蓝筹地产

【大行评级丨瑞银：预测九龙仓置业中期派息录中至高单位数增幅，维持“中性”评级】格隆汇7月15日｜瑞银发表研报，预测九龙仓置业2026年上半年每股派息将录得中至高单位数增幅，主要受到融资成本下降的推动，预期上半年整体租务利润大致持平于45亿港元，今年以来租户销售持续强劲，带动浮动租金增长，可能可以抵销重续租金的高单位数跌幅。融资成本方面，该行估计利息开支同比下跌16%，反映平均HIBOR下跌30个基点及净债务减少。瑞银指，日前有传九龙仓置业正考虑处置两项新加坡资产，截至2025年12月相关资产在九龙仓置业资产负债表上列账为77亿港元，隐含写字楼及零售部分资本化率分别为3.8%及4.4%。鉴于近期市场成交的写字楼及零售物业资本化率均低于上述水平，瑞银认为潜在出售作价或可以高于账面值，但不预期九龙仓置业在出售后宣派特别股息，相信所得款项或用作资助马哥孛罗酒店重建项目，项目总资本开支估算达90亿至100亿港元。瑞银维持九龙仓置业“中性”评级，目标价23港元不变。

电报 ·前天 10:14

【大行评级丨花旗：九龙仓置业潜在出售新加坡资产料成催化剂，维持“买入”评级】格隆汇7月13日｜花旗发表研报指，报道称九龙仓置业正在评估出售旗下新加坡乌节路(Orchard Road)旅游区物业组合，包括Wheelock Place及Scotts Square商场，潜在出售价格或高于其账面值。该行认为，若作价接近账面值，对公司资本循环及降低国家风险敞口属正面因素，料股价短期会有正面反应。截至2025年12月底，相关资产账面值约77亿港元，占公司整体投资组合3.4%，当中零售部分估值约50亿港元，写字楼部分约27亿港元，而新加坡资产对九龙仓置业2025年收入贡献为约2.9%。花旗估算，若出售所得用于偿还债务，总债务将由2025年12月的约340亿港元降至约260亿港元，备考净负债率由17.2%降至13.6%，每年可节省融资成本约3.16亿港元，相当于约5%盈利上行空间。此外，资本循环亦可在马哥孛罗酒店潜在重建或翻新造成短期盈利波动时，提供维持稳定股东回报的灵活性，同时让公司聚焦香港资产，但预期讨论任何特别股息或股份回购的讨论仍言之尚早。该行预测九龙仓置业2026至2027年每股股息平稳增长1%至2%，股息率接近6%，维持“买入”评级及目标价31.6港元不变。

电报 ·07-13 14:41

【研报掘金丨中金：下调恒隆地产目标价至9.5港元，维持盈测及“跑赢行业”评级】格隆汇7月3日｜中金发表报告指，综合考虑业务发展与报表换算，预计恒隆地产上半年物业租赁收入与营业溢利分别同比增长6%和5%、物业销售大体盈亏平衡，净负债水平维持大致稳定、平均融资成本同比小幅下行、利息资本化率有所上行，股东应占基本纯利同比持平。该行认为公司将在2026年维持与过去两年一致的派息政策、隐含当前股息收益率7.5%，但实际派息能力随经营改善而增强，公司公布2024和2025年基于扣除资本化利息的物业租赁及酒店纯利的派息比例分别为100%和102%，预计今年上半年同口径利润有望同比小幅增长。中金认为相对于公司当前的经营状况，当前股息收益率具备吸引力，维持盈利预测及“跑赢行业”评级不变，下调目标价18%至9.5港元，主要反映市场风险偏好变化。

电报 ·07-03 10:56

【研报掘金丨中金：预计太古地产上半年基本溢利同比增长28%，维持目标价28.5港元】格隆汇7月3日｜中金发表报告，预计太古地产上半年经常性基本溢利同比增长28%至44亿港元，主要受益于深水湾道六号等开发项目结算所带来的溢利补充；预计物业投资收入按年增长中低单位数、派息政策维持。内地商场方面，考虑到项目调改效果释放节奏及行业龙头集中效应，该行认为公司二季度零售额增长有望维持首季的良好势能，但考虑到租金构成仍以固定租金为主等因素，料租金增速慢于零售额增长；香港写字楼方面，考虑到过去1-2年双位数负向租金调幅的影响，预计其租金收入仍将延续中低单位数左右按年下滑趋势；香港零售预计温和复苏、大陆写字楼则仍略承压。中金预计公司全年物业租赁收入维持单位数增长、开发结算持续贡献可观利润，但提示税务支出波动和利息资本化率变化亦对整体利润产生一定影响，维持盈利预测及28.5港元目标价不变。

