作者：安信地产陈天诚

1.公司上半年总结：收入同比微降，净利润增长14%：结算面积增长近10%，收入同比微降，其中一个原因是今年收入全面受到营改增影响，预计全年能实现结算收入同比正增长；净利润同比增长14%，核心原因结算结构以及重点联营企业的投资收益提升。

2.公司下半年展望：竣工预计会加速、投资节奏稳中有升、继续推进资产整合：上半年新开工1275万方，完成全年计划的55%，竣工略低于预期，公司的竣工量相对较小主要是工期的问题，效率方面有提升的空间，公司预计会压缩工期；公司会按照计划去开工，节奏方面希望能够快，在整个市场空间抢占更多的份额。和保利置业以及其余公司的资产整合，还是按之前公开内容为准，积极推进。

3.业务多元化：地产金融坚持一主两翼、长租公寓加大投入和试点：公司坚持一主两翼的定位，围绕着本身主业所需要进行的房地产金融探索，围绕房地产开发紧密结合，不会跨界做金融。政策将租赁提到了前所未有的高度，长租公寓方面公司会加大一些投入和试点，摸索商业模式，同时建立起自己的先发优势，到市场形成的时候有快速反应的能力。

4.行业下半年判断：投资短期下降难归因、下半年比上半年略差是之前共识：7月份数据的下降很难用天气原因或者说租赁政策的影响，天气原因可能会导致一部分工地影响但全局性影响难料，租赁等长效机制没法对短期行为进行根本性影响，比如我们的投资开工计划并不会因为此而有明显改变。按照之前的共识，下半年在政策严控下或许会略低于上半年的行业表现。

一、经营情况

1.销售结构：深耕核心城市、突出核心市场。

1）一二线城市占比超八成：一二线的中心城市占比达84%，三线城市的占比略有提升，这是公司在珠三角从核心城市向城市群外围不断扩延的结果。

2）大本营珠三角，占比超三成：珠三角一直是公司的根据地，上半年销售占比31%，京津冀和长三角也是重点区域，增速并没有特别大，主要受限于土地资源约束。

3）中西部逐渐放量：西部和中部上半年表现比较不错，城市发展阶段不一样，受调控的程度没有那么严重，中西部的销售金额贡献会逐步上升。

2.产品结构：公司坚持住宅为主（特别是中小户型的住宅）的产品结构，120平米以下占比80%。

3.开工和竣工：保竣工、稳结算。基于对市场窗口的判断和把握，公司上半年开工保持较大增速，上半年新开工1275万方，完成全年计划的55%，属于正常水平，下半年开工仍然会按计划推进；竣工同比增长9.3%，但尚未达到公司预期，全年已完成计划的46%。按照以往惯例，公司全年的竣工大多数会集中在四季度，目前进度增速与原来的计划目标略有差距，竣工不足会最直接导致结转面积和收入受限，因此下半年需要进一步关注竣工完成情况，抢进度，保竣工。

4.货量供应及央企整合：保利集团积极进取，上市公司积极参与。目前的开工水平保障了下半年甚至明年上半年的供货量。接下来4个月可能加推1200万方（新增货量）。投资拓展方面，中航工业和保利之间的整合工作已经有阶段性成果，合计带来900万方的增量土储，虽然项目个数不多，整体规模不大，但也是标志性的工作。保利集团在成为国有资本投资公示试点后，陆续整合了中轻、工艺集团。表明了集团在央企的整合大浪潮中是比较进取的，保利地产因此也会更积极地参与央企地产资源整合工作。

5.投资策略：更进取，重合作。上半年共获取了59个项目，土地成本的开支625亿，其中包括中航并购带来的项目，而通过合作或者并购的方式获取的项目占一半。从中看出，在目前土地市场条件下，确实招拍挂的市场中控制溢价率、新增各种附加条件的土地不断增加，很难获取性价比更好的项目，通过合作和并购拿地对保持利润率有非常重要的意义。

