贝壳当起包工头,要再造一个贝壳?

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房地产市场进入存量时代后,家居家装行业难得稍显暖意,近期呈现逐渐增长的态势。根据QuestMobile发布的《2023家居家装行业趋势洞察》显示,随着消费的持续复苏,以及年轻消费群体的崛起,我国家居行业的潜在用户达1.03亿,行业用户突破

房地产市场进入存量时代后,家居家装行业难得稍显暖意,近期呈现逐渐增长的态势。

根据QuestMobile发布的《2023家居家装行业趋势洞察》显示,随着消费的持续复苏,以及年轻消费群体的崛起,我国家居行业的潜在用户达1.03亿,行业用户突破2000万,行业分散且用户需求亟待满足。

也正是在这一前提下,主业受制的贝壳硬是靠着家装家居业务所带来的32亿元营收,拉升了其整体的收入表现,第三季度营收同比增长1%。

将时间线稍向前推,贝壳于2021年7月宣布80亿元收购圣都装饰,又在今年10月以15.5亿元将爱空间收入麾下,直指家居家装市场。掌门人彭永东直言:“在部分头部城市开始跑出经营正循环,实现内生性增长。通过旗下品牌被窝整装、圣都整装的充分实践,贝壳在家装领域的方法论得到了验证,让此次收购更具长远的战略确定性。”

以房地产经纪业务起家的贝壳,正在家居家装市场上,复刻互联网行业的逻辑和打法。而此次稍有增长的营收,究竟是小阳春还是回光返照?面临营收和利润双重压力,且独立上市梦碎的爱空间,被贝壳收编会是正向助推,还是负面拖累?

第三个水龙头

11月8日,贝壳发布了2023年第三季度财报,营收为178亿元(24亿美元),同比增加1.2%。

具体到业务来看,第三季度存量房业务的净收入为63亿元(9亿美元),较上年同期的72亿元下降11.9%;第三季度新房业务的净收入为59亿元(8亿美元),较上年同期的78亿元下降24.3%。

好消息是第三季度家装家居的净收入为32亿元(4亿美元),较上年同期的18亿元增长72.1%;新兴业务及其他的净收入为24亿元,较上年同期的8亿元上升202.7%。

整体净收入的增加,主要由于家装家居及租赁住房管理运营服务的优异表现,抵扣了存量房及新房业务的不振。2023年第三季度的总交易总额由2022年同期的7371亿元减少11.1%至6552亿元。

换句话说,如果将贝壳第三季度的营收比作一个蓄水池,由家居家装业务和新兴业务这第三个水龙头所带来的大幅进水量,刚好抹平了由大环境影响所导致的原有进水量减少。

房地产市场具有很强的周期性。当从房产经纪业务做起的贝壳遭遇地产寒冬时,也只能开辟出新的发展道路。目前,新房交易步入供需关系新阶段,尽管楼市有一定的复苏迹象,但从贝壳实际的财报来看表现并不理想。因此,对于贝壳这样的居住服务平台而言,当下的传统业务基本盘增量不足,未来还得靠新方向家居家装赛道,围绕存量业务做精做细,进而延伸居住价值链。

于是,2021年底贝壳宣布“一体两翼”战略升级,将家装家居以及租赁业务提升至战略高度,房产经纪仍是重头戏。而今年7月又将其升级为“一体三翼”,调整后的组织架构以房产经纪业务为“一体”,并在原有家装家居、租房“两翼”外,新设贝好家事业线。这场架构调整,被外界视为贝壳面向下一个十年,而家居家装业务也被视为贝壳的第二增长曲线。

对此,「财经新知」就家居家装业务在贝壳内部的后续发展规划向官方求询,暂未得到正面回复。

不过,根据财报来看,今年第三季度,贝壳家装家居业务在上海有两个月收入超过1亿元,成为继北京、杭州之后,第三个单月收入破亿元的城市,武汉、成都、广州等城市的第三季度相关营收环比增速也达到50%以上。如此迅猛的增速倘若能保持下去,前景自然不可限量。

节流的隐忧

不过贝壳财报的利好中,除了增效之外,「财经新知」还发现努力降本进而提高毛利率的一面。

贝壳2023年第三季度毛利为49亿元(7亿美元),较上年同期的48亿元增长2.6%;2023年第三季度毛利率为27.4%,而2022年同期为27%。毛利率上升主要由于相较2022年同期,2023年第三季度门店成本占净收入的比例相对较低,而贡献利润率则相对持平。

