买入中航控股 = 最便宜的持有深圳湾物业的方式

自从深圳第一豪宅“深圳湾一号”以十八万每平方米的房价刷新了深圳人的三观后，深圳湾片区、乃至整个深圳南山区的房价就居高不下，并且屡创新高。不仅炒房客蜂拥而至，越来越多的公司也选择进驻深圳湾片区，阿里巴巴在深圳的总部，就坐落在深圳湾一号的旁边。因此，深圳湾片区，也被誉为了中国企业的南方“总部中心”，正在被各大有名的公司相中，纷纷将办公中心迁至这里，以便以后抱团发展业务。

就在离“深圳湾一号”不远处，地处海德三道与后海滨路交界处的“航天科技广场”正是深圳引入的首个后海企业总部基地项目。目前，这栋超5A甲级写字楼已经开始招商，并已成为中国航天的南方运营总部。

(航天科技广场项目)

而这个总建筑面积高达19.6万平方米的项目的主人，正是在香港主板上市的中国航天国际控股（简称“航天控股”，0031.HK）。

了解航天控股的人并不多，这里先简单介绍一下它的基本情况：

实际上，航天控股是中国航天科技集团在香港的上市公司。公司主营业务为注塑产品、智能充电器、线路板、液晶显示器等。中航科技持有合共38.37%的股份，是公司的大股东。有中航这样的大股东，航天控股的安全性还是有保障的。

科普一下，中航科技旗下的上市公司包括：中国卫星、航天机电、航天动力、航天电子、四维图新、乐凯胶片和中国航天万源(1185.HK)、航天控股(0031.HK)$航天控股(hk00031)$ 、亚太卫星。

我们来看看这些公司的估值情况：

上图中，只有航天控股和亚太卫星的估值在个位数，仅仅只有2.9倍和9.8倍PE，其余的上市公司，估值都非常高。

显然，挂着中航的牌子，背后有这样的靠山，再沾点航天军工概念的光，这些“中航系”公司的估值根本就低不了。像航天控股这样的超低估值，真的是“此景只应港股有”了。

2015年，航天控股营业收入27.66亿港元，毛利5.6亿，整体毛利率20.26%，股东应占利润9.85亿，同比增137%。目前公司市值不足30亿港元。公司去年一年光靠深圳物业（航天科技广场）的增值就净赚了25.9亿元，都快赶上公司目前的总市值了。

过去几年，公司的营业收入和营业利润还算稳定，没有太大的风险。背靠中航这样的大股东，相信未来主营业务也不会出现太大的问题。

那么，航天控股在深圳的这个项目，到底值多少钱呢？

我们来看看项目的具体情况：

航天科技广场项目位于深圳南山区海德三道与后海滨路交汇处，由1栋48层、1栋28层超高层办公楼、六层裙房及四层地下室组成。工程占地1.2万平方米，建筑面积19.6万平方米，建筑高度241.7米。

作为每天上班都路过这栋楼、并忍不住多抬头看几眼的人，我可以负责任地说，这栋楼实地看比效果图好看多了。可以说是，地理位置极佳（地铁上盖）、现代感极强、设计的非常好。

光说表面的东西没用，我们来预测一下未来这个项目建成后，可能带来的租金收入吧：

1、 租金：项目周边写字楼的平均租金大概在200元/平/月左右，即2,400元/平米/年

2、 总出租面积：按照80%的出租率（20%留作自用）、20%的空置率、19.6万平方米的总建筑面积计算，总出租面积为19.6万*.08*0.8，约为12.54万平方米。

公司占有该项目60%的权益，因此，归属股东的租金年收入约为12.54万*2400*0.6=1.8亿元人民币（约合2.1亿港元）。

值得注意的是，这个项目是在2015年竣工的，2016年才刚刚开始对外招商。这也就意味着，2015年的业绩没有纳入租金收入；而2016年开始，公司将会有持续稳定的租金收入，业绩将会有显著的提升。

不过，这还仅仅只是租金收入而已。按照深圳湾片区的发展速度，以及目前深圳湾住宅楼普遍超过10万/平米的价位来看，未来航天科技广场的估值继续上涨，几乎毫无悬念。

2015年年报中，公司资产负债表对该项目的估值仅为68亿，这折算一下也就是3.47万/平，远远低于同片区同等写字楼的售价。

此外，现在深圳湾的各位“地主”们都舍不得卖楼，好的写字楼几乎都是处在只租不卖的状态。

这就好比，一个豪宅小区里的人，个个都腰缠万贯、底气十足，不到足够高的位置就谁都不卖。这也就无形中保送了这小区的房价屡创新高。

深圳湾片区的写字楼也一样，相信大家并不会永远不卖，只不过都是有实力的财主，有能力惜售，都在等更高的价位、更合适的时机才愿意选择变现。在“深圳湾一号”已经要价18万/平米的今天，相信写字楼的估值，也非常值钱。

所以，虽然目前公司并没有出售该栋物业的打算，不过，产权就是最硬的硬通货啊。在英国退欧、全球避险情绪剧增、实业赚钱难、优质资产稀缺的今天，试问还有什么比这物业更好的，抗通胀、抗贬值的“金母鸡”呢？更何况，如果真的有资金需求，公司可以选择随时变现。

截至2015年12月31日，即便是在物业价值在资产负债表上被低估的前提下，表上的公司股东应占权益都高达57.06亿港元。要知道，公司市值可是才不足30亿港元啊。

所以说，虽然港股低估值的公司很多。但是，相比起其他低市净率的港股上市公司，可以说航天控股的净资产是最没有水分的，实打实的物业，价值就摆在那儿，表上的数字只有低估、绝无高估。

结语

在现在的经济环境下，做什么都可能赔钱，唯有物业、尤其是深圳的物业，是最保值的。

未来，随着各大巨头逐一正式进驻后海总部中心，深圳湾片区的配套设施将逐步完善，航天科技广场的价值也将随之稳步提升。

如果你错过了深圳房价上涨前入手的机会，那就千万不要错过这次买入航天控股、“持有深圳湾物业”的机会了。