6.拓展资源分布：70%一二线，37%大湾区。目前公司待开发的土地资源已经超过7000万方，70%分布在一二线的城市。区域分布上，公司在大湾区土地资源获取能力相对较强，因此占比达37%；环渤海和长三角面临一定的拓展压力，分别各占9%，公司要加强突破。另外中部占20%，西部占14%，分别有所增长。在这些区域的某些中心城市规模成长会给公司带来土地资源补充，也会在未来的增加对销售的贡献。

二、上半年财务状况回顾

1.营业收入：营改增影响，结算略降。结算面积增长近10%，收入同比微降，主要是今年收入全面受到营改增的影响（上年同期部分时间受影响），预计全年能实现结算收入同比正增长。

2.净利润水平：净利率提升，投资收益贡献加大。净利润同比增长14%，核心原因是重点联营企业的投资收益提升。两个因素对整个净利的同比增长有较大影响；1、今年上半年的结算中，少数股东权益占比在21%左右，而去年同期是29%，因此带来归母净利润的增加，利润率有所提升；2、毛利率有所回升：结算均价开始体现2015年以来的房价上涨，同时也因为公司过去两年（市场好的时候）强调去库存，调整自己的资产结构。随着市场好转，售价和利用率也在好转，且这些库存一卖就可结算，结果是净利润率（达到13.15%）比上年同期增加2个百分点。很大部分来自于核心联营企业结算，给公司报表带来投资收益，盈利提升需要大家合作。

3.资产负债率：先保现金流，再强调负债率。公司每个月都强调资金和负债水平管控。今年以来公司一直在抢资金，反映到财务报表数据中的是资产负债率上升，上半年资金回笼1207亿，资金回笼的比例比去年有所下降的。主要是按揭放款的速度稍微放慢，这也是整个市场都逐步需要面对的问题。在开发贷方面，公司很主动地争夺外部资金，公司并购（合并了中航地产的项目）带来了负债的增加，上半年公司负债净增588亿，不包括中航并表的部分为450亿左右；公司账上的货币资金充裕，达到600亿以上，这也是历史最高水平。一方面公司在争夺外部资金资源，另一方面为了保持较好的现金头寸，以备于寻找并购或者土地拓展的机会。至于负债率的上升也是并购导致的，另外一部分原因是半年期结转偏少，年底结转增加，会争取改善，但全年负债率仍预计会有上升。公司继续想办法控制好债务水平，但没有风险问题。相对于同行，保利负债的结构较优、融资能力强，这也是我们一贯的竞争力。在去杠杆的大环境之下，公司也会关注负债管控的问题，但是先强调现金流充裕，再强调负债率控制。

4.融资成本：继续保持低位。除去中航地产外融资成本4.66%，合并中航后的报表融资成本有所提高。

三、Q&A

时间：2017年8月30日 15:30

主持：地产首席陈天诚

嘉宾：保利地产董秘黄海

1.关于上半年经营情况及下半年展望：

Q：公司上半年的毛利率为30.8%，而一季度是38%，但二季度的毛利率有所下降（仅27%左右），去年同期为32.6%，而非中报所述的“上升”，想问是什么原因？

A：因为上年同期的基数不一致，“营改增”在2016年二季度实施，剔除后Q1毛利率会下降（含税和不含税的差异）。从单季结转构成看，Q1高毛利的构成比较大，例如广东、上海占整个结转收入的比例较高的，分别为36%和40%。在今年上半年相同的结算基数之下，毛利率肯定会提升。另外，一季度结转规模在全年占比很少。地产行业不要拿单一季度（特别是一季度）单独分析，一季度很特殊，因为结转规模小，结转一个高端的项目就会影响公司财务数据，从H1看才有意义。一般而言，四季度结转规模最大，一般占全年结转规模的一半，因此结转分析至少看半年。今年和去年的半年度数据刚好跨越了“营改增”改革，造成了基数波动。

