10月已过大半，深圳楼市并没有和想象中一样火热。尤其是一些原本被寄予厚望的新盘，却交上了一份低于预期的答卷。

10月15日，南山赤湾【开云府】线下选房，107批客户选411套住宅，认筹率仅约26%，备案单价约8.1-13.7万/㎡，折后单价7万+/㎡起送装修。

虽然没有官宣选房结果，但从认筹结果来看，去化成绩相当不理想。那么，为何开云府的选房表现会低于预期？接下来，哪些新盘将成为焦点？

ONE

开云府错失良机

产权短，使用率低，槽点满满

事实上，作为地铁5&2号线交汇站，赤湾站上盖，开云府周边生活配套完善，自带大体量商业，邻近文天祥纪念公园，背山向海，片区前景广阔。

但凡是有经验的大牌开发商，项目早就入市了，而且销售成绩估计也不会差。恐怕还是开发商和项目自身出现了问题，才导致去化成绩不理想。

下面是我们了解到的一些短板，可以说是槽点满满，难怪劝退一众购房者。

1、错失良机并非捂盘，网传手续不全需补充。

早在2021年，开云府就已经开放了营销中心，并放风入市，当时需要验资300万才能看样板房，处于深圳楼市上行期。

如果当时能够入市，不说日光，至少热销是没问题的。

后来到了2022年上半年，开云府再次传出入市的消息，结果后续依旧是石沉大海，营销中心也是开开停停。

网友爆料，开云府之所以迟迟未入市，是因为手续不全，甚至还停工了半年之久，需要警惕触雷。

直至不久前，开云府才正式入市。但此时的深圳楼市已处于下行期，各大新盘纷纷内卷，开云府已错失良机。

▲网传开云府入市晚之因，仅供参考

2、产权仅剩31年，贷款及后期流通较难。

公开数据显示，开云府的土地性质为C1+R2的商业综合发展用地，仅50年产权。但因其拿地时间为2004年，截至目前只剩31年产权。

一般住宅新盘的产权年限都是70年，即使扣除开发建设时间，也有60多年，而开云府足足少了30多年。

产权年限短,，意味着购房者就不能选择过长的贷款年限，贷款年限短的话，首付或者以后的月供相对应就要更多，压力也更大。

而且这还是新房，5年限售后如果想转手，产权年限就只剩20多年了，无疑给卖出房子增加一些压力和难度，也不好卖出自己想要的价格。

3、使用率低，居住氛围不够纯粹。

开云府为超高层综合体，由3栋住宅（1栋人才房，2栋普通商品房）、1栋写字楼+酒店和约4.6万平的购物中心构成，容积率达到7。

容积率不仅高，居住氛围也不够纯粹，大大影响了社区的居住舒适度。

而且开云府住宅的户型套内使用率也比较低，约67-70%。以一套建面约124㎡的户型为例，公摊面积达37.5㎡；使用率仅约69.7%。

另外，所有户型都需要靠封阳台来获取+1房间；部分户型的公卫是暗房设计，通风、湿度等都是一个考验；承重墙较多，房屋内可改空间并不大。

▲网传开云府户型图，仅供参考

4、纯大户型住宅，门槛高，竞品多。

开云府这次推的411套住宅，备案均价约9.65万/㎡，备案单价约8.1-13.7万/㎡，打85折，折后均价约8.2/㎡，折后单价7-9.6万/㎡，折后总价868万起，送装修。

折扣力度不小，但因为都是124㎡及以上的大户型，总价并不低，门槛最低的一套房，折后总价都要868万起。

这已远远超出了一般刚需和改善的承受能力，属于豪宅的范畴，但却没有豪宅标准的居住体验感，可以说是“伪豪宅”。

与此同时，前海、宝中等区域的豪宅纷纷抢滩。例如：招商瑧玺最高优惠50万，优惠总价874万起。

▲网传开云府效果图，仅供参考

TWO

本周三盘即将选房

沙井、红山、前海能否掀起热浪？

本周，即将选房的3个新盘将成为市场焦点。

其中，宝安沙井【拾悦城二期（楠园）】已结束登记，将于10月21日线下选房，首推520套住宅，建面约86-140㎡的3-5房，备案均价约5万/㎡，备案单价约4.3万/㎡起，带装修，折后单价4.08万/㎡起。