近几年的发展变革中,节流是贝壳的主旋律之一。自港交所上市以来接连被曝出裁员计划,其所推崇的长期主义面对房地产的时代洪流下也不得不低头。

财报显示,贝壳2023年第三季度门店成本为7亿元(1亿美元),较上年同期的8亿元降11.3%,主要由于链家门店数量较2022年同期有所减少。

「财经新知」发现,贝壳在二季度末活跃门店数41076家,截至2023年9月30日,贝壳活跃门店数量40903家,减少173家;二季度活跃经纪人数量达409054人,而到了三季度,贝壳活跃经纪人数量为399048名,减少一万名。

一线人员的减少,反应在财务数据上就是佣金等支出的降低。要知道,贝壳平台上的经纪人分为两大类:自营的链家,以及加入贝壳的外部中介品牌(加盟商)。按照贝壳在会计上的收入确认规则,只要是链家主导完成的交易,佣金收入全部归给上市公司,再向经纪人分配佣金。

贝壳2023年第三季度外部分佣为55亿元(7亿美元),而2022年同期为57亿元;内部佣金及薪酬为40亿元(6亿美元),而2022年同期为46亿元。然而贝壳2023年第三季度其他成本为4.8亿元,上年同期为4.07亿元,主要由于股份支付薪酬费用增加及租赁住房管理运营服务的维护成本增加。

除了减少链家自营门店和经纪人数量外,贝壳内部研发人员也在缩减。财报显示第三季度研发费用为4.72亿元(6500万美元),较上年同期的5.09亿元下降7.4%,主要由于相较2022年同期,2023年第三季度研发人员人数减少,致使人力成本及股份支付薪酬费用减少。

当国内最大的房屋居住交易平台都开始使出浑身解数进行节流之时,也一定程度上反映了行业面临的现状。事实上,在房地产下行周期,平台门店和经纪人数量下降,营收、毛利与佣金随之疲软成为行业共性。在节流之外,贝壳还需要一些来自未来的想象力来解决隐忧。

爱空间还有多少想象力?

“从内部看,我们今年一直在对长期的未来进行思考和布局,我们叫他翻越第二座山,翻山的本质原因是人们从关注‘买到房子’的时代,回归到了关注‘住’这件事本身上,我们也要从以‘交易’为核心进化到‘怎么让大家住得更好’上,而后者是一片蓝海。”彭永东在财报发布的当晚说道。但以爱空间为代表的家居家装业务,后续又能给贝壳带来多少的想象力?

对于贝壳来说,爱空间何时能并入财务报表,以及并入之后能否为整体营收带来正向影响是主要问题。据公告显示,贝壳收购爱空间全部股份的完成时间,定在2024年上半年。

而在被收购之前,爱空间就长期面临营收和利润的双重压力。一位深耕家居家装领域的业内人士对「财经新知」表示,爱空间提倡的互联网家装本身就有较强的概念属性,并未做到家装行业的地域性突破,并且其从创立之初便引进很多风险投资,想谋求单独上市,但最后却不了了之。如今被收购后,贝壳需要做的就是体系化运营,将自身的品牌价值赋能到爱空间之上。

与早期的房屋中介一样,家装领域一直处于行业混沌期,面临着缺乏行业标准、诚信度低等问题。并且与房屋交易不同的是,家居家装本就是一个长尾且劳动密集型行业,涉及到工作人员职业素养、产品质量、交付标准等。而贝壳能否在旗下拥有被窝、圣都多个品牌同时运作时,实现相互协同而不掣肘,将是一大挑战。

此外有分析认为,不断的收并购行为,将让贝壳在家装家居赛道出现垄断的嫌疑。而一直想要上市的爱空间,在纳入贝壳体系之后是否会被整合上市,也将成为贝壳需要思考的问题。

不过,基于贝壳本身的房市数据和对房地产后市场的理解,以及爱空间在家装家居市场的能力,贝壳的家居家装以总包服务为主,装修供应商多为全国品牌合作,价格显著低于半包市场,或许会改善行业中附加付款等问题。收购爱空间后,也有助于其家居家装业务在一二线城市拓展。

总而言之,接下来的贝壳在盈利方面可谓是机遇与挑战并存。潮水退去,真正过人的泳技也有待时间的验证。

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