作者：余飞

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昆明房价创两年新低

房价调整，已经进入了比快阶段。之前本号写过，中国楼市的信仰上海，顶流学区房正在疯狂挤泡沫。中国楼市风向标深圳，整体均价已经倒回2018年。

顶级城市尚且如此，遑论其他城市。每日经济新闻最新就报道了云南省会昆明的楼市现状：

房价创两年新低，土地全部低价成交。

每经新闻披露：

一份来自昆明房协的数据显示，今年上半年昆明主城住宅供应120万平方米，同比下降43%；成交面积205万平方米，同比持平；成交均价13945元/平方米，创下近两年新低。

而投资端，上半年，昆明主城五区招拍挂成交地块仅为10幅，成交面积21.08万平方米，且全部为底价成交，成交总价约31.68亿元。

其实，昆明这座城市的房价，从2021年就开启了猛回头模式，并在去年展开了全面救市。

当年引发昆明楼市转向的导火索是滇池环保政策和信贷截流的大环境，到去年，在整体大环境下，低迷的成交依旧延续。

昆明房价调整的主要原因，一方面是房价上涨太过，另一方面是供应体量太大。再叠加大环境改变，导致其必然转向。

这座西南边陲省会城市，曾经创造过房价连续上涨41个月的战绩。但从2021年年中开始，房价开始转向，并且至今都没有回头。

期间，昆明还跟随不少城市的节奏，开启了限跌令，但依旧不顶用。

根据勾股大数据披露，目前昆明市的整体均价12929元/平方米，相较于2021年6月份14405元/平方米的峰值，下跌了10%。

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卖地收入跌成了故事

为了控制房价下跌，昆明这两年不断减少土地供应以引导房屋库存下降。

看一组数据。

去年5月份，昆明锐理数据披露，当时昆明的商品房库存2332.02万平方米，以近一年销售面积674.28平方米计算，还需3.46年去化，去化周期持续延长。

为了降低库存，昆明不断减少土地供应。同时，土地市场的冷成交，也进一步降低了昆明房地产市场的商品房供应。

去年，昆明主城五区及经开、高新实际供应4005亩，供地完成率总体仅为30.8%，全年成交也只有3504亩。

而在今年年初，西山区、盘龙区、官渡区透露了2023年供地计划，涉及土地面积共计约4076.39亩，尽管各区计划供应量已经明显低于去年同期，但从实际供应情况来看，与预期相去甚远。

看一下昆明的卖地收入，就更直观了。

2019年是昆明土地市场的巅峰时刻，当年卖地收入915.7亿元，之后一路下滑。2020年卖地收入下跌了25.7%，至680.3亿元。2021年相较于2020年又下跌了38.5%，只有418.1亿元。

跌幅最猛的是去年，2022年昆明的卖地收入只有123.6亿元，相较于2021年下跌了70.4%，相较于2019年的高点，下跌了86.5%。

今年上半年，昆明仅成交了5宗地块，成交总价约31.68亿元。

在土地供应和成交不断下滑的背景下，昆明的商品房去化周期缩短至目前的22个月。

但问题也出现了，那就是债务问题。

不久前，昆明的债务话题登上了热搜。综合多家证券公司研报数据可知，截至2022年，昆明市城投平台有息负债总规模约为3700亿元。

而昆明去年的一般预算内收入是505.25亿元，一般预算内支出是863.27亿元，财政缺口近360亿元。

卖地收入如今又直线下降，这些债务怎么化解？要知道，在2019年之前，昆明是一个极度依赖土地财政的城市。

2019年数据显示，昆明卖地收入915.7亿元，当年一般预算内收入（主要是税收）630.03亿元，土地财政依赖度145.3%。

也就是说，2019年昆明的主要财政不是税收，而是卖地收入。

但过去三年，尤其是去年和今年，卖地收入脚踝斩，让昆明财政的主要两个钱袋子中的一个，几乎抽空。

两头犯难。

房屋供应太大，在当下销量不济的时候，只有通过减少土地供应来缓解。但是债务问题，又需要增加土地供应，增加卖地收入来解决。

但事实上，现在即便增加土地供应，土地也难卖出去，因为当下没有多少房企还愿意拿地，更何况还是一个供大于求的市场。

当下全国的卖地现状是，今年1至5月份，国有土地使用权出让收入14893亿元，同比下降20%。

降价也卖不动

昆明更大的难题是：

第一，房子降价也卖不动。

昆明房协披露的数据显示，在持续降价的背景下，2023上半年昆明主城区商品房成交面积205万平方米，而2022年上半年，该指标数据约为314万平方米。

第二，问题楼盘依旧缠绕。

克而瑞披露的数据显示，去年年末，昆明的问题楼盘数量19个。尚未交付套数30070套，位居全国第四，尚未交付面积316万平方米，位居全国第四。

财政收入缩水，债务压顶，有趣的是，第一财经5月30日公布的最新新一线城市榜单，昆明居然取代了佛山，再度晋级为新一线城市了。

在这种背景下，昆明的房子能买吗？

这里说的能买，是针对刚需而言，投资已经不合时宜。目前，昆明的房产，投资保值价值已经基本丧失。

对于刚需购房者来说：

我的个人看法是，如果有小孩着急上学、或者其他因素需要赶快买房的，可以买。买的时候，要先做前期工作，调查意向房源背后的开发商资金链情况，防止买到盲盒房。

如果不急，那可以继续观望，毕竟当下的市场是买方市场，昆明的房价还在下跌，没必要着急，可以慢慢选慢慢挑，时刻关注市场变化和政策变化。