楼市前景持谨慎乐观态度。

对于年报中的相关问题，记者致电龙湖集团，但是截止记者发稿尚未收到回应。不过申万宏源此前曾指出，“公司股价自去年10月底部反弹至今已经超过五成，目前的估值已经显著超出多数同业，将评级从增持调至中性。鉴于2019年经济展望的不确定性，我们认为公司不会设定较为激进的销售目标，低两位数增长是大概率事件。”而瑞银则表示，“公司2019年首两个月合约销售同比跌15%至249亿元人民币，仅相当于该行全年预期的11%”。