电报 ·07-03 10:53

【大行评级丨大华继显：近期香港地产股回调创造买入机会，首选新鸿基地产及领展】格隆汇6月8日｜大华继显发表报告指，维持香港地产行业“与大市同步”评级，住宅市场价格动能强劲，零售销售复苏支持租金回稳。该行重申预测住宅价格将上涨7%，将零售销售增长预测从2.5%上调至5%；近期地产股回调创造买入机会，首选新鸿基地产及领展，目标价分别为143.8港元及44.3港元，均予“买入”评级。

电报 ·06-08 13:16

【大行评级丨小摩：香港4月零售业总销货额温和放缓，维持九龙仓置业及领展“中性”评级】格隆汇6月3日｜摩根大通发表报告指，香港4月零售业总销货额同比增长9%，相较于3月份的13%增幅有所温和放缓。剔除汽车(同比升46%)及电器制品(同比升22%)等异常强劲增长的类别后，4月整体零售销货额同比增长6%，低于3月的8%增幅。该行表示，虽然零售表现稳定，但目前尚未转化为两大本地零售地产指标股——九龙仓置业及领展的正向或甚至是趋稳的续租租金变动。该行维持对这两只港股的“中性”评级，但指出领展由于拥有超过6%的股息率以及潜在的资本循环利用，因此具备更多的上行空间。

电报 ·06-03 16:55

【大行评级丨美银：维持香港全年楼价升约10%的预测，维持对领展及太古地产“买入”评级】格隆汇6月3日｜美银证券发表报告指，内地新的境外投资指引虽然并非直接针对房地产，但可能增加资金出境的难度与延迟，或会收紧香港市场流动性并抑制买家价格预期，尤其影响大额物业成交。报告预期，今年余下时间楼价升幅将会放缓，维持全年楼价升约10%的预测，但认为楼价升15%或更进取的预期不太可能实现。因应上述不确定性，该行下调三只香港地产股的目标价，新鸿基地产目标价下调6%至136港元，以反映高端住宅需求不明朗，维持“中性”评级；九龙仓集团目标价下调9%至26港元，同样忧虑高端住宅需求放缓，维持“中性”评级；恒隆地产目标价下调14%至9.5港元，以反映近期内地奢侈品消费放缓，维持“买入”评级。该行续看好估值具吸引力的收租股及防守性较强的地产股，维持对领展及太古地产的“买入”评级。防守性发展商方面，该行看好信和置业及长实集团。

电报 ·06-03 14:21

【大行评级丨里昂：对香港奢侈品销售前景维持乐观，重申九龙仓置业“跑赢大市”评级】格隆汇5月14日｜里昂发表报告指，九龙仓置业管理层语气自2023年疫后重新开放以来首次转趋正面。该行相信，这反映了经营表现优于预期，为按营业额比例收租及绩租租金带来上行潜力。五一黄金周期间奢侈品销售势头强劲，亦显示人均消费有所改善，该行认为部分受港元贬值所带动。该行对香港奢侈品销售前景维持乐观，重申对九龙仓置业“跑赢大市”评级，目标价40港元，并继续视其为奢侈品零售板块首选。

电报 ·05-14 11:05

【大行评级丨大摩：预期恒基地产未来60天股价将相对跑赢大市，目标价37港元】格隆汇5月9日｜摩根士丹利发表研报，预期恒基地产股价将在未来60天内相对相关指数上升，机会率高达80%以上，认为恒地将是楼价上升周期及利率下行周期的主要受惠者之一。恒地2025财年削减股息30%，该行预期在盈利支持下，现有股息水平将可维持。香港发展物业利润率已于2025年见底，预期2026年将受惠于高利润率项目天御(恒地占65%权益，利润率逾50%)入账而改善。中环The Henderson写字楼于2025年底出租率逾90%，预期2026年将贡献约5亿港元息税前盈利，远高于2025财年的1.1亿港元。大摩维持恒地“增持”评级，基于分类加总估值法，目标价37港元，对核心业务较资产净值预测折让30%。