这个新盘，周边有地铁11号线沙井站+定岗湖公园+西荟城购物广场，配套都已兑现，生活氛围浓厚。而且部分房源直面定岗湖公园，景观相当好。

但回迁房占比较高，影响舒适度。而且开发商是东关集团，实力一般。

另外，目前教育资源也一般，不过坊间传闻项目配建的1所9年制学校，将引入宝中分校，如果属实，将大大加分。

说起来，拾悦城入市的时机确实一般。其1期于2017年入市，适逢官方调控，949套建面约81-116㎡的住宅，当天仅销售298套，去化率为31%。

如今，拾悦城2期同样在楼市下行期入市。虽然其自身条件不错，而且目前沙井的热度也比较高，但去化压力也不小。

▲网传拾悦城整体效果图，仅供参考

龙华红山【联发臻著雅居】10月17-19日i深圳诚意登记，10月22日线下选房，推354套住宅，建面约81-91m2的纯3房，备案均价约7.3万/㎡，备案单价约6.4-7.6万/㎡，前100名登记享96折，折后总价520万/套起。

这个新盘就在深业颐瑞府旁边，周边配套丰富，有龙华实验学校（近年龙华教育黑马）、红山6979、深圳美术馆新馆、深圳图书馆北馆等。但距离距离地铁4号线上塘站、红山站及6号线上芬站的距离均约1公里，绿色出行较为不便。

户型使用率不错，超90%，81㎡可以做到3房2卫。但地形不方正，整体小区较小，还包括了288户保障性租赁与自持租赁房源，居住氛围不够纯粹。而且停车位不足，车位1：0.74，会影响居住舒适度。

▲网传联发臻著雅居整体效果图，仅供参考

南山前海【招商瑧玺】10月17-19日i深圳诚意登记，10月22日线上选房，推320套住宅，建面约106-128㎡的3-4房，备案均价约10.2万/㎡，备案单价约8.85万/㎡起。

网传，瑧玺项目目前已累计接待3000+组验资200万的实力客户，房源及客户比超1:9.3，部分客户做了进一步户型落位的诚意登记。

其中建面约128㎡的4房已落位超300批客户，建面约106㎡和107㎡的3房供求比超1:2，即每套房平均都有2-3个人抢。

按网传情况，瑧玺有望成为新的日光盘，但具体还需等待官宣。

招商瑧玺家园项目为招商领玺三期，位于前海妈湾，此前两期产品入市均为日光。这次入市的3期产品主要有以下几个亮点。

1、楼层均为18-23层的小高层，产品稀缺；2、无保障房、人才房、公寓，是纯粹的商品房，居住氛围纯粹；3、容积率约3.37，密度低；4、拥有一线水廊道公园景观；

5、停车位充足，有414个，车位比达1：1.29；6、户型使用率高，均约91-95%（以实际为准）；7、价格让利幅度大，总价最高可减50万。

不足之处有以下2点：

1、为了景观牺牲了朝向，所有的客厅和主卧全是东北朝向，只有端头两户的两个次卧和卫生间才有西南向。

关于朝向的问题可回顾：选房也有坑！要楼层，还是要朝向，还是只图便宜？

▲网传瑧玺楼栋分布图，仅供参考

2、户型存在对视。建面约106㎡户型的厨房、餐厅、卫生间对着建面约107㎡，以及建面约128㎡的厨房、餐厅，距离近，会有一定的遮挡。

▲网传瑧玺2单元户型分布图，仅供参考

对于本周入市的3大新盘，你怎么看？你又更关注哪一个？欢迎在评论区互动交流。

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