Q：剔除中航后，H1公司拓展土地800多万方，少于销售面积（1100万方），我们未来的土地拓展面积和销售面积的比例将维持在什么比例？

A：今年上半年，中航地产新增合并土地资源其实只有500多万方，因此扣除后实际上拓展土地面积比销售面积多。至于销售与拿地的比例：并不能如此规划土地投资，这关乎土地市场上的选择，上半年公司土地投资算是进取的，这与公司的态度变化有关系，过去有几年公司业绩比较平稳，但去年以来我们在调整。我们认为公司在过去两年夯实基础、坚守自己的步伐和策略，并且运营技术在提高，知道应该在哪些地方获取土地资源，用什么样的节奏去发展。今年我们管理层战略更清晰，大家在出手也比较坚决，将一步步反映到经营成果上来。

Q：公司年初的竣工计划不是很高，年初的竣工计划大概是1500，去年竣工就接近1500，在这样的低增长预期之下，为什么公司的竣工量还是比较小？因为前几年的开工包括今年的开工计划都不少，去年开工2000多万，今年又是2300，2015年也是1500-1600。

A：其实是工期的问题，这里面有几个因素导致，地产这排起来是比较清楚的。整个工期上来讲，回过头去看到公司在2015年时的开工其实是比2014年下降的，当时整个开工投资是收缩了，量没有保持一直在增长，投资和开工受到负债率的控制，在开工上有所削减，打乱了公司逐步增长的节奏。结转竣工的角度，量有点不足，在建的规模和可结的资源就那么多，同时，公司其实也在加大精装的要求，虽然速度不是很快，但或多或少还是会有一些影响，这就是说整个效率的提升方面，也还是会有一些提升的空间，考虑整个开发周期、整个工期有压缩的空间，我们在调整，可能会压一点，如果成功的话会比计划有增加，所以效率有提升的空间，我们目前在做这个工作，效果在上半年还没体现。

Q：公司到2017年中报的时候资产负债率接近79%，公司作为一个国企，对于资产负债率等有没有限制，是否有加杠杆的空间？

A：国有控股公司国资委一直有限制，半年报是反映中期的情况，四季度是结转高峰，结转之后净资产的上升以及预收款的下降可能会使得资产负债率下降，但下半年从发展的角度提升杠杆也是有可能的。公司有去杠杆的压力，全市场的基调也是如此，公司也在想别的办法，如何增加一些权益类的资金。从把握好企业发展的机会角度看，有需要的话公司加杠杆有空间，但是也有限制，所以会想一些别的办法。

2.关于下半年行业展望及经营计划：

Q：公司的开工以及投资额会不会在8-9月或者是未来的一个季度逐步提升？与7月相比是什么样的节奏，怎么看后面几个月的房地产基础数据的变化？

A：站在公司的角度，市场基本仍然在预期之中，并没有特别大的变化，回到去年十一二月的时候，大家认为上半年可能会相对比较好，整体上还是不错的，这个判断还在。大家都觉得下半年可能会稍微有点压力，七八月的数据在一个很高的基数之下，上半年很好的数据之下会略有一些变化，也很正常。公司不会受数据的影响，看开工计划是否需要变化调整，公司还是会很稳定的照计划去做，整个市场还是健康的，开工、节奏公司还是保持让大家能够快，整个市场空间是有的，公司希望能抢占更多的份额。

Q：7月的数据有一个解释，一种是认为7月的天灾比往年多，这实际上会影响到投资，这个影响您觉得有没有？第二种是很多人认为7月集中出了一些政府长效机制层面，导致部分开发商产生犹豫，是不是要在这个时候去加大开工或者加大投资，我不知道这两个逻辑在保利的层面有没有发现？

A：保利没有太多天灾的因素，跟整个投资影响不是太大。长效机制是需要考虑和重视的，政策把租赁提到这么高的位置，公司也很重视。租赁如果没有一个别的金融手段支持，就是很长周期的回收，测算模型就完全变了，这个可能会对大家有压力和影响，是一个态度的问题。从占比的角度来讲，需要大家去一步一步去适应、去判断、去参与，然后去找到适应它的方式，以卖为主突然变成以租为主的企业对谁来讲都不可能，房地产就是一个需要持续滚动的经营模式，只是需要不断的加大租赁的权重，在手的东西可能慢慢原计划卖的要转成租，可能这确实会有对大家心态或者计划上会有一些影响。公司一样会面临这个问题，原来手上的公寓准备卖的，可能就准备要么做写字楼，要么做公寓出租，这可能会对某一些产品产生影响。