电报 ·05-09 11:00

【高盛：香港住宅市场复苏势头稳健，维持今年楼价升12%的预测】格隆汇4月21日｜高盛发表研报指，宏观环境不稳定的情况下，香港住宅市场复苏势头仍保持稳健，年初至今中原城市领先指数(CCL)累计升幅达6.6%，3月总成交量仍按年增长17%至6000宗。就发展商而言，新鸿基地产首季跑赢行业，录得约130亿港元合约销售，市占率达25%。该行维持今年楼价按年升12%的预测。写字楼方面，复苏速度较该行快，受惠于IPO市场回暖。虽然净吸纳量短暂回落，3月平均月租仍按月微升0.1%，年初至今累计升1.5%；租赁需求仍集中于中环及尖沙咀等核心区，占整体成交约50%。该行原先预测今年整体及中环写字楼租金分别按年持平及上升3%；如亚洲能发挥避险功能吸引投资，将有上行风险，料置地及太古地产将为关键受惠者。零售方面，该行料3月零售销售将录得中至高单位数增长，同时访港旅客增长维持于16%水平。目前香港零售租金趋于稳定，首季街铺空置率按季微升1个百分点至6.8%。该行对零售前景维持审慎，认为仍面临内地消费分流及电商竞争等结构性挑战，但在楼价复苏带动的财富效应及人民币升值下，消费情绪有望改善。该行维持今年零售租金按年升2%的预测。

电报 ·04-21 14:50

【大行评级丨瑞银：下调恒隆地产评级至“中性”，预计短期内缺乏重新估值的催化剂】格隆汇4月20日｜瑞银发表报告，将恒隆地产的评级由“买入”下调至“中性”，因目前股价已达到该行目标价，且预计短期内缺乏重新估值的催化剂，维持目标价9.6港元不变。该行认为，公司短期内增加派息的空间有限，因其经营现金流仅刚好足以支付年度股息；同时，杭州恒隆广场(Westlake 66)全面投入营运需时，多个顶级奢侈品牌尚未正式进驻。另外，公司的资产套现进程依然缓慢，旗下豪宅项目东半山御峰成交有限，亦未有明确的C-REIT上市时间表。目前股价对应2026财年预测股息率约5.6%，与历史平均水平大致相符，相信市场已基本反映公司维持未来每股派息的能力，将为股价提供下行支持。

电报 ·04-20 10:45

【大行评级丨瑞银：恒基地产去年核心盈利及派息符合预期，目标价30.5港元】格隆汇3月24日｜瑞银发表研报指，恒基地产去年核心盈利61亿港元，按年下跌38%，符合该行预期。公司削减末期息至每股0.76港元，连同中期息每股0.5港元，全年共派息1.26港元，按年减少30%，减幅大致符合市场预期。该行指出，恒地现时预测股息率为4.2%，高于新地的3.1%，相信股息削减的不明朗因素消除后，资金或将转向恒地。另外，报告引述恒地管理层指，预期在西半山天御项目入帐支持下，2026财年香港地区发展物业毛利率将回升至17%至19%(high teens)水平。该行予恒地目标价30.5港元，评级“中性”。

电报 ·03-24 15:54

【大行评级丨小摩：下调恒基地产目标价至35港元，预期未来数年派息将维持不变】格隆汇3月24日｜摩根大通发表研报指，恒基地产2025年基础盈利按年跌38%，市场对此应不会感到意外，而股息30%削减在某种程度上消除了不明朗因素。管理层于业绩会上表示，目标是在2026年稳定股息，加上盈利有望于2026年反弹28%，当中香港的发展物业利润率或至少恢复至中双位数(约13%至17%左右)。该行认为只要宏观环境未有显著恶化，有关目标应可实现。基于集团自2018年起倾向维持稳定股息而非固定派息比率的往绩，该行预期未来数年每股派息将维持不变。另外，该行预计削减股息后公司股价或会受压，建议投资者可趁低吸纳，预测公司2025至2028年盈利的年均复合增长率为19%；维持“增持”评级，目标价由39港元下调至35港元，因目前利率前景的不确定性较高。

电报 ·03-24 10:56

【大行评级丨大摩：下调九龙仓集团牛市情景目标价至32港元，维持“减持”评级】格隆汇3月18日｜摩根士丹利将九龙仓集团牛市情景目标价由33港元下调至32港元；熊市情景目标价由15港元下调至14港元。计入以下因素后，该行将九仓2026及2027财年的基本盈利预测各上调10%，以反映：(1)该行对零售及写字楼租金调整、出租率及利率的最新假设；(2)更新的发展物业入账及完工时间表；及(3)改善的负债比率。基于其净现金状况以及来自租金及物流物业的稳定收入流，大摩预测2026至2028财年的每股股息将按年增长3%。由于经营前景充满挑战及估值不具吸引力，维持“减持”评级。

电报 ·03-18 10:31