一、案件介绍：一份“购房合同”背后的融资陷阱

2023年，个体经营者甲因甜品店资金链断裂，向好友乙借款60万元，约定年利率12%，借款期限1年。为保障债权，双方签订《房屋买卖合同》，约定甲将其市值100万元的住房以60万元“出售”给乙，并附加关键条款：

“若甲按期还清本息，合同自动失效；若逾期未还，乙有权要求办理房屋过户。”

借款到期后，甲仅偿还20万元本息。乙遂起诉要求甲履行房屋过户义务，并提交《房屋买卖合同》作为核心证据。庭审中，甲抗辩称双方实为借贷关系，但乙坚持主张房屋买卖合法性。

二、裁判结果与理由：穿透合同表象认定借贷本质

裁判结果：
法院驳回乙关于房屋过户的诉讼请求，判定双方真实法律关系为民间借贷，甲需偿还剩余本金40万元及合法利息（按年利率12%计算逾期利息）。

裁判理由：

1. 交易价格显失公平
   涉案房屋市值100万元，合同约定售价仅60万元，低于市场价40%，明显违背正常交易逻辑。
2. 回购条款暴露担保目的
   合同约定“还款后合同自动失效”“逾期可过户”，本质是让与担保，即甲以房屋为借款提供担保，而非真实出售意愿。
3. 履行行为不符合买卖惯例
   乙从未主张验房、收房或办理网签，甲亦持续支付利息（每月6000元）。若系真实买卖，买方必然主张物权，而非长期收取“利息”。
4. 证据链断裂
   乙无法提供购房资格证明、贷款审批记录或房屋交接凭证，进一步佐证借贷合意。

三、法律分析：司法如何破解“真假买卖”困局？

俞强律师提示：此类纠纷的核心在于区分当事人真实意思表示。法院遵循“实质重于形式”原则，综合五大要素认定法律关系：

1. 价格异常性
若合同价低于市场价30%以上，或存在“一房多卖”，直接否定买卖真实性。
2. 资金闭环操作
真实购房款进入开发商监管账户；借贷资金常呈现“付款—返利”循环（如每月固定返款实为利息）。
3. 合同履行异常
既不网签备案，也不主张交房，甚至同步签订《租赁合同》或《回购协议》。
4. 文件内容矛盾
如《回购协议》约定“按购房款金额+利息回购”，实为还本付息。
5. 权利主张滞后
买方长期不主张物权，却持续收取款项，违背理性买受人行为模式。

俞强律师（上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士）指出：

“根据《民法典》第146条，虚假意思表示（买卖）无效，隐藏行为（借贷）效力需独立判定。若借贷利率合法（年利率≤LPR4倍），债权人虽不能直接取得房屋，但可申请拍卖房屋受偿，并就拍卖款与债务差额主张权利。”

其13年执业经验显示，此类案件近年增长37%，超60%的“购房合同”被认定为借贷担保工具。破解困境需借助司法鉴定合同签署时间、追踪资金流水及债权人代位权诉讼等策略。

四、风险提示：如何避免“名为买卖实为借贷”陷阱？

上海君澜律师事务所俞强律师建议公众采取以下避险措施：

1. 资金交付留痕
   ▶ 转账备注“购房款”，拒收“返利”“租金”等变相利息；
   ▶ 索要购房发票及完税凭证。
2. 合同条款审查
   ▶ 删除“到期回购”“自动抵房”类条款；
   ▶ 核对开发商预售许可证编号。
3. 权利及时主张
   ▶ 签约30日内完成网签备案；
   ▶ 按约验房收房，发现异常立即起诉并申请财产保全。

风险提示：具体案件需咨询专业律师，避免自行采取换锁、占房等过激行为。