Q：上半年公司新进了7个三四线城市，这和我们一贯的策略有些区别，是不是对三线城市的看法发生了变化？

A：两个角度看问题：第一，中心城市已经布局完毕，增量一定是三四线城市，近期因为中心城市受限，暂时是阶段性的机会。但从长远的角度，这些地方确实可以深耕；第二，新增的一定是围绕所圈定的三大城市群及三个区域城市群（比如中部等）。这6个我们重点关注的城市群人口基数大，购买基础足，我们愿意去积极争取。例如，长三角我们专门成立了两个公司，京津冀我们也成立了区域公司，继续打游击战。我们的拓展策略清晰，并不是说放弃一二线去大力投资三四线，我们的重心没变。

3.关于地产新红利：地产基金及长租公寓

Q：很多开发商进入租赁领域，进军长租公寓，保利怎么考虑？

A：我们认为这个市场会逐步的形成，而且规模会越来越大，我们相信投资回报率也在改善，所以我们会持续加大一些投入和试点，试验的目的就是去摸索商业模式，同时建立起自己的先发优势，把行业摸的更透，到市场形成的时候我们有快速反应的能力。

Q：关于地产基金方面的问题，信保基金目前的管理规模多大、收益率如何？像光大安石已经发行了大融城REIT等，有没有考虑做REITs？

A：信保的规模大概是400多亿，收益每个项目不一样，因为旗下的基金几十个，很难讲它的收益率。信保投的大多数项目是跟保利一起合作的，也就是说我的项目做的好，它的基金收益率就会高一些，因为它是权益类的，基金本身的回报是很不错的。至于说REITs这个问题，更多的是开发型的基金，持有运营这部分的基金还没有，但他们也有这个计划，因为有需求，这需要很强的收益率提升的能力。我们自身有一个商业团队在做这个事，可能我们也想去探讨各种持有运营业态的可能我们最终需要和长期的房地产投资的资金对接，最理想的就是公募的REITs，大家的理想都是公募来对接可能更理想，长期的资金对接，我觉得中国的REITs出台的速度会加快，探讨到现在，在证监会交易所层面已经10年的时间了，到今天还没有真正完全意义上的REITs，我觉得会加速。特别是租售同权提出之后，可能代表着大家需要长期持有这些东西，你要求单个的去持有这些，靠目前的收益水平来支撑难度是比较大的，我觉得市场的需求会爆发出来。

Q：保利资本成立一年半多，能否简单的介绍一下保利资本的运营情况包括它的管理规模和指标，目前还有我们公司几个地产金融分别的定位是什么样的，是什么样的情况？

A：保利资本具体的数据因为它并不在我的核心报表中里，没办法去详细披露。公司一主两翼的定位是比较清晰的，并不是说要很跨界的去做金融的东西，我们所讲的一主两翼都是围绕主要业务来开展的，保利地产就是做房地产，这是唯一的主业，两翼我们是围绕着房地产在支撑延伸做大做强帮助、增强，同时公司在培育，所以我们一直发展房地产基金，包括保利资本一级新成立了一个养老的基金，我们都是围绕着本身主业所需要进行的房地产金融的探索，至于保利物业去参股粤港证券去拿牌照，是策略性的参与一下看看撒种子会不会长成大树，但这不是公司要真正去培育的，要培育的是围绕着房地产，看怎么再延伸，一定是围绕着房地产开发紧密结合的，这个定位是比较清晰的，另外一翼是服务，也是围绕着我们的主业去开展的产业链上的延伸服务。

4.关于集团资源整合

Q：公司对香港的保利置业现在是怎样考虑的？

A：截至目前我们对外披露的口径没有变化，公司在积极的推进双方的整合，集团的目标很清晰，要求在整个大的央企整合背景之下尽快完成，集团层面上一直在积极推进。