两天的时候，我们不是写了个文章，说《房地产市场的重要变化来了》嘛。当时我们的思路是：人才房这东西深圳可能是个试点，未来全国很多城市都会推开。可能在很多一线强二线城市，将来都会看到大量的人才房上市。人才房隔条马路，就比旁边二手房打个五六折。这两天看新闻的话，发现苏州、杭州这类强二线城市，也已经有类似的项目开始落地了。这里还是之前我们说过的，如果说全国范围内推开的话，关于房地产市场的思路要转变了。在过去二十年时间里，房产对于大多数普通人来说，除了居住以外都是最好的保值工具。我们可以说房子是普通人家里，占据最大头的资产。我国大多数居民的财富，都锁定在房地产里面。过去二十年的房地产市场长牛导致了，很多人觉得买入并且持有最终就能获利，最差也能够保值。但是在人才房这样的模式推出以后，如果一线强二线城市都推开的话，可能你之前的思路要转变了。拿我们在《房地产市场的重要变化来了》里面，提到的深圳模式来说就是个典型例子。首先我们看申请条件，可以说非常宽松。和一般商品房相比的话，可能差异就是限售年限更长一点。

其次这个人才房的价格，和隔了一条马路的二手房相比的话，基本上就是打个五六折。如果未来不断的推出打折人才房，会对区域房产市场的供需会发生很大影响。那些新进城买房的人只要脑子没问题，都不会跑去接你的高价二手，而是会去申请人才房。要知道在未来人口出生率下滑，城镇化步入后期的阶段，每年流入各个一线强二线城市的人口总量就那么多。这个阶段你看到，房地产市场整体看买家数量比以前变少了，但供给方却多了个地方政府的人才房。只要是商品，那么就脱离不了供需这个大背景。我们思考价格趋势的时候，就要思考里面的供需变化。我们这里先看看，之前的供需情况是什么。在2008年以后城镇化加速的阶段，每年随着城镇化率提升，进城的人口数量是非常庞大的。在这种情况下伴随着经济发展和信用的扩张，地方通过控制供地的规模，就可以逐步抬高房产的价格。房产的价格逐步抬高之后，居民部门买房需要通过金融贷款的方式，从未来借更多的钱。我们知道从经济学原理上说的话，一个人的消费花的钱，等于另外一个人的收入。房地产之所以是国民经济里面最大的消费部门，是因为居民部门在这个领域的支出往往是一生最大的。不光是要花掉自己多年的积蓄，甚至需要通过金融机构向未来三十年借钱，才能买下这套房子。居民部门花掉这笔钱之后，地方上获得的土地出让金多了，房地产下游上百个行业能获得的收入也多了。这些收入最终都转化成：地方上的基础建设资金，地方的师医公工资收入和房地产下游各行业的收入。在之前城镇化快速进行的阶段，因为进城的居民数量比较多，地方上又控制了土地出让的速度。在这种情况下我们看到，进城居民对房子的需求和供给相比的话，其实是供给是没有需求旺盛的。再加上房产这东西是吉芬商品，也就是价格越涨的情况下，大家的购买欲望越高。所以过去二十年，伴随着国家经济的发展和信用的扩张，全国各地的房地产市场都处在一个长牛的趋势里面。这个情况不是我们国家独有，如果你研究过东亚多数的出口导向型国家，大家基本都是差不多的状况。未来的情况又可能发生了什么变化呢？我们还是要从供需的角度来着眼看。如果说未来一线强二线城市，都像深圳一样推出人才房。那么供需情况变化随着时间累积，和以前会有很大不同。在我们城镇化速度放缓，人口出生率下滑的背景下，不管是一二三四五六线城市，从下一级城市往上一级走的整体都在变少。这里面的差别，可能是一线强二线城市因为产业和就业吸引力巨大，受到的影响少一点。三四五六七八线城市，因为产业和就业的吸引力水平不行，受到的影响会大一点。以前地方上控制土地出让速度，加上我们城镇化高速进行，大量的新市民进城。在这种情况下，我们看到很长时间里需求是大于供给的，涨价也是一个必然。未来伴随着城镇化速度逐步放缓，人口出生率持续降低，等于说新市民进城带来的需求在降速。在需求增速减缓的背景下，供给端出现了一个增量，就是我们之前提到的人才房。房子这个东西想要赚钱，最终是你100万买进去以后，可以150万卖出去你才能赚到的。现在人才房推出以后，你挂牌150万卖二手，人才房的售价是90万，和你就隔了条马路。这里还是那句话：新进城的人只要不傻，就不会去接你这个二手房，而是会去申购门槛不那么高的人才房。现在就是地方上和你的二手房一起在供应市场竞价，人家的价格大概是你的五六成。在需求方出现整体减少，供给多了新增量的情况下，之前的供需未来会悄然出现变化。同样是做供给方，你手里的二手怎么能比得过地方政府。肯定是它能供应的新房，又多又好啊。你和它同样都缺钱，你需要找到买家卖二手。地方上需要找到买家，盖房卖地补充自己的现金流。在这种情况下，它可以通过人才房的形式，大量供应和你的二手抢市场。

这样一方面对地方上来说，可以通过卖地回款的方式，补充自己的现金流。另一方面在人口生育率下滑和老龄化加速的今天，也可以吸引更多有学历有购买力的年轻人过来定居。这些年轻人来到城市买房定居之后，至少会和整个城市捆绑十年，为城市建设和消费发光发热。这时候面对人才房的竞争，你如果想要卖出去自己手上的二手，是不是价格就要往人才房的方向靠拢。这也是为啥我们之前一直在说，如果深圳人才房是个试点，未来在一线强二线全面铺开的话，对未来房产市场影响会很大。随着时间的流逝和量的积累，未来多数普通住宅可能都会失去金融和保值的属性，更多的回归居住属性。很多人都说什么一线城市缺地，肯定不可能这么搞的。事实上一线城市除了深圳，根本没哪个城市缺地的。记得几年前看过《上海市第一次地理国情普查公报》，里面披露过上海的土地家底。上海的总面积是6340平方公里，其中种植土地面积是 2705.56 平方公里,林草覆盖面积是 1035.77 平方公里。可以看出上海有一半土地都是生态用地，即使除掉公园绿地的用地，光看种植的农业用地，上海也有2700平方公里。也就是所谓寸土寸金的上海，我们也能看到有差不多42%的土地，是用来种地的。很多人会觉得上海缺地，不过是因为上海老早就提出了建设用地零增长的规划。供应数量很少，再加上大量外来人口涌入，导致很多人觉得上海寸土寸金没地。但其实从地理上讲，上海根本就不缺地。如果去看看北京广州，也是差不多的情况。四大一线城市里面，唯一缺地的可能就是深圳了，总面积只有1996.85平方公里。别忘记深圳是个多山的城市，1996.85平方公里里面，可是包含了大量无法开发的山地的。而上海却是个冲积平原城市，地表平整系数接近 1 。也就是说所有的土地，几乎都可以开发。

因此即使上海把公园和绿地留下，光把2700平方公里农业用地用于建设，还能再造个深圳都不止。根本不存在很多人说的缺地情况，最缺地的深圳如果能大面积推人才房，其他一线强二线城市就没啥不可能。所以还是那句话，如果深圳的人才房模式全国推行，之前的在房地产领域的思路大概率需要转变了。不光是《三四线以下的房子未来是消费品》，一线强二线城市中的内部分化，也会越来越明显。未来买房会变成个技术活，之前随便买就能保值增值的时代，将会一去不复返了。